Üüriturg saab endaga hakkama
Riiklikult toetatud üürikorterite rajamise programmi juures on unustatud heita pilk järjest paremini toimivale üüriturule. Üürituru puudumise demagoogilise retoorika juures on märkamata jäänud asjaolu, et üürituru trendid on positiivsed ja üüriturg saab endaga ise väga hästi hakkama, märgib kinnisvara- ja õigusbüroo Raid & Ko juht Andre Raid.
Üürituru tava on sõlmida aastaseid või tähtajatuid üürilepinguid. Praktika näitab, et enamasti pikendatakse tähtajalisi üürilepinguid ka järgmiseks aastaks. Samuti on tähtajatute üürilepingute kestvus veninud järjest pikemaks ehk üürnik püsib samas korteris järjest kauem.
Üürileping ei paku tõesti üürniku jaoks kindlust, et üürileandja ei soovi üürilepingut ühel hetkel lõpetada. Samas ei ole tüüpiline üürnik valmis samuti aastast pikemat üürilepingut sõlmima põhjendades seda elu võimalike keerdkäikudega, mida ei saa ette ennustada.
Üüriturg muutub professionaalsemaks
Veel kümmekond aastat tagasi andsid üüriturul tooni ebaprofessionaalsed ühe korteri omanikud. Tänaseks on üürileandjad korteriportfelle suurendanud. See omakorda on andnud võimaluse koguda nii kogemust kui teadmist, kuidas olla üüriäris efektiivne.
Aga veelgi tähtsam – suurem kogemus annab oskusteabe keerulisest üürivaldkonda reguleerivast võlaõigusseadusest läbinärimiseks, mis eluruumide üürileandmist sugugi ei soosi.
Nii võib vähimagi kahtluseta öelda, et üürileandjad on muutunud aastatetaguse ajaga võrreldes märksa professionaalsemaks ja nad suudavad pakkuda järjest parema kvaliteediga teenust.
Üüriturg muutub legaalseks
Professionaalne üürileandja ei saa ajada hämarat äri, kus raha liigub sularahas ja lepingud on suulised. Minevikuhämarusse hakkavad kaduma üürileandjad, kes mõtlevad üüritulu varjamisele. Maksuameti andmetel on eraisikute 2015. aasta deklareeritud üüritulu ligi 70% suurem kui 2013. aastal.
Kirjalikud lepingud ja professionaalsed üürileandjad, kelle äri seisneb korteri väljaüürimises, on tagatis, mis lubab, et üürilepingud muutuvad edaspidigi järjest pikemaks ja annavad üürnikele järjest suuremat kindlust vajadusel sama pinna peal pikaajaliselt üürnik olla.
Üüripakkumine laieneb
Üüriturule tuleb pakkumist järjest juurde ja konkurents tiheneb. Üüriinvestorid otsivad igapäevaselt kortereid, kus ostuhind ja üürihind omavahel ärivõimaluse loovad. Üürituru 2009. a meeletule ülepakkumisele järgnenud defitsiit on jõudnud tasakaaluni ja vaikselt nihkumas taas ülepakkumise suunas.
Juba näeme, kuidas turutasemel hinnaga üürikorterid ei leiagi loetud tundidega huvilisi nagu see oli näiteks aastatel 2011 - 2012. Pakkumise laienemine on loonud üürnikele järjest suuremat valikuvõimalust ja seda nii uute kui vanade, odavamate kui kallimate, parema kui mitte nii hea kvaliteediga korterite vahel. Tallinnas on igas linnaosas pakkumine selline, kus iga soovija leiab sobiliku üürikorteri.
Turg areneb dünaamiliselt
Üürituru pakkumise ilma teevad väikeinvestorid. Valdavalt on seda peetud üürituru puuduseks, et pakkumist ei loo suured institutsionaalsed tegijad, kes suudaksid pakkuda üürikortereid sadade kaupa.
Siiski on väikeinvestorite pakkumise juures hulk tegureid, mida suured üürileandjad pakkuda ei suuda. Eelkõige võib siin tuua üüripakkumise paindliku loomise ja kliendikesksuse – väikeinvestor suudab iga kliendiga leida personaalse üürnikku rahuldava lahenduse. Kui üks üürileandja sellega hakkama ei saa, on tänase turu tingimustes üürnikul võimalik leida alternatiivne pakkumine teise üürileandja käest.
Üürihinnad on madalad
Üks riiklikult toetatud üürikorterite rajamise argument oli üürihindadest õhu välja laskmine. Tegelikult on üürikorterite hind üsnagi madal – seda just üürileandja poole pealt vaadatuna. Üüriäri ei paku kaugeltki kiire rikastumise võimalust, sest üüriärisse paigutatud kapitali kulude eelne tootlus jääb 3-6% suurusjärku.
Siiski peab tõdema, et üürniku seisukohast ei pruugi üürihinnad madalad olla. Enne riiklike meetmetega õhu väljalaskmist peab aru saama, et probleem ei seisne üüriärimeeste kasuahnuses, vaid Eesti riigi ja elanike vaesuses.
Arvata, et suurinvestorid suudaksid pakkuda madalamat üürihinda on ekslik. Tänased väikeinvestorid otsivad ise üürnike, korraldavad ise remonttööde tegemist, kirjutavad ise arveid välja ja tegelevad üürniku ning üürikorteri probleemidega reeglina oma aega hinnastamata.
Institutsionaalsed investorid peavad aga paratamatult panema hinnasildi külge igale kulule, sealhulgas ajakulule, mida väikeinvestor ei tee. See on tegur, mis madala tootluse tõttu teeb üüriäri institutsionaalsetele suurinvestoritele tänases õiguslikus ja maksukeskkonnas mitteatraktiivseks.
Üüriturg saab endaga hakkama
Elamispindade üürituru arengud on olnud väga positiivsed ja liikumine toimub õiges suunas, mis loob paremat ja usaldusväärsemat pakkumist üürnikule ning annab enam võimalusi ausale ja professionaalseid oskusi hindavale üürileandjale.
Kui avalikul sektoril on plaan üürisektorit turgutada, ei ole selleks õige tee riiklikult toetatud elamufondi loomine. See rikub tasakaalu ja peletab erainvestorid eemale, mis omakorda vähendab pakkumist ehk annab eluaseme kättesaadavuse parandamisele hoopiski vastupidise tulemuse.
Turu positiivsete arengute edendamiseks on mõistlik kiirkorras korda teha võlaõigusseadusest tulenev üüriregulatsioon. Rohkem tasakaalus suhted ja omavaheliste kokkulepete tegemise õigus on tegurid, mis toovad viimasedki põranda alla jäänud üürileandjad välja ning parandavat üüripakkumist suurtest tõmbekeskustest väljaspoolgi.
