13. veebruar 2017

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Järgneb lühiintervjuu Äripäeva kinnisvarakonverentsil esineva Peeter Pärteliga, kus ta vastab kolmele Kinnisvarauudised.ee küsimusele.

Mis on need kolm kõige olulisemat Eesti seadusemuudatust, mida riik peaks üürikorterite omanike jaoks kiirelt tegema?

Kui tahad teada Äripäeva kinnisvarakonverentsi teemasid ja kes seal veel esinevad, vaata kava siit!

Oleme umbes 300 elamiseks mõeldud üüripinda omava investorite grupiga välja toonud probleemkohad seadusandluses. Kõige kiiremini on vaja muuta võlaõigusseadust ja täiendada täitemenetluse seadustikku. Tänase teadmatuse asemel, mis võib kesta kuni 10 aastat, on vaja kehtestada konkreetne aeg, mille jooksul peab võlgu jäänud üürnik vabastama üürile võetud pinna. Seejuures on vaja kohtutäituritele anda õigused, et nad saaksid pinna vabastamisel abiks olla. Peale tähtaja saabumist, milleks võiks olla näiteks kolm kuud omaniku vabastamise soovi edastamisest üürnikule, vabastaks kohtutäitur vajadusel üüripinna ning edasised vaidlused, kes kellele ja kui palju võlgu on, saaksid jätkuda kohtus.

Teiseks on vaja muuta käibemaksuseadust ja lubada lisada eluaseme üürile käibemaks. Käibemaksu lisamise võimaldamine käivitaks üürimajade ehitamise, kuna alginvesteeringu tegemisel ehk kortermaja ehitamisel saaks sellisel juhul sisendkäibemaksu tagasi. Kokkuvõttes jääksid üürihinnad lühiajaliselt samaks, kuid sisaldaks endas ka käibemaksu ning pikemas perspektiivis hakkasid üürihinnad langema tänu üürikorterite pakkumise suurenemisele.

Lisaks on rida väiksemaid probleeme võlaõigusseadusega, kuid ka nende kohta oleme omapoolsed märkused justiitsministeeriumile edastanud ning ministeeriumis toimunud ümarlaudades neid selgitanud.

Kui suureks annab Eesti üüriturgu sinu hinnangul kasvatada?

Üürituru kasvatamine ei ole omaette eesmärk ja see peaks kasvama loomulikul teel nii suureks, kui seda vaja on. Isiklikult on mul heameel iga lahkuva üürniku üle, kes on saanud enda korteri ostuks sissemaksu raha kokku. Seda juhtub, kuna pakun Tallinnas soodsama otsa üüritube, kus üürnikel on võimalik minu pinnal elades ka raha koguda. Praegu on ilmselgelt Tallinnas, Tartus ja võib-olla veel mõnes asulas üürikortereid ja -tube liiga vähe, eriti vaesemale kesklassile mõeldut. Selle tagajärjel kasvab üür kiirelt ja niimoodi aasta-aastalt. Samal ajal on meil ka kümneid või isegi sadu tühje kortereid, mida ei julgeta välja üürida, kuna puudub kindlus üürnikust vabanemise suhtes.

Pikemas perspektiivis on mõistlik muuta üürikorterite ehitus ja väljaüürimine võrreldavaks äripindade ehitamise ja väljaüürimisega. Selle on vaja vähendada alginvesteeringu suurust ja lubada lisada eluaseme üürile käibemaks. Selle tagajärjel ehitataks uusi üürimaju, kuni see end ära tasub. See oleks ka see "mõistlik" piir, kui palju üürikortereid vaja on. Reaalselt mindaks ehitamisega muidugi esialgu üle piiri ehk üürikortereid tekiks liiga palju ja seejärel toimuks korrektsioon.

Üürituru kiirele arengule aitaks kaasa ka üks korralik majanduslangus, mis ei ole loodetavasti enam ka liiga kaugel. Kui meenutame 2009. ja 2010. aastat, oli üürihind vabal turul isegi madalam, kui Tallinna sotsiaalpindade üürihind. Üüriks pakuti massiliselt neid kortereid, mida ei õnnestunud mõistliku hinnaga müüa. Mõnel juhul anti korterid välja isegi ainult kõrvalkulude tasumise eest. Aga jah, see areng jääks ajutiseks. Samas võimaldaks majanduslangus taaskord omandada kinnistuid, millele tulevasi üürimaju ehitada, sest täna on ka need ülehinnatud.

Kui kiiresti jõuab väikeinvestor kinnisvaraga nirvaanasse?

Selle kinnisvarabuumi eripäraks on tõesti see, et eelmisest rohkem on turul väikeinvestoreid. Kõigil neil on aga erinevad eesmärgid. Mõni on säästja, kes püüab enda sääste kuidagi kaitsta ja konverteerida need käega katsutavasse varasse. Kinnisvara on üks väheseid varaklasse, mis lisaks kapitali kasvule ehk hinnakasvule on võimeline pakkuma üürina ka rahavoogu.

Teised väikeinvestorid on otsimas lisateenimise võimalust. Nii nagu taksondus muutub ja pakutakse üüd sõidujagamist, ilmnevad kinnisvaravaldkonna muudatused hotellinduses ning väikeinvestorid pakuvad kodu jagamist. Nagu sõidujagamiselgi, kui üüritakse üha enam selleks puhuks eraldi auto, ostetakse või üüritakse kodu jagamiseks lisakortereid. Kinnisvara võlu on väikeinvestorile aga selles, et kui ta suudaks korraga ühte "taksot" sõita, siis kortereid suudab ta isegi mitukümmend samaaegselt välja üürida.

Kolmandad väikeinvestorid otsivad finantsvabadust. See sõna ise tähendab väga erinevat, mõne jaoks mõndasadat lisaeurot kuus, teise jaoks mitukümmet tuhandet eurot kuus. Üha enam on Eestis neid väikeinvestoreid, kes on oma esimese eesmärgi saavutanud ning püüdlevad juba järgmise eesmärgi poole. Reaalselt võiks oodata, et õige ajastuse puhul saavutab väikeinvestor finantsvabaduse umbes 10 aastaga. See eeldab samas sihikindlat tegutsemist kogu selle aja jooksul. Enamik inimesi ei ole kahjuks selliseks sihikindlaks tegutsemiseks võimelised.

Peeter Pärtel tõstab koolitajana eestlaste majanduslikku heaolu alates 2004 aastast. Ta alustas CASHFLOW lauamängust. Kinnisvarainvestorina omab Peeter Pärtel praegu 20 üürituba. Sai ise oravarattast välja 2015 mais. Viimase poole aasta jooksul on Peetri kinnisvarasse investeerimist õpetavaid videosid vaadanud üle 7500 inimese.