Pärtel: renoveerimine sobib alalhoidlikumale omanikule

Äripäeva kinnisvarakonverentsil stock-office’i teemalist aruteluringi juhtiv Mihkel Pärtel on hingega ärikinnisvara juures alates 2009. aastast. BPTs on praegu tema põhifookuses ärikinnisvara tehingud ning investeeringute nõustamine, kuid varasemast on ette näidata üle paarisaja ärikinnisvara hindamise ning tehingute nõustamist mitmekümnete miljonite eurode ulatuses. Mihkel Pärtel on rahvusvahelise RICS* organisatsiooni liige ning tal on MRICS sertifikaadi tunnistus.

Lühiintervjuus vastab Mihkel Pärtel vastab Kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Mida eelistada, kas uue hoone nullist arendust või vana hoone renoveerimist, kui see hoone asub väga heas asukohas?

See sõltub muidugi asukohast, väga hea asukoht on ka väga suhteline mõiste, ja hoone tüübist, lisaks investori strateegiast. Renoveerimise puhul on suureks eeliseks see, et olemasolevatel hoonetel on väärtus ning tõenäoliselt ka rahavoog, mis aitab paremini võimendust kasutada.

Renoveerimine sobib eelkõige vähem riskialtitele arendajatele, kes tahavad võtta veidi pikemat positsiooni. Tegelikkuses on arenduspotentsiaaliga olemasolev hoone kõige nõutum ärikinnisvara investeerimistoode, seda nii väiksemate kui suurtemate varade puhul. Lõppeesmärk on hoone sisenemistootluse tõstmine või müük kõrgema rahavoo pealt.

Uue hoone arendamine annab selge eelise teha kaasaegsed ning turunõudlusele vastavad pinnad, st väga täpselt saab sihtida potentsiaalse üürniku ja ostja vajadusi.

Selget eelistust, kas eelistada uue hoone ehitamist või vana renoveerimist, ei ole. Kindlatele projektidele otsa vaadates ning tasuvusarvutusi omavahel kõrvutades selgub tõde, kõige muul baasil võrrelda on subjektiivne.

Mis tingimustel soovitad sissemakseta loodud äriühingut üürnikuks?

Sissemakse ole kindlasti ainuke asi, mida üürileandjad vaatavad üürniku sobivust hinnates. Madala laenukõlbulikkusega üürnikelt võetakse sageli kõrgemid garantiisid, näiteks kahekuulise garantii asemel kuuekuulist garantiid. Kuna üldjuhul ei ole kõik nii must ja valge, on minu põhimõtteline lähenemine esiteks üürniku "inimilik selgitus” ja teiseks tema kinnitus või prognoos, mis näitab, kuidas mahub kinnisvarakulu üürniku bilanssi ning rahavoogu. Kolmandaks tuleb arvestada turu keskmisest suurema üürigarantiiga, mis maandab üürileandja riske võimaliku uue üürniku otsimise ajaks.

Kuidas saada hakkama üürivõlglastega?

Üürileandja lähenemisi on mitmeid. Olen näinud üürileandjat, kes joonib ruudulisse vihikusse punase värviga üürnike, kellelt võlgnevuse tasumata jätmisel võetakse järgmisel kuul vool ära. Traditsiooniline lähenemine on siiski paindlikum. Üürivõlglasi on ka erinevaid. On need, kes soovivad koostööd teha ning need, kes ei soovi. Sageli teeb koostööaldis võlgnik protsessi lihtsamaks ning enamikel juhtudel on koostöö tegemine ka üürnikule endale kokkuvõttes soodsam.

* - RICS ehk täisnimega Royal Institution of Chartered Surveyors on 1868. aastal Londonis asutatud, kuid praeguseks juba ülemaailmne organisatsioon, mis akrediteerib maa, kinnisvara ja ehitusega tegelevaid professionaale. Erineva tasemega RICSi kvalifikatsioonid annavad liikmetele õiguse kasutada oma nime juures rahvusvaheliselt tunnustatud lühendeid MRICS (Member), FRICS (Fellow) ja AssocRICS (Associate).