Paljastus 14: Q Vara sipleb raskustes

Supermodell Carmen Kassi osalusega Q Vara
rahaline seis on nii tõsine, et võlausaldajatel kahaneb iga päevaga võimalus
saada tagasi kinnisvarakontsernile laenatud enam kui pool miljardit krooni.

"Arvestades maailma majanduses toimuvat, on kindlasti Q Vara võlakirja omanikel läinud paremini kui näiteks Arco Vara aktsionäridel, kes on kaotanud juba rohkem kui 90% oma investeeringust," kommenteeris kinnisvarafirma hetkeseisu ligi viiendiku Q Vara aktsiate omanik Carmen Kass.

Maailma ühe tuntuima eestlase sõnul on omanikud ettevõttesse viimase poolaastaga paigutanud likviidsuse täiendamiseks 100 miljonit krooni. Q Vara suurim aktsionär Jürgen Järvik püüab samuti säilitada optimismi ja sõnab: "Q vara on praegu paremas seisus, kui 2007. või 2006. aastal. Oleme firmasse investeerinud, et praegusest vaikeelust välja tulla."

200 miljonit tagasi maksta

Tallinna börsil oma võlakirjadega figureeriv kinnisvarafirma ei suuda aga samas teenindada oma sadadesse miljonitesse ulatuvaid lühiajalisi laene, kuna pole suutnud maha müüa oma ripakil suurprojekte. Juuksekarva otsas ripub ka peagi saabuv võlakirjade tagasiostmine, kuhu on investeerinud ka meie kohustuslikud pensionifondid.


Bilansi järgi näitab Q Vara end likviidsena ning kinnitab, et käibevarad ületavad lühiajalisi kohustusi ligi kahekordselt. Käibenumbrid näitavad, et sel aastal müügiks kavandatud ja ettevõtte poolt enam kui 600 miljoni krooniseks hinnatud kinnisvaraportfelli vastu pole mingit huvi. Esimese poolaastaga õnnestus Q Varal rahaks teha vaid 40 miljoni krooni eest varasid.

Pangad nõuavad oma

Võlausaldajad aga nõuavad oma. Ainuüksi sellel kuul on Q Varal tagasi maksta pea 190 miljonit krooni korduvalt pikendatud lühiajalisi laene Sampole ja DnB Nord Pangale, kuid reaalsuses istutakse taas laenukomisjonidega vastakuti, et uusi ajapikendusi saada. Intresse aga tiksub firmale armutult üle 2 miljoni krooni kuus.

"Oleme laenude pikendusi taotlenud ja need saanud. Järgmiste tähtaegade osas toimuvad praegu pankadega läbirääkimised," nentis Q Vara finantsjuht Kristjan Laanemaa.

Suurimate ristidena ripuvad Q Vara kaelas kaks suurprojekti, mille müümisega lootis kinnisvaraarendaja panna piiri omakapitali sulandamisele ja likviidsusprobleemile.

Rae vallas Tallinna ringtee ääres 4,2 hektarile rajatud laohooneprojekt pidi ettevõttele sisse tooma ligi 80 miljonit krooni. Teine, Riia vaiksesse piirkonnas Daugava jõe kaldale plaanitud elurajooni suurarendus loodeti maha müüa 172 miljoni krooni eest. Siiani on seal vaid tühermaa, mille detailplaneeringuni jõuti alles pärast hiljuti lõppenud kohtuvaidlust. Ehitusluba pole projekt veel saanud.

Suurprojektid seisavad

Mõlemad suurprojektid on Q Vara õnnetuseks siiani ooterežiimil.

"Kiiret lahendust kindlasti ei ole," tunnistas Laanemaa Riias asuva Jonathani projektist rääkides. "Meil on kokku kolm ostjat, vägagi tõsiseltvõetavad, samuti on laua taga Landmark Real Estate, kes tehnilise ekspertiisi tulemusega rahul polnud," rääkis Q Vara üks omanikest ja nõukogu liige Alo Lillepea ja lisas, et müüakse rahulikult.

Vett vedama läks Jonathani kõrval ka teise suurprojekti Terminal No. 11 müük. "Kuna Balti riikide kinnisvaraturu olukord halvenes, ei realiseerunud Q Vara ja HIH Global Invest GmbH koostöö Terminali projekti arendamisel," teatas Q Vara oktoobri alguses investoritele. Kahekümnest krundist on müüdud kaheksa.

Lisaks seisvatele suurprojektidele ja lühiajalisele lämmatavale laenukoormale, kukub mõne kuu pärast ka 78 miljoni krooni eest emiteeritud võlakirjade välja ostmise tähtaeg. Investorite suu jäi võlakirjade võimaliku saatuse prognoosimisel lukku, ent Q Vara finantsjuht Laanemaa teatas investoritele ausalt üsna kurvast asjade käigust: "Töötame erinevate alternatiividega: praeguste võlakirjainvestoritega tahame läbi rääkida emissiooni pikendamise võimaluse osas ning paralleelselt otsime ka refinantseerimise võimalusi."

Ühed suurimad võlakirjade ostjad on kohustuslikud pensionifondid, mis on toetanud kinnisvaraarendajat 25 miljoni krooniga.

Audiitor noomis Q Vara

Q Vara mulluse majandusaasta aruande kohta andis audiitor kriitilise hinnangu, juhtides oma kommentaaris tähelepanu ähvardavalt suurele lühiajalisele laenukoormale, omakapitali nõude rikkumisele ning lubamatule rahalaenamisele firma aktsionäridele.

Seotud osapooltele oli Q Vara eelmise aasta lõpu seisuga välja laenanud üle 27 miljoni krooni, sealhulgas aktsionäridele pea 10 miljonit.

"Q Vara AS ja tema tütarettevõtjad on andnud olulises summas laene aktsionäridele, aktsionäridega seotud ettevõtetele ning tütarettevõtjatega seotud isikutele, sh juhatuse ja nõukogu liikmetele," seisab audiitori märkuses.

Äriseadustiku kohaselt ei tohi aktsiaseltsid oma juhatuse ja nõukogu liikmetele laenu anda. Tütarettevõtted võivad emaettevõttele või selle omanikele laenu anda vaid siis, kui see ei kahjusta kontserni majanduslikku seisundit ega võlausaldajate huve. Q Vara ja tema tütarettevõtted pole aga oma kohustusi võlausaldajate ees täitnud, viibutas audiitor sõrme.

Q Vara võlausaldajatele pinnuks silmas

Kui Q Vara võlausaldajad on justkui tummaks löödud ja ei soovi kinnisvarakontserni käekäiku kommenteerida, siis raha kätte saanud investorid hõõruvad meeleheast käsi.

"Meil õnnestus umbes aasta tagasi osa Q Vara võlakirju lätlastele müüa," nentis rahulolevalt LHV tegevjuht Mihkel Oja kuu alguses toimunud pensioniteemalisel seminaril. Investeerimispankur ütles, et on oodata veelgi TR Majade sarnaseid probleemsete võlakirjade juhtumeid.

Hiljem täpsustavatele küsimustele vastas investeerimispank aga lakoonilisemalt. "Miks müüsime, miks müüsime ainult osa, mis hinnaga müüsime ja kellele müüsime - need on küsimused, mida me kommenteerida ei sooviks," sõnas LHV Varahalduse fondijuhi abi Helen Rajaste.

Ta mainis vaid, et Maailma Aktsiate pensionifondis vähendas LHV Q Vara võlakirjade osakaalu mullu novembris miljoni krooni võrra, umbes 2,3 miljonilt 1,3 miljonile kroonile.

Suured võlaandjad on aga veelgi kidakeelsemad.

"See on pangasaladus," teatas Q Varale üle 100 miljoni krooni pideva tähtajapikendusega laenu andev ning ühtlasi kinnisvarafirma võlakirjaemissiooni tagatisagendiks olev Sampo Pank pea kõigi sisuliste küsimuste peale.

Sampost kaks korda enam Q Varale võlgu pakkunud DnB Nord Pank teatas pressiesindaja vahendusel oma laenuklienti puudutavate küsimuste peale: "Tulenevalt pangasaladuse reeglistikust ei saa me avaldada infot oma klientide või nendega seotud tehingute kohta. Seega palume antud küsimuses pöörduda Q Vara esindajate poole."

Q Vara võlausaldajate ringis on ka riskifondi Gild Arbitrage investorid, kes on aktsiate tagatisel andnud kinnisvaraarendajale laenu kuni 60 protsendini ulatuva hiiglasliku intressiga.

"Antud juhul on meie vastus siiski lühike - nimelt, investorite huve silmas pidades me ei kommenteeri oma investeeringute juhtimisega seonduvaid üksikasju," teatas fondi haldava investeerimispanga juhtivpartner Rain Tamm.

"Laenu intress on üks väike osa investeeringu tingimustest, aga täpsema seletuse andmiseks tuleks avada laiemat pilti investeeringust, mida me teha ei saa."

Olgu öeldud, et kui 2007. aastani piisas Gildi fondile laenu tagatiseks Q Vara juhatuse allkirjadest, siis alates sellest ajast on laenu tagatiseks ettevõtte aktsiad. Seega pole välistatud, et ühel hetkel võtavad riskikapitalistid Q Vara lihtsalt üle.

Läbi pensionifondide Q Vara võlakirju ostnud Swedbank teatas läbi pressiesindaja, et on Sampoga suhelnud jooksvalt Q Varaga seonduva osas.

"Et Q Vara puhul on kogu süsteemi ülesehitus teistsugune, ei ole mingit alust arvata, et siin võiks tulla midagi analoogset TR Majadega," oli kõik, mis Swedbank veel ütlema soostus.

Q Varale üle 100 mln laenanud pank vaikib

Q Vara võlausaldaja Sampo pank poeb laenuvõlglasest rääkides pangasaladuste taha.

Q Varaga seonduvatele küsimustele pandi Äripäeva küsimustele vastama panga jurist.

Kas olete tänaseks veelgi pikendanud Q Varale antud lühiajalisi laene (summas 118 miljonit krooni) ning mis tingimustel?

Tegemist on pangasaladusega, mida me ei saa avaldada. Soovitame selle küsimusega pöörduda Q Vara poole.

Milline on olukord Q Vara võlakirjade tagatistega?

Ka siin on tegemist pangasaladusega, mida me ei saa avaldada.

Millistes Sampo ja Danske fondides on Q Vara võlakirju ja kui palju, lisaks kohustuslikule pensionifondile Sampo Pension 50?

Fondide avalikud andmed on kõigile huvilistele kättesaadavad internetis.

Kuidas hindate Q Vara maksejõulisust võlakirjade ja laenude teenindamise perspektiivis?

Ka siin on tegemist pangasaladusega.

Kuivõrd võiks tekkida huvide konflikt, kuna Sampo on ühtlasi nii Q Vara võlakirjaemissiooni tagatisagent kui ka laenuandja?

Meie hinnangul Eesti Vabariigi seadused ei keela olla samaaegselt laenuandja ja võlakirjade tagatisagent ega sea ka selles osas konkreetseid piiranguid.

Lillepea: Terminali tehingu rikkus Äripäev

Q Vara üks omanikke ja nõukogu toolil istuv Alo Lillepea süüdistab Terminali projekti müügi luhtumises Äripäevas ilmunud artiklit. Mõni kuu tagasi väitis Lillepea, et tehing on juba tehtud.

Juunis teatas Lillepea, et omakapitali suurendamiseks on müüdud Terminali projekt ning teine suurtehing on vaid ühe sammu kaugusel. Tänaseks pole asja saanud kummastki tehingust.

"Terminali tehing on tehtud. Suurendasime selle aktsiakapitali umbes 78 miljoni krooni võrra, see oli hea tehing. Jonathani tehingus on täita veel üks eeltingimus. Sealt teenime kokku 172 miljonit krooni," rääkis Lillepea juunikuus.

Nüüd, kus mõlemad tehingud on luhtunud, süüdistab mees Äripäeva ajakirjanikke. "Ma ei valetanud. Meil oli tol hetkel ostjaga Terminali eelleping allkirjastatud, teha jäi vaid notariaalne kinnitus. Äripäevas ilmunud artikkel rikkus selle ära," räägib mees nüüd. "Teil on komme tulistada välja pealkirju nagu "Audiitor ennustab Q Varale surmahoopi", mispeale meil tuleb sakslastele teha pikk aruanne audiitorilt, selgitamaks, et tegelikult me ei sure," jätkas ta.

Lillepea nentis, et kui selgitamine võtab kuu aega ja selle kuuga sureb kogu maailmas likviidsus, võib olla kuitahes kõva mees, aga kapitali enam tõsta ei suudeta.

"See oli õnnetu juhus. Saime väga valusasti teie käest pihta. Aga pole midagi, me oleme harjunud," lisas ta.

Tasub teada

Q Vara tütrel suur maksuvõlg

Q Vara enamusosalusega (60%) ehitusfirmal Q Ehitus lasub selle nädala seisuga maksuvõlg 7,3 miljonit krooni. Rohkem kui miljon krooni on firma võlgu ka Incure Inkasso Agentuur OÜ-le ning väiksemaid summasid ka teistele äriühingutele.

Kuu aja eest oli Q Ehituse maksuvõlg miljoni võrra väiksem ning siis ütles firma juhatuse liige Äripäevale, et mõne aja pärast loodetakse maksedistsipliin paika saada ning võlgnevused on tingitud raskest ajast ehitussektoris.

Mis on mis

Kuigi SLProductionsi aktsiad liikusid Gildi riskifondi Arbitrage kontole, on Q Vara omanikud väidetavalt endised:

41,75 protsenti Q Vara omanikfirmast SLProductions kuulub firmale Novaator Invest, mis jaguneb võrdselt tuntud modelli Carmen Kassi ning Jürgen Järviku vahel.

55 protsendist osalust SLProductionsis jagavad võrdselt vennad Alo ja Ivo Lillepea ning 3,(2)5 protsenti kuulub Tanel Peetersile.

Q Vara aktsiad jagunevad omakorda SLProductionsi ja Jürgen Järvikule kuuluva Marine Systemsi vahel, vastavalt 88 ja 12 protsenti.

Taust

Kaks Q Vara omanikku mullu 500 rikkama eestlase hulgas. Eelmisel aastal Äripäeva koostatud rikaste edetabelis leidsid 500 jõukama hulgas koha ka Q Vara omanikud Alo Lillepea ja Jürgen Järvik:
Koht 179: Alo Lillepea, 164,4 mln kr (Q Vara ja Q Ehitus)
Koht 282: Jürgen Järvik 122,6 mln kr (Q Vara ja Q Ehitus)

Tasub teada

Käibevaras näidatud projektide tulevik ebaselge

Q Vara müügivalmis ning lõpetamata kinnisvaraarendused on nii mulluses kui ka selle poolaasta bilansis hinnatud üsna optimistlikult. Lausa kurioosne on aga see, et kõik alljärgnevad kinnisvaraprojektid on Q Vara mulluses majandusaasta aruandes esitatud käibevarana, mis tähendab, et need peaksid realiseeruma veel enne selle aasta lõppu.

Projektide väärtused firma bilansis (2007. a lõpu seisuga) ning nende hetkeseis:

Jonathani projekt (400 korteriga elamurajoon Riias) - 183,10 mln kr. Detailplaneering olemas, ent esialgne ostja ei jäänud projektiga rahule ja loobus tehingust.

Taevasmaa (rida- ja galeriielamutega elurajooni arendus Tabasalu külje all) - 106,63 mln kr. Projekt on turuolukorra tõttu ajutiselt peatatud.

Terminal No. 11 (4,2 hektaril pooleliolevad lao- ja äripinnad ning ärikrundid Tallinna ringtee ääres) - 90,25 mln kr. Projekti müümine ebaõnnestus, nüüd müüakse iseseisvalt krunte ning esimese laohoone bokse.

Läti Silukalni elamurajoon (kokku 72 majaosaga elamurajoon Lätis Pinki küla männimetsas) - 71,97 mln kr.

Läti Jurmala (pooleliolev 30 eksklusiivse korteriga elumaja) - 69,08 mln kr. Ehituse lõpetamist on aeglustatud ja hindu alandatud.

Kirsiaed (elurajoon ning krundiarendused Viimsis), seitse müümata elamukrunti - 7,52 mln kr ja 14 ridaelamuboksi - 42,01 mln kr . Hetkeseis: 16 krundist müüdud 10, 30 ridaelamuboksist müüdud 21.

Leedu Trophy (pooleliolev 4kordne kortermaja Vilniuse kesklinna lähistel) - 26,76 mln kr. Peaks valmima 2009. aasta kevadel.

Osale arutelus

  • Haldusuudised.ee

Toetajad

Jälgi Kinnisvarauudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

Uudised