Milline on ärikinnisvara turg Eestis 10 aasta pärast?

Järgneva paari aasta jooksul  lisandub Eestisse 100 000m2 büroopinda ja ainuüksi Tallinnasse ligikaudu 230 000m2 kaubanduspinda. Äripäeva teemaveeb kinnisvarauudised.ee küsis ekspertidelt, millistele turu ootustele peavad  vastama uusarendused kümne aasta perspektiivis ja kuhu liigub ärikinnisvara turg,

10 aasta perspektiivis muutub büroopindade funktsionaalsus

Technopolis Ülemiste ASi juhatuse esimees Gert Jostov:  10 aasta perspektiivis võib eeldada kaugtöö osakaalu kasvu. Paljud inimesed, kes täna teevad tööd kontoris teevad seda üha rohkem distantsilt. Nõudlust ärikinnisvara vastu mõjutab elanikkonna vananemine ja freelancer’ite osakaalu kasv töötajaskonnas. Ka töömeetodid muutuvad – lisandub rohkem koos töötamise ja füüsilise töökoha jagamise võimalusi. Ettevõtted vajavad rohkem moodsaid ühistöötamise alasid, mis kannavad nii sotsialiseerumise kui ka grupitöö funktsiooni. See tähendab, et vajatakse vähem üksikuid eraldiseisvaid kabinette ja rohkem töötegemiseks ümber kujundatud kohvi- ja puhkenurki. Ärikinnisvara kasutus tervikuna muutub efektiivsemaks, sest äripindadele tekivad kombineeritud funktsioonid. See ei tähenda aga üheselt, et nõudlus ärikinnisvara vastu väheneb, sest kogumaht on majandusstruktuuri muutuste tõttu kasvutrendis.

Uus Maa analüütik Igor Habal: 10 aasta pärast on üha suurema osa jaekaubandusest enda kätte haaranud internetikaubandus. Büroohoonetes väheneb vajadus füüsilise üüripinna järele ning suureneb vajadus virtuaalkontorite ja nõupidamisruumide järele, mida täna on soliidsetes büroohoonetes vähe. Tootmis- ja laopinnad jätkuvad liikumist linnast välja, linnasisestest piirkondadest muutuvad enim Laki tn piirkond ja Tähesaju City.

Suureneb surve kõrvakulude alandamisele

Swedbanki kinnisvara ja ehituseosakonna juhataja Ero Viik: Kasvavate kõrvalkulude keskkonnas on paljud ettevõtetest üürnikud hakanud oluliselt rohkem tähelepanu pöörama pinna kasutamise kogukulule, mis on olnud  ka üheks peamiseks põhjuseks uutele pindadele kolimiseks. Usun, et ajas see trend kindlasti jätkub ja mida aeg edasi, seda enam see büroopindade ja lao-, ja tootmishoonetega seonduvaid arenguid mõjutab. On oluline vahe kas üürile lisandub täiendavalt 4.- EUR/m2  või 1.-EUR/m2

Habal: Lisaks demograafilistele trendidele mõjutavad turgu meie rahanduspoliitika sealhulgas intressimäärad ja majanduslik olukord ning muutused seadusandluses, näiteks Euroopa Liidu Energiatõhususe direktiiv.  Erilahendused muudavad pinna küll eksklusiivsemaks, kuid samuti suurendab selle likviidsusriski. Täna ei otsi üürnikud esmajärjekorras erilahendusi, nende jaoks on otsuse langetamisel olulisemad pinna asukoht, suurus, hind ja kõrvalkulud.

Ärikinnisvara turg liigub universaalsete multifunktsionaalsete lahenduste suunas

Jostov:  Büroohooned muutuvad  üha enam multifunktsionaalseteks ärihooneteks ja omavahel logistiliselt hästi ära seotud ning teenustega toetatud linnakuteks. Majanduse struktuur ja ettevõtete ärimudelid on ajas muutuvad, mille tõttu ei ole võimalik täpselt ette ennustada ettevõtete vajadusi pikas (10 aastases) perspektiivis. Aga üks on kindel – ettevõtete suurus ja nende nõuded ärikinnisvarale on ajas pidevas muutuses ja arendus peaks seetõttu olema suunatud universaalsetele multifunktsionaalsete äripindadele.

Viik: Mida universaalsem on toode seda lihtsam on seda müüa – rentnikule, investorile, pangale.

Vahe äripindade üürihindades Eestis ja Põhjamaades võib väheneda mõlemast suunast

Jostov:  Üürihinnad on Põhjamaades võrreldes Eestiga oluliselt kõrgemad. Näiteks Soomes 50-100% kõrgemad. Samas on Soomes keskmine büroopind teistsugune – palju vana kontoripinda, mis vajab uusi investeeringuid. Kuna Põhjamaades, eriti Soomes on pigem büroopindade ülejääk ja Eestis on pigem kasvav vajadus kaasaegse büroopinna järele, siis võib öelda, et hinnakonvergents toimub mõlemast suunast.

Habal: Büroopindade üürihinna vahe on võrreldes Põhjamaade pealinnadega 3–6 korda, kaubanduspindade 7–12 korda, lao- ja tootmispindade puhul 2–3 korda. Keskmiste ja väikeste linnadega võrreldes on üürihinna vahe mõnevõrra väiksem. Üürihinna vahe saab väheneda vaid siis, kui me muutume jõukamaks ehk kui me hakkame tootma kõrgema väärtusahelaga tooteid, mis eeldab mõtestatud investeeringute suurendamist haridusse ja teadus- ning arendustegevusse.

Pank finantseerib vaid eelrendilepinguga arendusi

Viik: On kolm asja millele pangad erilist tähelepanu pööravad 1) Milline on panga senine kogemus ettevõtjaga (kõrgem intress ei kompenseeri eelnevat kehva maksekäitumist!) 2) Kas planeeritaval arendusel on üks või mitu konkurentsieelist ning kas kasutatud eeldused ja sisendid on usutavad ning 3) kas pakkumise-nõudluse suhe ja majanduskeskkond soosivad arenduse ettevõtmist või mitte?

Uusi ärikinnisvara arendusi oleme valmis finantseerima juhul kui laenu tagasimaksete allikas on teada ehk arendatavale hoonele on sõlmitud vajalik hulk eelrendilepinguid. Spekulatiivseid projekte me ei ole valmis finantseerima kuna näeme, et järgmisel kahel aastal on turule lisandumas üle 100 000m2 uut A klassile vastavat büroopinda.