Korterite kõrged hinnad soosivad elamumaa turgu

Elamumaa
Arendajate maatehingute arv on viimaste aastate jooksul kasvanud.

Korteritehingute turg on aktiivne, see on maade turule toonud ettevõtjaid, kes soovivad arendajana selle sektori soodsast turukonjunktuurist kasu lõigata. Teisisõnu võime öelda, et arendajate maatehingute arv on viimaste aastate jooksul kasvanud, kirjutab Tõnu Toompark värskes Äripäeva kuukirjas Kinnisvara.

Elamumaa tehinguid teevad peamiselt kaks sihtrühma. Eraisikud ostavad maatüki plaaniga sinna rajada enda tarbeks ühepereelamu. Teine elamumaa ostjate grupp on kinnisvaraarendajad, kelle plaanid võivad varieeruda ühepereelamutest korterelamute arendamiseni.

Maa soetamisse tehtavate arendusinvesteeringute plahvatuslikku kasvu hoiab tagasi maamüüjate üha kõrgem hinnaootus – arendajal on mõistliku hinnaga kasumlikku arendust võimaldava maatüki leidmine mitte kõige lihtsamate ülesannete killast.

Suurema osa elamumaaga tehtavatest tehingutest moodustavad eraisikute tehingud. Eraisikud ostavad krundi valdavalt oma isikliku tulevikukodu rajamiseks.

Loogika viib korteritest elamuteni

Alates 2009. aasta kinnisvaraturu põhjast on loogiliselt taastunud esimeses järjekorras korterite sektor. Korterite turg on kõige laiapõhjalisem, puudutades kõige suuremat potentsiaalset elanikkonna kihti. Lisaks on korterite absoluutväärtus elamispindade alternatiividega võrreldes madalam. Seegi on põhjus, miks korterituru likviidsus on parim.

Kui korteriturg aktiveerub, kerkivad seal hinnad. Kallinenud korter võimaldab ümber hüpata ridaelamusse või ühepereelamusse. Nii peaks loogilise järjestusena korterituru eelkõige tehingute, aga ka hindade kerkimine kanduma esmajärjekorras üle ridaelamute ja ühepereelamute turule.

Ridaelamute ja ühepereelamute turu aktiivsus ehk tehingute arvu kasv kergitab hindu selles sektoris. Arengud kinnisvaraturul liiguvad tavapäraselt rütmis, kus esmalt kasvab tehingute arv, seejärel hakkavad tõusma hinnad. Nii muutub ühel momendil majanduslikult otstarbekamaks soetada krunt ja lasta sinna omal käel ühepereelamu ehitada. Nii kandub turuaktiivsus maade turule, mis tõstab sealgi hindu.

Maade sektori loodetust aeglasema arengu taga võib olla ühe tegurina finantseerimistingimuste muutus. Buumi eel ja ajal oli võimalik maaostu laenuga finantseerida. Kinnisvarakriisi ajal muudeti mängureegleid mõistlikkuse suunas ja nüüd peab maa majaehitajal omavahenditest soetatud olema. See on üks põhjus, mis krundiäri liigset õitsengut kammitseb.

Kaasaegne sunnismaisus hoiab tehinguid tagasi

Mitmel pool on välja toodud kaasaegne sunnismaisus, mis takistab korterist majja liikumist. Inimesed, kes on minevikus korteri ostnud ja võiksid mõelda praegu majja kolimisele, on olemasoleva korteri ostutehingu teinud kümme aastat tagasi ehk kinnisvarabuumi laines või lausa laineharjal.

Osadel korteriomanikel on olnud raske 2006.–2007. aasta hinnatipust ostetud korterit realiseerida sellise hinnaga, mis laenujäägi tagastamisel müüjale mõnegi euro alles jätaks. See põhjus ühes korteris püsimiseks hakkab aga vähenema, sest korterite hindade absoluutväärtused on kasvanud kunagiste tippude lähedusse. Samuti on aastate jooksul laenujääki väiksemaks makstud.

Kui aga korter on kunagi ostetud tipphinna eel – näiteks 2004.–2005. aastal – on selle intressimarginaal parematel laenuklientidel 0,4–0,6% vahemikus. Praeguse negatiivse kuue kuu euribori tingimustes on reaalne intressimäär vastavalt 0,3–0,5%. See on niivõrd soodne, et koduomanikud ei raatsi loobuda.

Olemasolevat ülisoodsatel laenutingimustel soetatud kodu müües ja selle asemele uut ostes tuleks praktiliselt tasuta olemasolev kodulaen vahetada uue laenu ehk 2,0–3,0protsendilise intressimäära vastu.

Maadel-majadel on potentsiaali

Kokkuvõtteks võiks öelda, et maade-majade turul ei ole iseenesest olulisi takistusi, miks see ei võiks korterituru eeskujul pisut enamat hoogu sisse saada. Tarbijakindlus on mõistlikul tasemel, laenude intressimäärad on vaatamata mitte nii positiivsele võrdlusele kunagise ajaga siiski soodsal tasemel. Laenude kasvav käive näitab, et laenuvõtjaid turul on, laenuvõtmist soosivad veel siiani kasvavad sissetulekud.

Loomulikult on turul ka negatiivseid tegureid, mis tulenevad maailma ja Euroopa majanduse ja poliitilise olukorra üldisest kontekstis. Korterituru väga kõrge tehingute arv siiski näitab, et tarbija valdav meelsus on kinnisvarasse raha paigutamise poolt.

Nii võib kolmandat-neljandat aastat järjest teha kevadise prognoosi, et korterituru hindade kõrge tase ja tehingute suur aktiivsus soosivad inimeste liikumist suurematele pindadele ehk ridaelamutesse ja ühepereelamutesse. Samuti loob olemasolev elamispindade turu olukord potentsiaali maade turu senisest reipamateks arenguteks. 

Osale arutelus

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised