Ärikinnisvara hind sõltub üürilepingutest

Edukas ärikinnisvara müük põhineb ühelt poolt piisavalt detailsete ning teisalt n-ö vaidluskindlate üürilepingute sõlmimisel, rääkis Ellex Raidla advokaat Martin Käerdi kinnisvarauudised.ee korraldatud seminaril.

Eestis on päris probleemivabad ning põhjalikult läbi mõeldud üürilepingud üsna haruldased. Põhjusi on siin mitu.

Kinnisvara puhul on üürileping teatavasti üks kõige suuremaid õigusi, sest seda on kõige keerulisem lõpetada. Käerdi võrdles kinnistusraamatusse kantud üürilepingut nii kasutusvalduse kui ka isikliku kasutusõigusega, mille kohta tehtud märkeid saab teatud juhtudel kinnistusraamatust vara kasutajast mööda minnes kustutada.

Väga suurt õiguslikku vahet ärikinnisvara omamisel ja üürimisel Eestis ei ole. Üürniku suurim risk on see, et majandusraskustesse sattunud kinnisvaraomaniku mured kanduvad üle üürisuhtesse.

Samuti kannatavad üürnikud sageli sellepärast, et kinnisvaraomanikud ei soovi väsima hakkavaid hooneid värskendada.

Kes tasub korrashoiukulud?

Kinnisvara korrashoiu kohustus lasub üürileandjal ning tema käes on ka kontroll mitme kinnisvara kasutamise seisukohalt elulisi teenuseid tagava lepingu üle. Nn halliks alaks on kapitaalremondi ja jooksva remondi kulude jaotus omanike ning üürnike vahel. Rusikareeglina katab üürnik jooksva remondi kulud ja omanik kapitaalremondi kulud, kuid kinnisvaraomanikul on võimalik üürnikule ka kapitaalkulusid hoolduskuluna esitleda ning igakuiste maksete koosseisus sisse nõuda.

Üürnik saab neid riske maandada kokkuleppega, et võtab ühelt poolt võimalikult palju kinnisvara korrashoiu kohustusi enda kanda ning samal ajal lepitakse kohe kokku ka hinnapiirid, kust alates loetakse näiteks tehniliste seadmete remonti omaniku kohustuseks ning millal tuleb omanikul selliseid töid teha.

Käerdi ütles, et paljud hüpoteegipidajad on nõus sellega, et ankurüürnike üürimärked nihutatakse rahastajate hüpoteegikannetest ettepoole, mis välistab üürimärgete kustutamise pankrotimenetluse käigus. See on samal ajal probleemiks pankrotihalduritele, sest uue omaniku vaatenurgast on üürnikest raske lahti saada. Tagasivõitmise korras on võimalik üürilepinguid küll kehtetuks tunnistada, kuid see sõltub lepingute sõlmimise ajast ning võtab palju aega. “On võimalik joonistada turutingimustega sarnaseid üürilepinguid tohutult pika tähtajaga või investeerimiskohustusega tulevikus ja sellele viidates on üür madal,” täpsustas Käerdi.

Tasub teada, et kui pankrotihaldur tahab kinnisvara kiirelt maha müüa, kuid ruumid on üürile antud, võib see oluliselt vähendada kinnisvara väärtust. Kui enne uue hingamise andmist pankrotivarale peaks kohtus maha pidama üürivaidluse, on kinnistu kogu vaidluse aja üürniku kasutuses. Spetsiifilise kasutusotstarbe puhul ei pruugi üürniku positsioon puht raamatupidamislikult sobida ja sel juhul annab kinnisvara omamine eeliseid.

Sale and leaseback tehingute juures tuleb kinnisvara müüjal kindlasti hinnata riske, mis taanduvad küsimusele, kuidas tagada talle hiljem omaniku staatusega võrreldavaid õigusi.

Omanikuvahetus toob probleemid pinnale

Kui hoones on üürnikke rohkem kui üks, on ka uuele omanikule üle antavaid kohustusi rohkem ning varasemaga võrreldavat positsiooni säilitada ei saa, ütles Käerdi. Siingi on üürniku peamiseks ohuks kinnisvaraomaniku muutumine maksejõuetuks. See võib mõjutada nii üürisuhte püsivust kui ka kinnistu korrashoidu.

“Sageli on nii, et üürileandja tahab korraldada ise kõiki asju ja üürnikule jääb vaid kohustus raha maksta. Sellisel juhul on oluline detailselt läbi mõelda, kes uus omanik on ja kui usaldusväärne ta on,” rõhutas Käerdi. Igal juhul oleks tulevasel üürnikul vaja jätta tagauks avatuks juhuks, kui asjad ei toimi, sõlmida võimalikult pikk üürileping ja hoida kinnisvaraga seotud kulud ning korrashoiuteenuste kvaliteet kontrolli all.

Kinnisvara ostjaga, kelleks tavaliselt on kinnisvarafond, tagauksega kokkuleppeni jõuda on aga keeruline, sest niisugused kokkulepped vähendavad vara müüdavust ja väärtust. Käerdi märkis, et juristid koostavad päris palju selliseid lepinguid, mida pärast allkirja panekut keegi enam ei loe. Võib juhtuda, et üürilepingute sisu võetakse täpsemalt ette siis, kui kinnistut hakatakse müüma ning ostja jõuab lepingute ülevaatamiseni.

Formaalsus võib viia suure vaidluseni

Tüüpiline üürivaidlus käib teemal, kas kinnisvaraomanikul on õigus üürileping ennetähtaega üles öelda või mitte. Tavaliselt on vaidluse puhkemise ajal lepingu tähtaja lõppemiseni kolm, viis ja rohkem aastat. Tuleb arvestada, et igal juhul kaasneb pikaaegse üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega kahjude hüvitamise nõue. “Üürilepingutes on palju peidetud kraami, mida algselt ära ei tabata või mis on formaalsused. Neist kujunevad aga sageli hiljem suured vaidlused,” lausus Käerdi.

Müügiprotsessis kontrollitakse seetõttu hoolikalt, kas näiteks üürilepingutes toodud ruutmeetrid vastavad tegelikkusele ja ka muid sarnaseid detaile. Kui ruutmeetrite arv on 5% lepingus olevast väiksem, tähendab see ühe kuu lõikes väikest summat. Teatud tingimustel võib see aga tähendada, et üürnikul on õigus nõuda üüri ümberarvestamist ja enam makstud summa tagastamist. See ei ole aga ainus mure, sest ebatäpsused ajavad paigast ka kõrvalkulude arvestuse. Vähem maksnud üürnikelt kinnisvaraomanik lisaraha tagantjärele nõuda ei saa.

“Keegi ei taha olla sõnumiviija, ei vana ega uus omanik,” märkis Käerdi, kuid soovitas oma vara müüvatel kinnisvaraomanikel halvima vältimiseks ostuhuvilistele kindlasti öelda, kui neil on üürilepingute korrektsusega probleeme. Üks laialt levinud probleem tuleneb ka indekseerimise põhimõtete sõnastusest, sest sageli ei ole lepingutes näidatud perioodi ega viisi, kuidas tarbijahinnaindeksit arvestatakse.

Osale arutelus

  • Anne Oja

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised