20. oktoober 2017

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Põhjusena võib nimetada uute büroohoonete rajamist, mis kasvatab üüritavaid ruutmeetreid rohkem kui on nõudlust. Ja tulemuseks siis täiesti loogiliselt üürnikuta ruumid.

Kuna aga kinnisvara ei ole ühetaoline kaup ja ka büroopinnad jagunevad asukoha, kvaliteediklassi, suuruse jpt parameetrite põhjal segmentidesse, ei hõlma ülepakkumine kõiki segmente. Mõnes segmendis on endiselt hoopis karjuv puudus saada olevatest büroodest, kuid teises segmendis on jälle ülepakkumine eriti ränk.

31. oktoobril toimuval Ärikinnisvara halduse konverentsil kuuleb muu hulgas sellest, kuidas valmistuda toimetulekuks ärikinnisvara üürnike makseraskustega, mis on viimase aasta jooksul sagenenud ning kuidas muuta hooneid energiatõhusamaks.

Kuni 20. oktoobrini kehtib osalejatele soodushind 199 € + km.

Vaata konverentsi kava ja registreeru SIIT.

Mida otsitakse taga tikutulega?

Näiteks on puudus uutest või uueväärsetest kõrge kvaliteediklassiga 50-150 ruutmeetristest büroodest südalinnas või kesklinnas ning mõnes populaarses ärikvartalis, sest enamik kinnisvaraarendajaid keskendub oma planeeringutes eelkõige suurematele ühikutele ehk ligikaudu 200-300 ruutmeetristele ning suurematele büroodele.

Hilisemalt on ruumide jagamine väiksemateks ühikuteks keeruline, kui algusest peale ei ole tehnosüsteemide, kommunikatsioonide, ruumide liigenduse jms poolest jagamise võimalusega piisavalt arvestatud.

Lisaks üürihuvilistele jagub väikestele büroodele ka palju ostuhuvilisi. 2016. aasta lõpus Tartu mnt 83 kinnistul valminud Büroo 83 nimeline ärihoone pakkus ruume nii üürile kui ka müügiks. Nende büroode suurus jäi vahemikku 45-137 ruutmeetrit ja praeguseks on kõik ruumid kas välja üüritud või müüdud. Suure tõenäosusega võib mõni selline n-ö õigesse segmenti sihitud projekt üldisest ülepakkumisest hoolimata edukalt turule siseneda.

Mis kohe kuidagi kaubaks ei lähe?

Vastukaaluks, räigeim suuremate büroode ülepakkumine valitseb vanemates ärihoonetes, kust üürnikud juba valminud või lähitulevikus valmivatesse büroohoonetesse kolivad ning üüripindade suurus algab 200-300 ruutmeetrist. Kuigi uute büroopindade ehituse käigus tuleb 2018. aastal turule ligi 72 000 m² üüritavat pinda, ei valmista ruumide täitmine suurimat muret mitte uute hoonete arendajatele, vaid üürnikke kaotavatele ärihoonetele.

Uute büroopindade müüki toetab ettevõtete soov parandada töötingimusi või hoida neid vähemalt samaväärsena. Seetõttu liiguvad üürnikud pidevalt vanematest hoonetest uuematesse. Praegu valitseva tööjõupuuduse tingimustes kasutatakse värbamisel argumendina motiveerivat töökeskkonda, mida paljud ettevõtete juhid on oma ruumide otsingu käigus ka otsesõnu tunnistanud.

Lisaks kasutavad kõik uued suuremad arendused tulemusliku müügi tagamiseks professionaalseid arendus- ja müügimeeskondi ning teevad koostööd juhtivate ärikinnisvara büroodega.

Igal uuel oma nägu ja sihtgrupp

Vaadates 2018. aastal valmivaid suuremaid büroohooneid, on lihtne märgata, et igaühe taga on selge idee, kontseptsioon ja orienteeritus kindlatele sihtrühmadele.

Maakri kvartal oma 18 700 ruutmeetrise üüripinnaga paikneb keskses ärirajoonis (CBD – central business district), mis on soosituim asukoht finantssektori ettevõtete, advokaadibüroode ja rahvusvaheliste ettevõtete regionaalsete peakorterite jaoks. Siit tulenevalt on ka hoones lepinguid sõlminud pangad, kindlustusseltsid ning mitmed nimekad advokaadibürood.

Telliskivi kvartalis Telliskivi 60 kinnistul paiknev I-hoone pakub 10 840 m² üüritava pinda. Kaasaegseks büroohooneks renoveeritav tööstushoone Telliskivi loomelinnaku, Balti jaama turu ja jaamahoone vahelisel alal on eelistatud valik IT ja loomemajanduse ettevõtetele, mida võlub piirkonna loominguline atmosfäär ning eriline sisekujundus. Hoones säilitatav tööstuslik disain, suured aknad ja kõrged laed pakuvad rohkelt valgust ja avarust.

Ülemiste City’s valmivad ärihooned ei paku pelgalt büroopinda uues hoones, vaid head ärikeskkonda juba väljakujunenud ärilinnakus koos paljude lisanduvate teenustega ning lisahüvedega töötajatele. Tänavu kevadel avati seal spetsiaalselt büroolinnaku vajadustele kohandatud kontseptsiooniga Sepapaja Selver ja spordiklubi MyFitness, kus asub ka bassein. Head transpordiühendused said olulist lisa linnakut läbiva trammiliini valmimisest.

Öpiku maja 2. torn pakub 14 755 m² üüritavat pinda ja koos 2016. aasta sügisel valminud Öpiku maja 1. torniga saab Öpiku majadest Eesti suurim büroohoone praegu seda tiitlit kandva Tammsaare Ärikeskuse ees. Suur korruse pind, mida on 1236 m², teeb selle heaks valikuks ettevõtetele, mis otsivad üle 500 m2 bürood ega soovi end liiga paljude korruste vahel killustada. Tasub arvestada, et paljude konkureerivate ärihoonete korruse pind on vaid 400-500 m². Öpiku maja 1. torni ankurüürnikud on ABB ja Ericsson Eesti. Valmivas 2. tornis on ligi kaks korrust üürinud Tele2. Lisaväärtuseks on hoones paiknev konverentsikeskus, kus saab üürida erinevas suuruses nõupidamisruume ja võimaldab suurtel ettevõtetel oma ruumikasutust optimeerida sellega, et harvemini kasutust leidvaid nõupidamisruume ei ehitata oma büroos välja.

Kuigi turul valitsev ülepakkumine esitab uute arenduste müügimeeskondadele varasemast suuremaid väljakutseid ja müügiperiood on oluliselt pikenenud, ülepakkumise suurim raskus nende õlul siiski ei lasu.

See raskus survestab vanemaid ärihooneid ja sealjuures veel väga valikuliselt. Hästi juhitud suurtes ärihoonetes on vakants nullilähedane, samas kui mõnel pool mujal võib paari suure üürniku kolimine uude asukohta hoonet oluliselt tühjendada. Näiteks Tammsaare Ärikeskuses vakants praktiliselt puudub.

Järgimist väärt näited vanematest hoonetest

Ärikeskuse omanik Kaamos Kinnisvara soetas 2015. aastal Endla 16 ärihoone – tegu on just täpselt seda tüüpi vanema ärihoonega, mida üürnike lahkumine ähvardab. Telia väljakolimine oli ostu ajal juba teada, kuid Kaamos Kinnisvara plaanis ruumide vabanemisel kohe renoveerima hakata. Valiti optimaalne renoveerimise tase, mis võimaldab pakkuda asukohta silmas pidades soodsat üürihinda ning paindlikud lahendused ruumide suuruses. Selle tulemusel oli hoone juba enne renoveerimise lõppu 60% ulatuses välja üüritud, mis on praegusel turul kahtlemata hea tulemus (loe lähemalt SIIT).

Järvevana tee 9 büroohoones pikalt tegutsenud Ericsson Eesti on samuti peagi kolimas. Suure üürniku lahkumine Öpiku majja jätab ligi veerandi kogu üüripinnast tühjaks. Omanik tegutseb samas kiirelt ja omab selget arusaama turu olukorrast. Kuna ühe suure ligi 2000 m² büroona on vabanevaid ruume üsna ebatõenäoline välja anda, koostati ruumide jagamise ja renoveerimise programm, kus pakutakse uutele tulijatele büroosid alates 137 ruutmeetrist.

Sarnased otsused seisavad veel 2017. aasta sügisel ees mitmete vanemate ärihoonete omanikel. Läbirääkimiste lõpusirgele ja allkirjastamiseni on jõudmas mitmeid üürilepinguid 2018. aastal valmivate uute büroohoonete kasutuselevõtuks ning lahkujad hakkavad peagi teavitama oma praegusi üürileandjaid väljakolimisest.

Vanema hoone puhul on äriliselt väga tähtsate otsustega ja olukorda võib võrrelda ellujäämismänguga. On üsna kindel, et selles segmendis päädib suur ülepakkumine peagi sellega, et valed otsused või otsustega viivitamine jätab tühjad ruumid kätte aastateks või sunnib üürihinda suurelt alandama. Nõudlus vanemate ja kehvemas seisukorras büroopindade järele ei kao küll kuhugi, kuid suure ülepakkumise tingimustes korjavad kiiremad ja nutikamad üürileandjad kõik potentsiaalsed üürnikud lihtsalt endale.

Henno Viirese artikkel ilmus 2017. a oktoobri erilehes Kinnisvara. Loe Kinnisvara erilehti SIIT.