Autor: Margus Tinno • 10. märts 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Samas teadvustavad turuosalised, et sarnase trendiga ei saa areng jätkuda. Peamine põhjus on eelkõige üldine makromajanduslik olukord ning selle väljavaated. See omakorda mõjutab otseselt ärikinnisvara turgu, kuivõrd nõudlus ärikinnisvara sektoris tuleneb ettevõtluse positiivsetest arengutest. Rahaturgude kunstlik reguleerimine on viinud olukorrani, kus laenuraha on ajalooliselt odavaim ning atraktiivsed investeerimisvõimalused on olematute tootluste tõttu väga piiratud. Õnneks on üheks vähegi atraktiivseks võimaluseks ärikinnisvara. Samas ei ole keegi valmis ka sellises näiliselt viljakas keskkonnas põrasat kotis ostma.

Eksisteerib vaid kohalik nõudlus

Eestis on nii kontori- kui ka kaubanduspindade olemasolev maht loodud valdavas osas viimase 10-15 aasta jooksul, st kvantitatiivne nõudlus täideti väga kiiresti ja edasine kasv on olnud pigem tagasihoidlik ning spekulatiivsust võimalusel vältiv. Erandlikult on tootmis- ja laopindade turg olnud stabiilses arengus, ilma suuremate mahuliste hüpeteta. Selles sektoris on kaasaegse pinna maht 2015 aastal ületamas 1 miljoni ruutmeetri piiri, mis on märgilise tähendusega.

Paraku ei ole Eesti saavutanud ettevõtluse seisukohalt piireületavat regionaalset tähtsust, mis muudaks ka siinse kinnisvaraturu enamaks kui kohalikku nõudlust teenindav. Kindlasti tasub uskuda, et siin midagi lähitulevikus võib muutuda (nt uskudes meie IT valdkonna edulugu), kuid see eeldab enamat kui tavapärast arengut. Näitena võib  tuua Leedu riigi, kes on suutnud eri vahenditega meelitada Leetu mitme suurfirma üksuseid, mis tarbivad tuhandeid ruutmeetreid kontoripinda.

Seega kerkib küsimus – millega meelitada meie olemasolev piiratud ärikinnisvara tarbijaskond  liikuma uutele arendatavatele pindade? Või kas meil on vaja üldse uut pinda? Fakt on see, et üheski sektoris ei tasu loota senitehtu kopeerimise edukusele. Sektoriti on nüansid erinevad, kuid ilmselgelt on märgata klientide prioriteetide ja väärtushinnangute muutust. Alati on olemas nõudlus, mis tuleneb olemasoleva pinna vananemisest, kuid ainuüksi selle aspekti najal suurejoonelisi arenguplaane teha ei saa.

Märksõna on efektiivsus

Seda nii pinnakasutuse kui ka energia(kulu) võtmes. Omaniku pakutavad lisateenused ja võimalused on järgmised märksõnad, klienti on vaja tunda senisest enam. Keerulisem on olukord kaubanduspindade sektoris, kus omanik ei pea arvestama mitte ainult oma otsese kliendi ehk üürniku, vaid ka lõpptarbija huvide ja käitumisega.

Uue kaubanduspinna lisandudes satub löögi alla kaubanduskeskuste senine edukus ja ülimadal vakantsus. Ilmselt suuri ja tugevamaid see esialgu ei puuduta, kuid valmis peavad olema keskmise suurusega ning kõrvalisemas asukohas ja kehvemad pinnad. Võib eeldada, et vastavalt mujal maailmas valitsevatele trendidele ootab ka Eesti kaubanduspindasid liikumine puhtalt kaubanduse kesksusest nn elamuse kesksuse poole. Ilmselt ei ole võimalik kopeerida üks-ühele asju mujalt maailmast, kuid näiteks toitlustuse ja meelelahutuse osakaalu lisandumist on juba selgelt märgata. Arendajale-investorile on see muidugi väljakutse, kuivõrd toit ja meelelahutus nõuavad tihti keskmisest kõrgemaid investeeringuid ja samas on nende üürimaksevõime pigem madalam. Tasakaalu ja sünergia leidmine kaubandusega on võtmeküsimus.

Teema võib võtta kokku sõnadega - tark ei torma. Kui lisada veel kogemus, pädevus ja innovatiivsus, siis on koos need tegurid, millele baseeruvatele kinnisvaraprojektidele võib loota edu.