Igor Habal: kannibalism ja elajalik konkurents

Väliskeskkonna olulisemateks märksõnadeks on sel aastal jätkuv ebakindlus poliitilistes arengutes nii Eestis kui ka väljaspool Eestit. See avaldub peamiselt tööstustoorainete hindade taastumisest ning erinevate aktsiiside hinnatõusust tingitud inflatsiooni kiirenemises, jätkuvas palgasurves, Tallinna puhul ka jätkuvas demograafilises kasvus.

Üle ega ümber ei saa ka sisekeskkonnast, kuna konkurents on kolmes peamises sektoris ehk nii büroode, kaubanduse kui ka logistika- ja tootmispindade vallas jätkuvalt terav, mille on põhjustanud viimaste aastate kiirest ehitustempost tingitud küllastumus.

Paljastub kannibalism kaubanduses

Küllastumine on visuaalselt kõige ehedamalt tunnetatav kaubanduspindade turul. Kui varasematel aastatel kõigepealt loodeti ning seejärel ennustati, siis 2017. aastal saab tõeks see, et keiser on alasti ning et Tallinnas on kaubanduspinda enam kui turg vastu võtta suudab. Trend süveneb veelgi enam 2018.

Kõige haavatavamad on muutustele vananenud kontseptsiooniga, valdavalt keskmise suurusega kaubanduskeskused, mis jäävad kogu linna hõlmavate kaubanduskeskuste kõrval väikeseks, ent kodupoodide jaoks liiga suureks. Nullvakantsist enam ei räägita, kuna ka kõige vähem tähelepanelik klient näeb siin-seal tühje pindu. Ellujäämiseks tuleb kas hindu alandada või eristuda, kuna turukannibalism ning e-kaubanduse järk-järguline pealekasv avaldavad püsivat mõju. Kaubanduskeskuste arendusperioodid pikenevad ning eelnevat kokku võttes võib ennustada, et surve üürihindadele kasvab ning vakants pigem suureneb.

Tugevneb surve büroosid juurde ehitada

Külgsuunas liikuvad ehitushinnad, ettevõtete vähene kasumlikkus ning ülepakkumisest tingitud elajalik konkurents nullivad sel aastal enamike büroohoonete omanike üürihinnatõusu soovid. Uued turule tulevad büroohooned tuginevad eristumiseks peamiselt kahele vaalale: rohelisele mõtteviisile ning kõrgtehnoloogia lembusele, mis on omavahel kombineeritud. Turuosa võetakse eelkõige ära hoonetelt, millel on kõrged kõrvalkulud, kehvem sisekliima ning ruumijaotus. Rõhutada tasub aga seda, et vajadus kolimiseks tuleneb eelkõige ettevõtte enda otsustest, mitte niivõrd pakutavate võimaluste rohkusest.

Viimasel kahel aastal on Tallinnas uusehitiste ja olemasolevate ärihoonete laiendustega turule toodud ligi 200 000 m2 büroopinda. Hoolimata kaine mõistuse häälest tõmmata arendusbuumile pidurit, on tekkinud kuri kahtlus, et 2021 rakenduv nõue ehitada vaid nullenergiahooneid õhutab lähiaastatel jõuliselt alustama uute hoonete ehitust juba sissetöötatud tehnoloogia ning oskusteabe põhjal. See tähendab aga seda, et me pigem näeme jätkuvat vakantsi suurenemist, üürihindade stabiilsust ning paindlikumaid üürisuhteid. Turg jääb edasi üürnikukeskseks.

Ridalaod jätkavad võidukäiku

Lao- ja tootmispindade turu populaarseimaks spekulatiivseks üüriobjektiks on jätkuvalt ridalaod ehk nn stock-office’id, kuna suur osa ülejäänud uusarendustest ehitatakse kas üürniku vajadusest lähtudes või lausa iseendale. Stock-office’ pindade noorel turul on toimunud võrreldes varasemate aastatega nii geograafiline kui ka kontseptuaalne nihe. Rae vald on kaotamas turuosa Tallinna linnale, mille uusarendused pakuvad tunduvalt suuremat paindlikkust nii tööandjatele kui ka töötajatele. Linnasisesed arendused on laiendanud aktiivselt kliendibaasi, juba varasemast ajast tuttavatele ning valdavalt äriklientidele suunatud maaletoojate kõrval on stock-office’ites koha leidnud ka kauplused, spordiklubid, toitlustusasutused jms.

Ilmselt on aru saadud, et kerge ülepakkumise juures on keeruline sama kliendi pärast võidelda, mistõttu on ratsionaalne laiendada vaadet üürnikuks võtmisele. Kaubandus- ja teeninduspindade lisamine ridaladudesse võimaldab küsida suuremat üüri, ehkki tavapärastel laopindadel jääb üür endiselt stabiilseks. Sarnaselt kaubandus- ja büroopindade turule on ka laopindade turg pigem üürniku poole kaldu.

Leebe väljavaade üürnikele-laienejatele

Süngema ennustuse pehmendamiseks tasub rõhutada, et üürnike seisukohalt on alanud aasta võimalusterohke. Rikkalikult uusi ja heatasemelisi pindu võimaldab teha kiirustamata kaalutletud otsuseid lähtudes ettevõtte vajadusest ning lähiaasta tegevuskavast. Samuti on see hea saada soodsa hinna ning piisava varuga pinda agressiivsetele laienejatele. Üürileandjaid viib sel aastal edasi nutikus, paindlikkus ning võime mõelda kastist välja.