Eesti kinnisvarafondide maht kahekordistus

kõrghoone büroo
Kinnisvarafondid heidavad silma Balti riikide pealinnadesse ehitatavatele...

Eestis registreeritud kinnisvarafondid kahekordistasid mahtu vähem kui kahe aastaga, mis teeb Eesti Panga valvsaks.

Ehkki fondide kasvuga kaasnevad omad ohud, on Eesti kinnisvarafondide maht siiski väike ega kujuta endast märkimisväärset ohtu finantssektori toimimisele, leiab Eesti Panga ökonomist Mari Tamm. Pealegi toob kinnisvarafondide areng kaasa riskide ühtlasema hajutatuse erinevat tüüpi finantsasutuste vahel. Eesti finantssektor on pigem liiga pankade keskne.

Eesti Panga ökonomist Mari Tamm selgitab, milles kinnisvarafondide riskid seisnevad.

Kinnisvarafondid on kasvanud viimastel aastatel eriti tempokalt. Selle aasta oktoobris oli nende varade maht rohkem kui kaks korda suurem kui möödunud aasta alguses. Kiire kasvu taga on nii uute fondide ja investeeringute lisandumine kui ka kinnisvarahindade kasv. Investorid tunnevad kinnisvara vastu suuremat huvi, sest finantsvarade tootlus on madalate intressimäärade tõttu langenud. Kinnisvarafondide kiire kasv ei ole ainult Eestile omane, vaid see on levinud mitmel pool maailmas.

Samas võivad kinnisvarainvesteeringud olla üsna riskantsed ja nende väärtus suures ulatuses muutuda. Kui teised finantsasutused on fondidesse raha paigutanud, ei pruugi nad seda hiljem tagasi saada. Halbade asjaolude kokku langedes võivad fondid ohustada ülejäänud finantssüsteemi toimimist.

Euroopa Keskpank näeb fondides olulist riski

Euroopa Keskpank leiab, et kiiresti kasvavad investeerimisfondid, sealhulgas kinnisvarafondid, on oluline risk euroala finantsstabiilsusele. Probleem seisneb selles, et mitte ainult investeerimisfondide maht, vaid ka nende investeeringute riskitase on suurenenud. Finantsturgude ebasoodsa muutuse korral võivad investorid soovida üheaegselt fondidest väljuda ja fondid oleksid sunnitud oma varasid kiiresti müüma. See tooks kaasa varahindade järsu languse ja kahjustaks nii panku, ettevõtteid kui ka majapidamisi.

Ühendkuningriigis võis pärast Euroopa Liidust väljaastumise referendumit näha kinnisvarafondidega seonduvate ohtude avaldumist. Investorid soovisid Ühendkuningriigi suurtest kinnisvarafondidest oma raha korraga välja võtta, sest nad kartsid kinnisvarahindade järsku langust. Fondidel tekkisid likviidsusprobleemid, kuna põhiosa portfellist moodustavad kinnisvarainvesteeringud, mida on keeruline kiiresti rahaks teha. Fondivalitsejad olid sunnitud osakute tagasiostud mõneks ajaks peatama ja nende tagasiostuhinda ulatuslikult alla tooma, et pärssida investorite huvi fondidest väljuda.

Mis iseloomustab Eesti kinnisvarafonde?

Eesti turule ilmusid esimesed spetsiaalsed kinnisvarafondid 2008. aastal, vahetult enne majanduskriisi. Need olid suunatud Kesk- ja Ida-Euroopa riikide kinnisvaraturgudele ning panustasid nende turgude kiiremale arengule võrreldes arenenud riikidega. Majanduskriisi ajal ja järel tekkisid fondid, mis panustasid eelkõige Eesti kinnisvarahindade taastumisele. Praegu on fondide investeerimisportfellis peamiselt Eesti ja teiste Balti riikide büroo- ja kaubandushooned.

Vaatamata viimaste aastate kiirele kasvule on kinnisvarafondide varade maht Eestis endiselt väike. Oktoobri lõpu seisuga oli Eestis registreeritud kaheksa kinnisvarafondi varade kogumahuga 321 miljonit eurot. Fondide investeeringute koguväärtus on sellest mõnevõrra suurem, sest lisaks investorite rahale on investeeringuteks kaasatud ka laenuraha. Kuid ka investeeringute koguväärtuse põhjal moodustavad kinnisvarafondid vaid ligikaudu 3% nii SKPst kui ka pankade koguvarast.

Investorite ring on mitmekesine, kuid tooni annavad kutselised investorid eesotsas pensionifondidega. Umbes kolmandik kinnisvarafondide aktsiatest ja osakutest kuulub Eesti pensionifondidele. Teine kolmandik kuulub Eesti ettevõtetele ja majapidamistele. Ligikaudu veerand kuulub välisinvestoritele, kellest enamik on lähiriikide pangad ja muud finantseerimisasutused.

Lisaks investoritelt kaasatud vahenditele rahastavad fondid investeeringuid tihtipeale pangalaenudega. Fondide laenuvõtmisele ei ole seadusega piiri pandud, kuid selle ulatus ja tähtajad tuleb sätestada fondi tingimustes või põhikirjas. Nende järgi on fondid määranud laenude maksimaalseks suuruseks 50–85% investeeringute väärtusest, kuid tegelik määr on avalike aruannete põhjal keskmiselt 50% juures. 2015. aasta lõpu seisuga olid fondid võtnud pankadelt laene kokku ligikaudu 220 miljoni euro väärtuses, mis moodustab vähem kui 2% pankade kogulaenuportfellist.

Millised on riskid muule finantssektorile?

Ülejäänud finantssektori avatus kinnisvarafondidega seotud riskidele on väike, sest Eesti fondide vara ei ole suur. Kinnisvarafondidele väljastatud laenud moodustavad vaid väikese osa pankade laenuportfellist. Sama kehtib pensionifondide kohta. Kuigi pensionifondid on kinnisvarafondide olulisimad investorid, on kinnisvarafondide aktsiate ja osakute osatähtsus pensionifondide portfellis 3–4%.

Eestis registreeritud fondide riske vähendab ka see, et need on kinnised fondid. See tähendab, et fondivalitsejal ei ole kohustust aktsiad või osakuid omaniku nõudmisel tagasi osta. Peale selle on fondidesse investeerinud peamiselt kutselised investorid, kellel on oskused ja raha fondiinvesteeringutega kaasnevate riskide hindamiseks ja vähendamiseks. Ühendkuningriigis raskustesse sattunud fondid olid avatud fondid, mille puhul arvestasid investorid võimalusega fondidest ruttu raha kätte saada.

Osale arutelus

Toetajad

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised