23. veebruar 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

"Vähemlikviidse kinnisvara puhul võib küsitud hinna ja reaalse tehingu hinna vahe olla ka kordades," kinnitas Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt. Samas märkis ta, et iga kinnisvaraobjekt on unikaalne ning müügis võib olla ka objekte alla turuhinna.

BPE Kinnisvaraeksperdi hinnangul on turg osutunud arvatust inertsemaks ning ehkki pakkumishinnad on sel aastal langustrendis, ei ole see kaasa toonud turu elavnemist. See näitab, et ruum hinnalanguseks on veel päris suur.

Iga korteri puhul viiendikku hinnast alla ei saa

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder ütles, et Tallinna linnaosade korteritehingute pakkumis- ja tehinguhindade vahemik kõigub piirkonnast olenevalt 20-30 protsenti. "Loomulikult ei tähenda see, et igast pakkumisest saaks vähemalt viiendiku alla, kuna osad pakkumised ongi kiire müügivajaduse tõttu reaalse tehinguhinna tasemel," ütles ta.

"Kinnisvaraturul on müüjate hulgas ka nn õngitsejaid, kellel ei ole otsest vajadust oma vara müüa, kuid kes üritavad leida oma unelmate ostjat ning ootavad uut buumi," nentis Rätt. Tema sõnul on müüjad üldjuhul oma hinnaootustes tegelikust olukorrast kinnisvaraturul tagapool. "Võitajad on olnud need, kes kiiresti ca 20-30% hinnalangetamisega reageerisid," lisas ta.

Arendajatel müügisurve omanikest suurem

Ka Teder oli päri, et pakkumishindade keskmisest kõrgemat taset soodustavad paljud sellised pakkumised, kus praegu müügivajadus pole suur ja pakkumine lihtsalt üleval. Sellistel kuulutustel ei ole ka pakkumishinda turusituatsioonile vastavalt korrigeeritud.

Äripäev võttis ühendust poole tosina korterimüüjaga (väidetavalt omanikud) ning üritas välja selgitada, kui suures osas oleksid müüjad nõus hinda langetama. Keegi ei soostunud koheselt ühtki summat ega protsenti nimetama.

Tavaliselt ei ole kinnisvaramüüjatel müügiga nii kiire kui uusarendustega kauplejatel. Hinnad ei ole enamasti seotud kuludega, mis ühest küljest ei sunni müüjaid kiirustama, kuid teisalt annab suhteliselt vabamad käed hinna langetamisel.

Uusarenduste müügisurve sunnib vahendajaid hinda langetama. Näiteks võib veebruaris Arco Vara kaudu Läänemere tee 70 (Tallinnas Lasnamäel) asuva 1toalise osta 600 000, 2toalise 800 000 ja 3toalise miljoni krooni eest. Arendaja Eurokinnisvara pakub mõnd 2toalist koguni 700 000 krooniga.

Ulatuslikeim hinnalangus tabab maatükke

Tederi sõnul tasub pakkumise tegemise juures aluseks võtta viimased tehinguhinnad. "Kuid nagu statistika puhul ikka, tasub keskmisse suhtuda ettevaatlikult. Õigem oleks kasutada tehingute mediaanhinda, mis näitab täpsemalt, mis tasemel teostatakse suurem osa tehinguid," selgitas ta. Sel juhul peab ka valitud objekt olema seisukorralt ja parameetritelt keskmine, kuivõrd oluliselt erinevate näitajatega kinnisvaraobjekt võib olla vastavalt kõrgema või madalama hinnaga.

BPE Kinnisvaraekspert pakkus, et kõige tundlikum on nõudlus maa müügil, kuna krundi ostmine on poolik lahendus. Seetõttu võib suurimat hinnalangust prognooside just selles sektoris, nii toormaa kui ka valmis kruntide puhul on lähitulevikus oodata rohkelt pakkumisi.

Tehingute väärtus vähenes mullu 43 protsenti

Statistikaameti andmeil tehti eelmisel aastal 34 400 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille koguväärtus oli 34 miljardit krooni. Aastaga vähenes tehingute arv ligi kolmandiku ja väärtus 43 protsenti. Mullu jätkus kaks aastat varem alanud kinnisvara ostu-müügitehingute arvu langustrend.

Võrreldes 2007. aastaga vähenes kõige enam ehk kolmandiku korterite ja eluhoonetega hoonestatud kinnisasjadega ostu-müügitehingute arv. Samal ajal kõige enam ehk ligi poole võrra, vähenes hoonestamata kinnisaja ostu-müügitehingute väärtus. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2008. aastal 986 000 krooni, mis on 18 protsenti vähem kui aasta varem.

Kinnisvara müügiks pakkujad võtavad hinnad minevikust

Tõnu Toompark

Vahe tehinguhindade ja pakkumishindade vahel on praegu ca 30%. Kui räägitakse kinnisvaratehingute nappusest ja sellest, et selle peamiseks põhjuseks on karmid eluasemelaenude tingimused, siis sellega tuleb nõustuda.

Samas peab tunnistama, et üheks oluliseks tehingute arvu kärbumise põhjuseks on see, et kinnisvaramüüjad ei tule hinnalangusega kaasa. Nii tekivad pakkumise ja nõudluse vahele käärid, mis sunnivad ostjaid tehingud tegemata jätma.

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks jõudis 80,7 punkti tasemele, mis on 19 protsenti madalamal, kui indeks oli aasta tagasi, mil indeksi väärtuseks mõõdeti 100,1 punkti.

Indeksi tipphetkest aprillis 2007. aastal on langus olnud koguni 26 protsenti.

Ruutmeetrihindadest rääkides on keskmise elamispinna pakkumishinnaks portaalis KV.EE käesoleval ajal 16 626 krooni. Aasta tagasi oli keskmine pakkumishind 20 564 ning tipphetkel 22 303 krooni.

Võrreldes pakkumishindade muutust reaalsete tehinguhindade langusega, näeme, et indeksi langus on äärmiselt tagasihoidlik ega peegelda tegelikke hinnamuutusi. 17. veebruari seisuga oli selle aasta veebruaris Eestis tehtud korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind maa-ameti andmetele tuginedes 11 584 krooni.

Aasta tagasi veebruaris oli selleks hinnaks 16 563 ning aprillis 2007 oli keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind koguni 19 327 krooni. Võrreldes pakkumishinna ja reaalsete tehinguhindade vahet tuleb tõdeda, et see järjest suureneb.

Tipphindade ajal aprillis 2007. oli tehinguhinna ja pakkumishinna vahe pea olematu 13%.

Aasta tagasi veebruaris 2008 oli vahe suurenenud 17% peale.

Autor: Haldusuudised.ee