1. juuni 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Müügiaja keskmist näitajat ei ole. Enamasti ostetakse tüüpkorter kas kiirelt ära või jääb müük erinevatel põhjustel kuudeks venima. Müügi venimise põhjuseks võib olla näiteks see, kui vanem korteriomanik alustab korteri müüki teadmata, et tehingu vormistamiseks peab ta abikaasa pärandi eelnevalt vastu võtma.

Mustamäe maagiline piir jookseb 60000 peal

Viimase aasta jooksul on mul mitmed tüüpkorterid leidnud ostja vaid kahe kuuga ja selle aja sisse on mahtunud ka hinna tingimine. Eelmisel aastal oli minu praktikas näiteks juhtum, kus müüsin esimesel korrusel asuvat Mustamäe neljatoalist korterit kuus kuud ja omanik muutus natuke kannatamatuks. Korter leidis ostja peale seda, kui hind veidi allapoole tuli.

Samal ajal tuli mul Mustamäel müüki kaks kahetoalist tüüpkorterit, millest ühe müüki alustasime pisut üle 60000 eurose hinnaga ning teise müüki 58000 euroga. See, mis tuli kohe müüki 58000 euroga, leidis ostja juba nelja tunni jooksul ning huvilised üritasid üksteist hinnapakkumistega isegi üle trumbata. Alguses kallimalt müüki läinud korter leidis ka ostja, kuid tehing toimus hiljem samuti 58000 euroga. Mulle tundub seetõttu, et 60000 eurot on Mustamäe jaoks nagu mingi maagiline piir, mille ületamisel võib müügiga pikemalt minna.

Müüja vajab tõest tehinguinfot

Kinnisvaraportaalides avaldatud kuulutuste ja reaalsete tehingute hinnas on sageli suur vahe. Et tühjast tööst hoiduda ja aega kokku hoida, peavad müüjad usaldama professionaalseid maaklereid ja hindajaid ning aru saama, et kinnisvara ei saa müüa konkurentsivõimetu hinnaga. Üldjuhul saavad korteriomanikud sellest aru. Mõned korteriomanikud on üsna hinnateadlikud ega ootagi midagi ulmelist, kuigi aegajalt toimub tehinguid ka turuhinnast oluliselt kõrgemal hinnatasemel. Alati on ka üle võlli tehinguid, mida ei oska seletada millegi muu kui ostja erihuvidega, kuid selliseid tehinguid ei tohiks võtta normina.

Kinnisvara müüki võttes konsulteerin eelnevalt Arco Vara hindajatega, kellelt saan info reaalselt toimunud tehingute kohta. Viin toimunud tehingutega kurssi ka kinnisvaraomaniku ja ütlen, millisesse hinnavahemikku tema korteri reaalne hind jääb. Soovitan algul lisada korteri hinnale ka pisut tingimisruumi.

Kui omanik tahab saada ulmehinda, püüan esmalt selgitada tema hinnasooviga müümise keerukust ning seda, et lihtsalt müügikuulutusi portaalides hoida ei ole mõtet. Kui omanik jääb siiski enda soovidele kindlaks, on kaks varianti. Võtame asja töösse eeldusel, et ta tahab kõike omal nahal ära proovida. Kui on aga kohe näha, et ootuste ja reaalsuse erinevus on täiesti ületamatu, ei ole mõtet aega raisata. Samas on Tallinnas kinnisvarabüroosid, mis alustavad korteri müüki omaniku dikteeritud hinnaga, kuid survestavad teda hinda turutasemele langetama hiljem.

Huviliste aktiivsus annab tagasisidet

Kui uus kinnisvara müüki tuleb ja selle hind on koos tingimisruumiga enam-vähem realistlik, on ostjate huvi kohe näha ning inimesed tulevad ka vara vaatama. Kui nädal aega pole keegi Tallinna tüüpkorteri müügikuulutuse peale helistanud ega korterit vaatamas käinud, tasub endalt küsida, mis lahti on. Hind ja müügistrateegia tuleks siis uuesti läbi mõelda.

Üritan helistajatelt enne korteri näitamist teada saada, kui kaugel nad oma otsingutega on, mitut korterit on juba vaadanud ja kas nad saavad pangast nii palju laenu, kui selle korteri ostuks vaja läheb. Muidugi näitan korterit ka siis, kui inimesed alles alustavad oma korteriotsinguid ja ei ole veel pangas käinud, kuid tavaliselt on huvilistel eeltöö juba tehtud.

Võib öelda, et enamasti valitakse umbes veerandsajast veebis olevast tüüpkorteri pakkumisest vaatamiseks välja viis parimat. Enne ostu käiakse vaatamas viit kuni seitset korterit. Kui üks ring on peale tehtud, võidakse umbes kolme korterit enne lõplikku otsustamist veel kord vaatama minna, et võtta mõõte, kontrollida mingeid detaile, uurida ümbrust jms.

KOMMENTAAR: uusarenduste müük võtab varasemast rohkem aega

Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht Agur Tammistu:

Korterite puhul arvestatakse tavapäraseks müügiajaks kolm kuni kuus kuud ja majade puhul kuus kuud kuni üks aasta. Kui müügiaeg on pikem, ei tee maakler ilmselt oma tööd, nagu peab, või on hind vale. Korterit või maja võib müüa ka kolm aastat, enne, kui see lõpuks müüdud saab. Nii pika müügiajaga loksub omaniku antud kõrge hind lõpuks paika, kuid väga pikaajalised müügid on turunduslikult kulukad ja põhjendamatu hind devalveerib professionaalse maakleri mainet.

Uue ja vana korteri hinnavahe on suur, kuid hinnavahe hakkab tõenäoliselt vähenema, kuna uusi kortereid tuleb järjest juurde. Kui inimesed müüvad oma vana korteri, et osta asemele korter uues majas, lasevad nad tavaliselt ajagraafikus püsimiseks hinna allapoole.

Uusarenduste puhul on kogu maja müügiperiood pikenenud. Varem oli nii, et kui maja ehitati valmis 10 kuuga, siis maja valmimise ajaks oli müümata vaid mõned korterid. Praegu tuleb kortermaja müügiajaks arvestada vähemalt 1,5 aastat. Lisaks on turule tulemas uusi ja soodsa hinnaga eramupiirkondi, mis võib pikendada olemasolevate eramute ning valmis korterite müüki.

Kui Tallinna kesklinnast väljaspool asuv uus korter maksab 2500 €/m2, siis selle hinnaga müüb vaid Nõmmel, kus vaba maad ei ole ja ehitamise ning korterelamuarenduse võimalused on äärmiselt piiratud. Võib öelda, et väljaspool keskust olevate uute korterite hinnatase peaks müügi edenemiseks olema kuskil 2000 € kandis ruutmeetri kohta või jääma sellest allapoole.

Vanemate korterite puhul on raske öelda, millisest hinnatasemest kallimalt jääb korter pikalt seisma, kuna hoonete asukoht ja ajalugu on väga erinev. Mõnel juhul on ja jääbki hind tavapärasest oluliselt kõrgemaks, et leida n-ö õiget, erihuvidega või näiteks ajalugu hindavat ostjat.

TASUB TEADA: uusarendused moonutavad keskmist hinda

Kõigile huvilistele tasuta kättesaadav Maa-ameti tehingute andmebaas annab linnade ja asumite tehingustatistikast üldise pildi, näidates ära valitud perioodi tehingute arvu, tehingute kogusumma, minimaalse, maksimaalse, keskmise ja mediaanhinna. Arendatavate piirkondade keskmist hinda tõstavad märkimisväärselt asjaõiguslepinguni jõudnud uusarenduste müügid.

Suuremad kinnisvarabürood panevad kinnisvara järelturu reaalsed pakkumishinnad paika Maa-ameti oluliselt detailsema tehingustatistika põhjal, mis võtab arvesse ka tänavaid, maja- ja korterinumbreid. Nii on hinna kujundamisel muu hulgas võimalik arvesse võtta ka seda, millal ja millest on konkreetne kortermaja ehitatud ning mis hinnaga on naabrid tehingusse läinud.

Autor: Rasmus Trull