Viljar Arakas: edaspidi areneb pigem üüriturg
Kinnisvarasse investeerimisel tasub väljaüürimiseks osta võimalikult halvas seisukorras korter, sest renoveeritud korteri ostu- ja üürihinna suhe on kehvem, soovitab ärikinnisvara fondivalitseja EfTEN Capitali juht Viljar Arakas tänases Äripäevas ilmunud intervjuus.
Kuidas kommenteerite seda, et sügisel muutub Tallinna kinnisvaraturg väga aktiivseks?
Mõeldes korteriturule, siis EfTEN Capital elukondlike korterite arendusega Tallinnas ei tegele, kuid loomulikult jälgime ka seda. Tallinnas müüakse kuus kuskil 150-200 uut korterit ja kogutehingute arv on kuskil 700-800 juures, mis tähendab et aastane turunõudlus on kuskil paar tuhat korterit. Sisuliselt sama palju uusi kortereid on juba turul, nii et meil on n-ö aastane laovaru ees.
Eesti mure on see, et turg on väga väike ja nõudlus on väga õhuke. Samm alapakkumiselt turu tasakaalu ja ülepakkumiseni on väga väike, sellega peab arvestama. Tõsi on see, et kui palgad kasvavad, intressid püsivad nullis, laenu tingimused on soodsad, siis see on vesi kinnisvara veskile. Samas nõuavad pangad sissemaksu ja see on peamine probleem, et laulva revolutsiooni noortel pole võimalik seda kohe maksta, seepärast areneb pigem üüriturg.
Mis nõu te neile noortele annaksite?
Tööl peaks käima (naerab). Ma arvan, et võrreldes eelmise põlvkonnaga, kus oli väga selge arusaamine, et kinnisvara tuleb omada ja mitte üürida, on see paradigma murtud. Praegu on kinnisvara üürimine sama auväärt tegevus kui kinnisvara omamine, kuid kui on plaan elada kuskil linnas järgmised 10-20 aastat, siis tasub endale elukoht soetada. Samas kui tahetakse olla kohustustest vaba, siis ei ole üürimisel mitte midagi valesti ja arvan, et üüriturg Tallinnas on siiski piisavalt atraktiivne.
Millised on kinnisvarasse investeerimise ohud?
Üks väga suur oht, mida alahinnatakse, on intressi keskkonna muutus ehk euribori liikumine mõistlikule või n-ö tavatasemele miinustsoonist välja 2-3% juurde. Kindlasti ei ole see lähiaja oht, aga see on peamine oht, et alahinnatakse tuleviku finantskulusid, mis on vajalikud laenu teenindamiseks.
Sellist suurt tasakaalustatumatust siit välja ei ole võimalik lugeda ja muidugi ei tasu teha oma äriplaani eeldusel, et üürihinnad ainult kasvavad, pigem tasub arvestada, et nullinflatsiooni keskkonnas hinnad kas püsivad samad või suurema pakkumise tõttu hoopis alanevad.
Mis vahe on elukondlikku kinnisvarasse ja ärikinnisvarasse investeerimisel?
Ärikinnisvara tootlus on umbes kaks korda parem kui elukondlikul kinnisvaral. Kui uue korteri ostuks koos sisustusega tuleb maksta umbes 2000 eurot ruutmeetri kohta, siis saad selle pealt umbes 10 eurot ruutmeetri kohta üüri kuus. Lisaks tuleb eraisikuna maksta veel maksud ja lõppüürnikule sisaldab hind ka käibemaksu.
Äriettevõttes maksab büroopind kuskil 1000-1500 eurot ja selle pealt saab üüri tagasi umbes 13-17 eurot, olenevalt asukohast ja kvaliteedist. Selle puhul saab hinnale veel lisada käibemaksu, mille üürnik saab teistmoodi tagasi. Ökonoomika on väga palju ärikinnisvara kasuks ja usun, et see on vaid aja küsimus kuni elukondlikus kinnisvaras tekib institutsionaalsele kapitalile koht.
Millistesse korteritesse tasuks investeerida?
Toetun oma korteritega tegeleva sõbra arvamusele. Vastus on, et osta võimalikus kehvas olukorras korter, sest ostuhind ja üüritase, mis selle eest saad, on paremas korrelatsioonis, kui osta väga heas olukorras korter ja see üüritasu, mis selle eest saad. See on teatav paradoks, millega on võib-olla raske ennast kohandada. Hästi likviidsed on kahetoalised, 40-50 m² korterid ja nendel on nõudlust väga palju.
Täistpikalt on intervjuud võimalik lugeda Äripäevast.
