Kvaliteetkinnisvara pole sõnakõlks

Buumi ajal käibele läinud väljend "kvaliteetkinnisvara" oli miski, mida kõik müüjad arvasid end müüvat ning kõik ostjad omavat. Nüüd tahavad asjatundjad anda sellele sõnale uue sisu, sest nende arvates on kvaliteet kinnisvaras täiesti mõõdetav suurus.

Tartu Ülikooli arendusprorektor Erik Puura möönab, et kvaliteetkinnisvara termin on aastatega ära lörtsitud ja uusarenduste asukoht, disain, läbimõeldus ja ehituskvaliteet on sageli küsitavad.

"On kummaline, et sõiduautot ostes on selle omadused kirjeldatud tavainimese jaoks isegi liigsena tunduva hulga parameetritega, ehitiste puhul aga-mida peamiselt ostetakse kogu eluks-pole seni jõutud üheselt mõistetavate kvaliteedinäitajateni,” ütleb Puura. Tema sõnul on kinnisvara kvaliteet nii tervikuna, kui ka erinevate kriteeriumite kaupa selgelt mõõdetav ja määratletav. Puura sõnul on panustanud sellesse ka Tartu Ülikool, mis pakub näiteks sisekliima hindamisindeksite mõõtmist ja seiret, mida on soovitatud ka EL kehtestatud standardites.

„Nendele indeksitele on viidatud ka erinevates toetusprogrammides hoonete energiatõhususe tõstmiseks, mistõttu võib eeldada, et see teema muutub tulevikus üha tähtsamaks,” ütles Puura, kes korraldab Tartu Ülikoolis veebruaris toimuvat kvaliteetkinnisvara teemalist seminari. „Üldiselt ollakse ühel meelel, et kinnisvara kvaliteedi määravad asukoht, ehituse kvaliteet ja arhitektuurne lahendus ning ümbruskonna infrastruktuur.”

Endise riigikoguliige, ajalehe Sirp teadustoimetaja Marek Strandbergi sõnul on kvaliteetsemad need ehitised, kus hoone detailid ja elemendid pannakse eelnevalt kokku tehases. Kõige suurem kvaliteedilangus toimub tema sõnul ehitusplatsil. „Kvaliteetkinnisvara võtmeks on luua eeldused, et Eestis kohapeal kasutatakse võimalikult palju tööstuses valmis ehitatud hooneid, sest nii on võimalus kontrollida detailide kvaliteeti.

Nagu autotööstuses. Kui auto jupid saabuks teie koduuksele kastidena, siis paljud inimesed poleks suutelised neist ühtki sõidukit kokku panema. Sama on kinnisvaraturul. Kui hoone osad või materjal muudetakse kuskil krundil majaks. Kui tehnoloogiline järelevalve on kehval tasemel, on tulemus kehv olenemata sellest, et ehitis on marmorist, kullast või millest iganes, räägib Strandberg.

Ta ütleb, et mida rohkem töid tehakse ehitusplatsil, seda kehvem on ehitis. „Mida rohkem töid tehakse ära kohtades, kus inimesed töötavad alaliselt, neil on korralikud töötingimused, seda kvaliteetsem tuleb ka ehitis. Kas tegu on betoon- või puitelementidega, on nende kokkupanek igal juhul tehases mõistlikum, kui ehitusplatsil,” ütleb Strandberg. Ta märgib, et näiteks Eesti majatootjad, kes omavad korralikku tootmisstandardit ning kus tootmisvõtted on jälgitavad, on eksportööridena väga edukad. Aga kui vaadata maapealseid ehitusi, on pilt tema sõnul sootuks teine.

"Kaevatakse auk, mehed hakkavad valama betooni, kokku panema karkassi ja ehitama jupp-jupi haaval. Ehitusjärelvalve on kallis ja seda tehakse ülejala. Et kvaliteetsed ehitajad on leidnud töö väljaspool Eestit, on siia jäänud juhusliku ettevalmistusega seltskond, kes ehitavad nii hästi, kui nad oskavad. Aga ehitusekvaliteet on materjali kvaliteet ja koostöökvaliteedi summa. Kui ehitaja valib veel materjalid juhuslikult, on tulemuseks üht või teist aspekti pidi kipakas maja,” rääkis Strandberg.

Kui rääkida kvaliteetkinnisvarast või -ehitisest, siis peaks see Strandbergi sõnul tähendama ka korralikku energiasäästu. "Kas hoone on hermeetiline? Kas ventilatsioonisüsteem on suuteline nö kontrollima kogu õhu soojaliikumist ja talvel näiteks väljamineva sooja õhu arvelt soojendama sissetulevat õhku nii, et soojakadu oleks väike?” loetleb ta.

Igal juhul on ehituskultuuris toimunud tema sõnul muutus. „Saja või kolmesaja aasta tagusest traditsioonilisest majaehitusest, mille puhul polnud tähtis, kui suur on selle energiakulu, on hoonest 21. sajandiks saanud tehnoloogiline seade, mis peab pakkuma kvaliteetset elukeskkonda ja käituma energiavoogudega võimalikult adekvaatselt - võtma keskkonnast energiat kui võimalik ja ehk ka ise tootma energiat, nagu moodsamad kontseptsioonid seda võimaldavad,” rääkis Strandberg.

Strandberg ütles, et näiteks tema elukohas, mis on A+ energiaklassis oli kütteenergia kulu mullu detsembris 31 eurot. „Nii see on. Siin on vähemalt püütud ehitada hoone enam vähem sellisena, et see oleks sooja- ja õhupidav, et välispiirdeid oleks võimalikult hästi soojustatud ja kõik see tervikuna toimib. Loomulikult on igal ehitisel vigu ja olen veendunud, et siingi välja tulnud vigade põhjus on, et hooned on ehitatud ehitusplatsil, mitte pole tööstuslikult varem valmis tehtud,” ütles Strandberg. 

Ta lisas, et paratamatult hakkame nägema, et mida säästlikumaks muutuvad hooned, seda kallimaks läheb ka energia, näiteks elektrienergia hind. „Millega see päädib? Arvan, et lahendustega, kus igaüks hakkab oma vajalikku energiat ise muundama. Päiksest ja tuulest aga kindlasti ka gaasist, sest sellised väiksed gaasil töötavad elektrigeneraatorid, mis nii sooja kui elektrit toodavad on täna juba Saksmaal ja Austriaski üsna minev kaup.”

 

Toompark: Ühiskond on veel liiga vaene

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark võib kvaliteetkinnisvara puhul rääkida selle asukohast, sealsest infrastruktuurist ja ehituskvaliteedist, kuid kvaliteeti tuleb vaadata hinnaga koos. „Loomulikult tahaks tarbija osta kvaliteetkinnisvara, kuid lõpuks tuleb mängu ka tarbija finantsvõimekus ehk mida ta suudab osta. Kvaliteetkinnisvara ei ole turuväärtusest kõrgem, sest kvaliteetkinnisvara turuväärtus ongi kõrgem,” ütleb Toompark.

Ökonomist Toompark ütleb aga, et iga rahaline väljaminek peab ka ennast ükskord ära tasuma. „Näiteks energiatõhusus pole asi iseeneses, vaid tuleks vaadata ka tasuvust. Kui ma maksan millegi asja eest rohkem, siis peab see asi ära tasuma,” ütleb Toompark ja lisab, et mõistlik tasuvuseaeg on 5-10 aastat.

„Energiasäästu puhul on oluline ka elukvaliteet. Energiasääst ei tähenda seda, et ei hoita kokku, vaid kulutatakse rohkem ja saadakse seeläbi kvaliteetsem elamispind - näiteks on toad korralikult ventileeritud. Olen nõus, et energiasäästufännid vaatavad säästetud kilovatttunde, ökonomistid tasuvust ning arhitektid ilusat maja-igaühel on kvaliteetkinnisvarale oma vaatenurk,” rääkis Toompark.

Ta lisas, et ehkki võime me unistada, tuleb jääda kahe jalaga maapeale. "Nii vaesed, kui me oleme, peame leppima sellega, kus me parasjagu oleme, kuid see ei tähenda, et me võiks paremat tahta. Kuid siin tekib hinnaküsimus ja ühiskonna finantsiline võimekus. Loomulikult oleks hea, kui hooned toodaksid selle energia tagasi, mis nad kulutavad, aga,” ütleb Toompark.

Kvaliteetkinnisvara on Eesti turul vähe

A&A Kinnisvara juht ja omanik Aivar Villemson ütleb, et ehk alles nüüd on Eestisse kerkimas esimesed kortermajad, mida võiks nimetada kvaliteetkinnisvaraks ja on olemas mõned A-klassi eramud. „Nagu igal tootel, on ka kinnisvaral oma kvaliteetmõõtmed. Seda, et A energiaklassi pesumasin on säästlik, tarbib vähe vett ja voolu ning kulutab ka riideid vähem, teab enamus inimesi. Aga seda, et kvaliteetkinnisvara pole naturaalne parkett ega kallis seinaplaat ei tea 90% kinnisvaramaakleritest ega arendajatest,” lausub Villemson.

Tema sõnul tuleb kvaliteetkinnisvara käsitleda tervikuna. „Kõigepealt lähtub see asukohast. Seejärel ehituskvaliteet-eelkõige energiatõhusus, mis pole ainult väiksem kulu rahakotile ja ka hoone sisekliima, mis mõjutab inimese tervist. Kas on head aknad, põrandad, konstruktsioonid? Mis on seinas, mis küte on, ventilatsioon, kas niiskus on piisav?” loetleb ta.

Villemson toob näite, et enamus ehitatud hoonetes Eestis on ventilatsioon korterites fresch klappidena, kus seina peal on avaus, mida nööridega saab avada ja kinni panna.

„See on absoluutne miinimum, 80ndate aastate iganenud norm, mida Skandinaavias enam ammu ei kasutata,” ütles ta.

Kvaliteetkinnisvara tähendab Villemsoni sõnul ka kvaliteetseid ehitusmaterjale.

„Kas naturaalne tammeparkett, mis on keemiliste liimidega kokku pandud on ikka naturaalne? Või siis näiteks mereäärsed elamupiirkonnad, kus soolane meretuul sööb ajapikku ära akende ümber pandud silikooni jms. Neile tuleks mõne aasta tagant parandusi teha,” ütleb ta.

„Korter kesklinnas uues majas, uus viimistlus, hea sisekujundus - see ainult ei taga kvaliteeti,” ütles Villemson.

Ta lisab, et koostöös partneritega on arendatud ja ehitatud A+ energiaklassile vastav Ubalehe teel asuv ridaelamu.

„Sealsed elanikud on õnnelikud. 140 ruutmeetrise ridaelamuboksi detsembrikuine küttearve oli ca 40 eurot. Meie kliimas, kus me niigi peame ostma sooje riideid, saapaid, lisaks kulud autokütusele, peaksid meie kodud olema nii energeetilised, et need ei võtaks ära palju meie sissetulekust. Ometi on vastupidi. Meie palgad on põhjanaabrite omast palju väiksemad, kuid ehitusnormid palju lahjemad ning sageli kütame õhku ja taevast,” räägib Villemson.

 

Osale arutelus

  • Haldusuudised.ee

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised