Sügav miinus hindamisakti sisse kirjutatud

Maja
Kinnisvara eksperthinnang sisaldab olulisi andmeid tootluse arvutamiseks, kuid...

Kui väikeinvestorid lugenuks tähelepanelikult EstateGuru kaudu raha otsinud Urmas Labande vara hindamisakte, märganuks nad kohe laenuvõtja unistuste ja karmi tegelikkuse vahel haigutavat kuristikku ega oleks tõenäoliselt ämbrisse astunud.

Hindajad tõid Toome puiestee projekti puhul selgesõnaliselt välja kõik puudused, mis takistavad maja kasutada ja müüa.

Esiteks, maja kasutus. Seda takistasid nii pooleli jäetud ehitustööd, valmidusaste, suurus ja planeering kui ka asukoht. Eelmise buumi ajal alustatud maja on Eesti tüüpilise majaostja – lastega pere – jaoks liiga suur, liiga kallis ja ka mõttetult kallis ülal pidada. Lastega pere maja hinnapiir jookseb kuskil 250 000 euro kandis.

Hindajad on välja toonud, et maja asub heas ja vaikses piirkonnas. Investori nurga pealt vaadates tuleks aga kohe küsida, kas see on ka äri tegemiseks hea ning vajalik. Ehk kui kinnisvara on küll kõrgelt hinnatud piirkonnas, kuid kvartali sees, ei ole maja tõenäoliselt klientidele ei nähtav, hästi üles leitav ja ligipääsetav ega teatud tüüpi kasutuseks ka piisavalt esinduslik. Selline suur maja ei sobi näiteks üürileandmiseks müügi ja klienditeenindusega tegelevatele ettevõtetele ega välissaatkondadele.

Teiseks, arenduspotentsiaal. Tõsi on see, Nõmmel maksab vähemasti 250 000 ainuüksi mõttetu ehitisega krunt. Päris tühje maatükke, kuhu ehitada saaks, on Nõmmel äärmiselt vähe. Kuna Nõmme ajaloolise ilme säilitamiseks kehtivad aga ranged ehituspiirangud, vaatavad ostjad esmalt, kas olemasolevat ehitist saaks kohe lammutada või kas krunt on piisavalt suur, et seda jagada ning ehitada kaasaegset maja juurde. Toome pst krundi suurus ei kannata jagamist välja.

Tõenäoliselt lubataks Toome pst projekti maja lammutada, kuna tegu ei ole ajalooväärtusega. Aga miks peaks tagatisvara ostja sellisel juhul maksma rohkem, kui maksab krunt? Niigi lisanduvad ostuhinnale ju lammutuse, uue projekti tellimise ja nullist ehitamise kulud?

Kolmandaks, võimalik tulu väljaüürimisest. On vaja küsida, kui suur eksperthinnangus vara kasutajatena toodud sihtgrupp on, kes sinna kuuluvad ja kui palju üüri nad maksta suudavad või tahavad. Eestis ei ole eramute üürimine kuigi tavaline, eriti jõukama elanikkonna seas. Kel vähegi sissetulekuid ning laenuvõimekust, ostab omale kas krundi ja ehitab või soetab järelturult kena maja, mis sobib koheseks kasutamiseks. Igal juhul ületab suure ja esindusliku eramu igakuine üür kaugelt tavalise lastega pere rahalised võimalused. See tähendab, et kinnisvarainvestoril ei saa suure Toome pst eramu kerge, kiire ega kasumliku väljaüürimisega arvestada.

Neljandaks, pikalt lõpetamata ehitustööd. Kui varasemate aastakümnete trende järgiva maja ehitust on alustatud paljude aastate eest, eeldab hoone kasutuselevõtt ehituse lõpetamise kõrval tungivat vajadust ka planeeringut kohandada, üht-teist ümber ehitada. See teeb ehitustööde lõpetamise kallimaks ja vähendab projekti tootlust. Kui maja ei vasta algsele projektile või muutunud ohutusnõuetele nii, et ei ole lootust saada kasutusluba, võib juba tehtud tööde ümbertegemine minna päris-päris kalliks. Lisakulutusi võib tekkida ka konserveerimise puudujääkidest või kasvõi sellest, kui hoonet ei ole pikki aastaid köetud.

Viiendaks, nõudlus ja prognoositav müügiperiood. Siin mängivad suurimat rolli vara asukoht ja tüüp, kasutatavus ning võime omanikule raha teenida. Hindajad tõid Toome pst projekti puhul välja, et nõudlus isegi täiesti valmis kallima hinnaklassi eramute järele on Eestis väike ja seetõttu võib isegi heas asukohas paikneva projekti müügiperiood osutuda väga pikaks.

Vahel arvatakse, et nõudlust saab turgutada ja müüki kiirendada kinnisvara hinna alandamisega. Enamasti saabki, kuid tasub arvestada, et tõmbekeskustest väljaspool on hulgaliselt ka sellist kinnisvara, mida ei investoril ei tasu osta isegi 1 euro eest, kuna kinnisvara omamisega kaasnevad alati kohustused. Mida edasi, seda raskem on rahavoogu mitte teenival investoril näiteks maamaksu tasumisest ja kinnisvara korrashoiu kohustusest pikka aega kõrvale hoida.

Mida Urmas Labande Äripäeva ajakirjanikule kinnisvaraarendusest rääkis, loe SIIT.

Osale arutelus

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised