Intervjuu: mis kinnisvarasektoris praegu toimub?
Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi lahkab elamukinnisvara põletavaid teemasid ja selgitab, mis hinna üles ajab, kui palju kortereid ostetakse ning kuidas mõjutavad väikeinvestorit suured üürimajad.
Kinnisvaraarenduse konverentsi programmijuhi Lisandra Treimanni küsimustele vastab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.
Kas jagate seisukohta, et Soomest naasnud Eesti ehitusmehed ajavad siinsete kinnisvaraarenduste hinna üles?
Ei jaga. Meie palgatase on erinevates sektorites olnud suuremal või vähemal määral pidevas kasvus ning pigem on järjest vähem ehitajatel vajadus Soome vahet käia ja oma perest eemal olla.
Toimub täiesti normaalne konkurents hea töötaja nimel. Kui üks ettevõte ei soovi konkurentsivõimelist palka maksta, läheb ehitaja teise kohta ja seal makstakse.
Kinnisvarahindade kasvu taga on olnud suur nõudlus, majanduse taastumine, kiire palgakasv ja ehitushindade tõus. See on toimunud Soome palgatasemest sõltumata. Kui midagi Soomega seostada, siis seda, et meie majandusel läheb hästi siis, kui meie põhilistel eksportturgudel, mille hulka kuulub ka Soome, läheb hästi.
Teiseks, ärgem unustagem, et Eestis töötab ka palju välistööjõudu lõuna poolt – Ukrainast, Moldovast, Lätist, Poolast... Nende palkamine aitab ettevõtetel kulusid allapoole tuua ja teiseks on välistööjõud kohalikule tööjõule siiski ka konkurendiks.
Kui palju alla 2500 eurose ruutmeetrihinnaga uusi kortereid suudab praegune kinnisvaraturg vastu võtta ilma, et odavama hinnaklassi kortereid rohkem kui aastaks n-ö lattu seisma jääks?
Ruutmeetrihinna järgi ei saa seda asja võtta. Saaks ehk küsida, kui palju on selliseid kortereid vaja, mille lõpphind jääb kuni 150 000 eurot ja mis asuvad pigem linna äärtes ning on mõeldud pigem nii üksikutele kui ka peredele ja pigem on sellised keskklassi korterid. Keskeltläbi võtab turg vastu 1100-1300 sellist korterit aastas – sel juhul on olemas ka teatav laojääk, kuid see ei jää arendajat painama.
Mida tehakse lähiaastatel nende Tallinna kesklinna ja Kalamaja kallima otsa korteritega, mida ei suudeta aasta-paari jooksul maha müüa?
Nn kallima otsa korterite arendamisel on arvestatud puhvriga, mis peaks katma aelgasema müügi. Nii on need siis pakkumisel, aga näeme rohkem erinevaid kampaaniad ja soodustusi. Päris odavmüügiks kindlasti ei lähe.
Kas ja millal võiks tekkida vajadus juba n-ö käima lükatud arendusprojekte külmutada; milliseid projekte saab üldse külmutada hävitavat kahju kandmata; kas on midagi, millega soovitaksite praegu mitte alustadagi?
Projektide kui selliste külmutamisest ei peaks ehk rääkimagi. Pigem on nii, et suured arendused on jagatud etappidesse ning kui turuolukord ei luba, järgmise etapiga ka ei alustata.
Ja pigem on täna ikka nii, et kui täit kindlust arenduse edukuses ei ole, ei alustata ning püütakse leida muid alternatiive. Või lihtsalt oodatakse ja keskendutakse muudele tegevustele-objektidele.
Päriselt külmutamise juttu ilmselt tuleb rääkida sel juhul, kui meie majanduses juhtub midagi drastilist ning see kõik toimub väga kiirelt. Ilmselt on siis küsimus ka muus kinnisvaraturus ja majanduselus laiemalt.
Millist mõju avaldavad uusarenduste müügile korteriomandite seadmise uued reeglid ning karmistuvad energiatõhususe normid?
Juriidilised küsimused mõjutavad eelkõige laenusaamist. Eluasemelaenu ei saa ärimaal asuvale korterile jne.
Energiatõhususe normide karmistumine toimub 2020. aasta esimesest jaanuarist ning kui aus olla – alles siis saame näha, kuidas uusi maju projekteeritakse ning milliseks kujuneb hind. Liginullenergia põhimõtete järgi ehitamise kogemus Eestis peaaegu et puudub.
On reaalne, et tuleb seisak ning enne antud tärminit püütakse saada võimalikult palju ehituslube, et vanade reeglite järgi ehitada.
Kuidas mõjutavad uusarenduste turgu mitmesugused üle Tallinna linna kavandatavad üürimajad, mille omanikuks saavad näiteks pensionifondid või muud suuremad rahavoo investorid?
Üürimajad mõjutavad esialgu kindlasti konkreetse piirkonna üüriturgu, pakkudes stabiilsemat eluaset. Loomulikult mõjutab konkurents üürikorterite hinnataset ning survestab seda ka allapoole. Kvaliteedi ja stabiilsuse nimel peavad pingutama väikeinvestorid või need, kel on lihtsalt üks korter üürimiseks. Nad peavad rohkem pingutama, et sama piirkonna üürimajaga konkureerida eelkõige just kommunaalkulude, üürihinna ning üürikorteri stabiilse olemasolu aspektist. See viimane tähendab seda, et üürnik saaks olla kindel, et ta ei pea välja kolima lihtsalt seetõttu, et omaniku lähedane ootamatult ise seda korterit vajab vms.
