Autor: Urmas Ustav • 23. aprill 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Meeldetuletuseks lugege kõigepealt Vuti tänava pahandust.  

Mnjah. Probleem on tegelikult märksa laiem kui konkreetne arusaamatus ostja ja maakleri vahel. Seejuures puudub ilmselt tõsimeelne võimalus ilma kohtumenetluses tõendite kogumiseta välja selgitada millised olid täpsed asjaolud (pooled käsitlevad neid üpris erinevalt) ning kas maakleri tegevus on etteheidetav õiguslikult või eetiliselt.

Maakleriga oleks kurjustada eetilisest vaatenurgast, kui ostjate paljususe korral ei ole ostjale antud selget infot selle kohta, millistest kriteeriumitest lähtuvalt teeb müüja (või maakler, kui müüja on andnud talle vabad käed) valiku ostjakandidaatide hulgas, on see siis esimesena ilmunu, esimesena raha maksja, kõrgema hinna maksja vms. Mõistuslik ja korrektne on lisaks kriteeriumitest informeerimisele teavitada ostjakandidaati ka reaalsest faktist, et on ilmunud alternatiivne kandidaat, ning anda ostjale selge sisend, millal ning millistest asjaoludest sõltuvalt langetab müüja otsuse kellegi isiku kasuks. Kas antud juhul seesugune infoedastus toimus või mitte, teab vaid õiglusjumalanna ja ehk ka luureorganid, kui keegi juhtus kedagi läheduses jälitama parasjagu. Kui kohane infoedastus tegemata jäi, pole maakler oma kohustusi tõsiseltvõetava professionaalsusega täitnud sõltumata standardite ja muu säherduse sõnastustest. Kui aga tehti, on maaklerile moraalsest vinklist küll keeruline midagi ette heita – müüja ülesandel on maakleril kohustus kinnisasi võõrandada müüja jaoks kasulistel tingimustel.

Õigusolukord on märksa keerulisem – kui eelkirjeldatud infoedastus teostamata jäi (ostja tõendada, kui kahjunõude esitab), võib kõne alla tulla üksnes lepingueelsete läbirääkimiste pahauskse pidamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue (nt ostu ettevalmistamisega seoses tehtud kulutused), ent soovitud maja see muidugi tagasi ei too ja vaevalt keegi kohtuse vaidlema tõttaks. Seesuguses olukorras reeglina siunad omaette pisut inimlikku nõmedust, lööd lõpuks käega ja elad edasi. Lisaks poleks selle konkreetse uue kodu ostmine - täiesti õiguskäsitlusvabalt käsitledes - nii ehk nii hea, kui sellega kohe alguses mingi jama kaasneb.

Laiem küsimus on aga see, mida oleks broneerimislepingu olemasolu taganud. Igikestev on vastuolu päriselu ning kirjapandud õiguse vahel, mida Riigikohus on püüdnud tema käsutuses olevate vahenditega kirjapandud õiguse raames aeg-ajalt pisut kohendada. Lihtkirjalik broneerimisleping on kehtiv, kui selles sisaldub üksnes müüja kohustus kokkulepitud aja jooksul mõistliku tasu eest kinnisasja kellelegi teisele mitte müüa. Punkt. Kõik sellest edasi reguleeritav, nagu müügihind, lepingu sõlmimise tähtaeg, trahvid mittemüümisel jne muudavad broneerimislepingu olemuslikult juba eellepinguks, mis peab aga olema põhilepingu ehk notariaalse müügilepinguga samas vormis ja seega notariaalselt tõestatud. Kui vormi pole järgitud, on leping tühine ning õiguslikke tagajärgi kaasa ei too. Väga tihti aga kirjeldatud müügilepingute ettevalmistamisel pooled notariaalselt tõestatud eellepingut ei sõlmi, ratsionaalsuse jms kaalutlustel, kuigi notariaalselt tõestatud eelleping või võlaõiguslik müügileping, kohustusega raha maksta ning omand üle anda hiljem, oleksid ainsad reaalset kaitset pakkuvad lepingud. Enamikel juhtudel sõlmitakse aga maakleri fantaasiast ja leidlikkusest sõltuvalt kavalana sõnastada püütud lihtkirjalikud broneerimislepingud, milles siiski moel või teisel ka müügitingimusi ja sanktsioone reguleeritakse. See aga tähendab suurima tõenäosusega lepingu tühisust. Kui aga sõlmidagi „õige“ lihtkirjalik broneerimisleping ning maksta müüjale nt 1000€ tasu selle eest, et ta järgmise 2 nädala jooksul kinnisasja kellelegi teisele ei müü, ongi õiguslikuks tagajärjeks see, et müüja ootab 1000€ eest rõõmsalt või vähemasti mitte ülemäära kurvalt 2 nädalat ära ning müüb siis ikka sellele, kellele tahab (loe: kes rohkem ja/või kiiremini maksab) ning järele jääb taas võimalus 3 aastat kohut käia lepingueelsete läbirääkimiste pahauskliku pidamise kaunikesti keerulise konstruktsiooni pinnalt.

Seega maakleri selgituse tegelikkusele vastavuse korral on ta pigem kohast nõu andnud ostjaile – kohtu jaoks kõlbuliku broneerimislepingu sõlmimise korral olekski ostja maksnud tasu vaid teistele mittemüümise eest, ent poleks saanud võimalust tagada läbi sanktsioonide kinnistu müüki enesele.

Kokkuvõttes on kõrvaltvaatajal raske hinnata, millist infot vahetati. Kui vahetati, on tegemist kahetsusväärse arusaamatuste jadaga. Oleks on paha poiss, ent päriseluga haakuva lihtkirjaliku lepingusuhte olemasolu kõrvaldaks väga palju õigusprobleeme ning õiguste pahauskset teostamist. Seniks aga viljeleme vapralt reaalsust eirates edasi tarmukat Saksa õigusteooriat ning võtame teadmiseks fakti, et erinevatel hinnangutel on läbi ajaloo pool kuni kolmveerand kõigist korteritehingutest sõlmitud tühiste broneerimislepingute pinnalt. Aeg näitab, kummal rohkem kannatust – kas kummardab õigus lõpuks elust õppust võtma või jätkavad need kaks paralleeluniversumites. Mõlemad on selle juures hästi järjekindlad ja ennastsalgavad!