Kuidas kajastada kinnisvara majandusaasta aruandes?

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) juhatuse liige Monica Meldo soovitab ettevõtjatel nii oma tarbeks kui ka majandusaasta aruande jaoks hindamisel kasutada kindlasti professionaalset hindajat, kui ettevõttel endal selline pädevus puudub. Samuti on oluline, et hindaja oleks sõltumatu, see tähendab, et ei kaasataks näiteks pangapoolset hindajat, kes lähtub eelkõige panga huvidest. Lisaks ei koosta panga hindaja sageli korrektset akti, mida saaks vajadusel võrrelda mõne teise hindaja koostatud aktiga.

Möödunud nädalal toimunud Eesti Kaubandus-Tööstuskoja korraldatud seminaril "Kinnisvara hindamine - ainult olulisest" rääkis EKHÜ juhatuse liige ja keskkonnaministeeriumi riigivara spetsialist Martin Kõiv hindajate tööülesannetest ja vastutusest. Tema ettekandest selgus, et hindaja töös on palju selliseid nüansse, millest võiks teadlik olla ka hindamise tellija. Näiteks tuleks tellimusleping vormistada kirjalikult, mida praegu väga sageli ei tehta.

"Tellimuslepingu mõte on, et nii hindaja kui tellija oleksid vastastikku kindlad, et saavad teineteisest aru. Nende aastate jooksul, mis on hindamistegevuse algusest siiani läinud, võib arvatavasti öelda, et ligi 90% hindamistöid on tehtud suuliste tellimuslepingute alusel," rääkis Kõiv. Samuti ei tohi tema sõnul hindaja teha enne ühtegi tööd, kui ta ei ole teinud hinnatava objekti põhjalikku ülevaatust.

Kinnisvara hindamisel kasutatakse erinevaid väärtuste liike, millest enim kasutatav on turuväärtus. Kõivu kirjeldusel väljendab vara turuväärtus turul tunnustatud kasulikkust ning selline hinnang eeldab, et hinnatavat vara saab vaadelda kui vabal turul müüdavat. Sellisel juhul tehakse vara parima kasutuse analüüs, millega hinnatakse kõige tõenäolisemat kasutust, mis oleks füüsiliselt võimalik, õiguslikult lubatav, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult otstarbekas. Parima kasutuse tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

"Hindaja peab tuvastama, kas vara tänane kasutus on tema parim kasutus või mitte. Kui sihtotstarve ja tänane kasutus langevad kokku, siis on juba loodud suur eeldus, et see võibki olla parim kasutus," selgitas Kõiv.

Kui kinnisvara on parendamata, see tähendab hoonestamata, peaks parima kasutuse analüüs Kõivu sõnul andma vastuse küsimusele, milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse. Parendatud ehk hoonestusega kinnisvara parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest, arvestades olemaolevaid parendusi. Sedasi püütakse välja selgitada, kas praegune kasutus on turusituatsiooni arvestades parim või on mõistlik seda muuta.

Autor: Haldusuudised.ee