Uus seadus lihtsustab eratee aluse maa sundvõõrandamist

1. juulil jõustus kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus, mille põhieesmärk on soodustada maaomanikuga maa omandamises kokkuleppele jõudmist ja sel viisil kiirendada avalikes huvides rajatise valmimist. Lisaks täpsustati uue seadusega kinnisasja sundvõõrandamise üldiseid aluseid, lihtsustades avalikult kasutatava eratee aluse maa sundvõõrandamist. Veel on märkimisväärselt muudetud sundvalduse regulatsiooni.

Paljudes omavalitsustes on probleemiks olukord, kus teede või muu taristu alune maa on läinud omandireformi või arendaja pankroti tõttu kohaliku omavalitsuse asemel sellise eraomaniku kätte, kes ei luba teid ja taristut avalikult kasutada. See probleem on olnud laialt levinud ja ületanud uudiskünnise. Kuigi kinnisasja sundvõõrandamine või sundvalduse seadmine oli ka varem võimalik, tehti seda harva.

Planeering ei ole enam kohustuslik

Varem piiras eratee aluse maa sundvõõrandamist säte, millekohaselt oli sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee omandamiseks lubatud a) detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel ja b) detailplaneeringu koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Seega sai näiteks linnas olla sundvõõrandamise aluseks üksnes kehtestatud detailplaneering. Kui teealal detailplaneering puudus või ei reguleerinud see tee avalikku kasutust, et olnud sundvõõrandada võimalik – selleks oleks pidanud läbi viima detailplaneeringu menetluse, mis võib kesta aastaid. Seega oli maja- või korteriomaniku jaoks siiani peaaegu ainus lahendus nõuda kinnisasjale kohtu kaudu juurdepääsu. Sellisel viisil ei ole aga mõistlik lahendada tervete elamurajoonide teede ja muu taristu küsimusi.

Uues seaduses on seda põhimõtet muudetud. Seaduses on selgelt sõnastatud, et planeering tuleb koostada kinnisasja sundvõõrandamiseks või sundvalduse seadmiseks ainult siis, kui planeeringu koostamise vajaduse näebette planeerimisseadus või kehtiv üld- või maakonnaplaneering. Planeeringu vajadus ei tule niisiis mitte enam kinnisasja omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise vajadusest, vaid planeerimisseadusest, kus on sätestatud, millises olukorras on detailplaneering üldse vaja koostada (nt ehitusloakohustusliku hoone püstitamisel). Näiteks kui linnakeskkonnas on üldplaneeringus määratud tee avaliku kasutamise vajadus, kuid olemasoleva hoonestusega maa-alal detailplaneering puudub, on kohalikul omavalitsusel võimalik otsustada teemaa sundvõõrandamine ilma detailplaneeringuta.

Uuendatud sundvaldus

Et määrata eratee avalikuks kasutamiseks, pidi riigil või kohalikul omavalitsusel varasema seaduse kohaselt olema piiratud asjaõiguse kujul maa kasutusõigus. Kui maaomanikuga selleks kokkulepet ei saavutatud, oli õigus taotleda sundvaldust. Seaduse uuenduse kohaselt saab sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata, kuid sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimised piiratud asjaõiguse seadmiseks.

Samuti seatakse sundvaldus nüüdsest ainult haldusakti alusel. Sundvaldus ei ole mitte kinnistus­raamatusse kantav piiratud asjaõigus, vaid haldusaktiga seatav avalik-õiguslik (seadusjärgne) kitsendus. See kitsendus kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes ilma kinnistusraamatusse kandmata. Sundvaldus seatakse üksnes avalikes huvides tehnovõrkude või -rajatiste ehitamiseks, erateede avalikuks kasutamiseks või muul sarnasel eesmärgil. Sundvalduse alusel paigaldatud rajatis ei ole kinnisasja oluline osa.

Sundvalduse seadmise järel saab kohalik omavalitsus määrata eratee avalikuks kasutamiseks. Sellisel juhul lähevad riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus.

Kas valida sundvõõrandamine või sundvaldus?

Seadusandja jätab ka nüüd kohalikule omavalitsusele valiku, kas avalikult kasutatav tee sundvõõrandada või seada sellele sundvaldus.Kumba varianti on mõistlikum kasutada, tuleb otsustada konkreetse tänava ja kinnistutega seotud asjaoludest lähtudes.

Teekinnistu omandamine peaks olema eelistatud lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Samuti on sundvalduse seadmine ainuke sobiv lahendus juhul, kui avalikuks kasutamiseks määratakse viadukt, tunnel, kangialune vms, mille puhul ei ole kinnisasja tervikuna võõrandamine põhjendatud.

Kui avalikuks kasutamiseks mõeldud teest tulenev kitsendus kinnisasja omanikule on piisavalt suur, peaks sundvalduse seadmisele ja eratee avalikuks kasutamiseks määramisele eelistama teealuse maa omandamist.

Kohaliku omavalitsuse kohustus

Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud, et olukorras, kus eratee on planeeringu järgi ainuvõimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud meetmed kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad. Elanikel on sellisel juhul õigus kohalikult omavalitsuselt taotleda, et ta määraks sellise transpordimaa sihtotstarbega eratee, mis on ainus või peamine võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, avalikuks kasutamiseks ja algataks sellele sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetluse.

Kohalik omavalitsus peab seega astuma ise samme selleks, et eratee määrataks avalikuks kasutamiseks kas piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise teel. Kui omavalitsus neid samme ei astu, on isikul, kelle õigusi rikutakse, õigus esitada halduskohtusse kohustamiskaebus ja nõuda eratee omaniku suhtes sundvalduse või sundvõõrandamise menetluse alustamist.

Oluline on siiski rõhutada, et üksikute elamute juurde viivate juurdepääsuteede vaidluste lahendamine ei ole kohaliku omavalitsuse kohustus. Sundvõõrandamist või sundvaldust saab kohaldada ainult avalikult kasutatava tee omandamiseks või kasutamiseks.

Osale arutelus

  • Merli Mäesalu, advokaadibüroo TGS Baltic vandeadvokaat

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised