Kas kortermajade äripind on probleem või võimalus?

Kuna viimaste aastate trend näeb ette, et varasematele tööstusaladele ehitatakse äripindadega korterelamud, on turule tulemas kümned, kui mitte sajad korrusmajade alla rajatud uued äripinnad. Juba täna on Tallinna üüriturul ligikaudu paar-kolmsada või isegi rohkem esimese korruse vaba äripinda, mis paiknevad valdavalt kortermajades.

Üürikliente ja ostjaid on sellisele kinnisvarale raske leida. Tasub teada, et kui Tallinna linna piires asuva maa varasem sihtotstarve on tootmis- või ärimaa, saab seda kinnisvaraarenduse käigus elamumaaks muuta vaid osaliselt. Uueks sihtotstarbeks on näiteks 80% elamumaa ja 20% ärimaa, mis tähendab, et viiendik kortermaja kasulikust pinnast ehitatakse välja kas külaliskorterite või äripindadena.

Võib ju mõelda, et kui tühi äripind on ühisomandis või kuulub kellelegi, kes maksab kortermaja majandamiseks teiste korteriomanikega samadel alustel, et mis siis sellest. Siinkohal võiks meeles pidada, et kui suured köetavad pinnad on kas praegu või ka tulevikus ühisomandis, ajavad need kõrvalkulud üles kogu majal.

Kortermaja äripind sobib kohalikule ärile

Kortermaja äripind sobib valdavalt kohaliku elanikkonna teenindamiseks või nišiäriks, mille kliendid tulevad kohale kasvõi maailma teisest otsast. Vähemal määral sobib see ka kontori pidamiseks. Kalamajja ja muude piirkondade soklikorrustele on rajatud näiteks mitmeid pagariärisid, mis oma magusa lõhnaga ümbruskonna elanikke meelitavad ja kus kohapeal hõrgutiste valmimist saab jälgida. Teeninduse poolelt võiks nimetada veel väikekauplusi, juuksuri-, ilu- ja massaažisalonge, kingsepatöökodasid ja tillukesi pesumaju. Soklikorruste äripindu kasutatakse ka lemmikloomasalongide, nõustamiskeskuste ja muuna.

Alternatiivse võimalusena saab äripindu välja üürida mittetulundussektorile, kuid siin tuleb ilmselt leppida madalamate garantiide, suurema hinnatundlikkuse ja riskiga kui tavalise üüriäri korral. Kui üürniku jõud raugeb, tuleb äripinna omanikul maksta ju ka tema kasutatud elektri jm teenuste eest. Kui teistsugust rakendust leida ei õnnestu, saab soklikorruse äripindu muuta näiteks jalgrattaparklaks või kui ruumiplaneering võimaldab, jagada pind korterite vahel ja tarvitada panipaikadeks.

Kuhu väikeinvestorid kinnisvara ostavad?

Investeeringuks ja üürimiseks ostetakse esimese korruse äripindu vaid Tallinna vanalinna, sadama ja kesklinna vahele ning neile tänavatele, kus ka kohalikel on tavaks liikuda jalgsi või kuhu pääseb ligi ka autoga, samuti suuremate magistraalide äärde. Selleks, et üldse äripinda investeerida, peab saama selle välja üürida. Nii on uute majade esimese korruse äripinnad läinud hästi kaubaks näiteks Tartu maanteel südalinnast kuni bussijaamani. Neid otsitakse ja ostetakse ka Pärnu maanteel südalinnast kuni Vabaduse väljakuni ja Narva maanteel kuni Jõe tänava ristmikuni. Kui äripind jääb südalinnast väljapoole või kuhugi pisut kõrvalisemasse kohta kvartali sisse, on selline mitteeluruumist korteriomand samaväärsest eluruumina registrisse kantud korteriomandist kuni 20% odavam. Kui mitteeluruum asub kõrvalisse kohta või äärelinna ehitatud maja soklikorrusel, on see sama maja teistest korteritest vähemasti 50% odavam.

NÄIDE: PÄRNU MAANTEEL enne viadukti asuva elumaja äripinnal vahetuvad üürnikud üsna tihti. Paar aastat tagasi oli müügi- ja üürikuulutus taas üleval, praegu tegutseb seal alkoholipood.

 

 

Autor: Tarmo Tuisk