Kuidas teada, millal tuleb kinnisvarakolakas?
Päris huvitav on juba üsna tihedalt lugeda lehest järjejuttu kinnisvarabuumi teemadel, kirjutab peagi kinnisvaraturu mullistumise ohu teemalisel veebiseminaril esinev kinnisvarainvestor ja makroanalüütik Ruta Arumäe.
Umbes üle korra võib lugeda, et käimas on meeletu kinnisvarabuum, ning ülejäänud kordadel, kuidas see kõik kohe kokku kukub ning sekka mõnel üksikul korral arvamusi, et vast ikka kohe kokku ei kuku ja ehk ei olegi buum.
Diskuteeritakse küll kinnisvaratsüklite üle, kuid minu jaoks kannab see diskussioon endas pigem informatsiooni, mida majandusteoreetiliselt liigitatakse näitaja „turu sentiment“ või „turu meeleolu“ alla. Mis puudutab kinnisvaratsükleid, siis turu sentimendil on selles osas kahtlemata täita tähtis osa ning seda ei saa alahinnata. Tavaliselt on sel puhul töötavaks strateegiaks – osta siis, kui kõik on pessimistid ja müü siis, kui kõik on optimistid.
Sentimendi pealt võib oma otsuseid teha, kuid need ei pruugi kuigi hästi ajastatud olla, sest sentiment ise ei ütle selle pöördumise kohta mitte midagi ette. Rohkem infot tegeliku kinnisvaratsükli seisu kohta või selle võimaliku muutuse kohta annab suurem hulk kvantitatiivseid näitajaid, mille puhul ei ole informatiivne osa mitte niivõrd üksikindikaatori enda hetkeseis, vaid pigem erinevate näitajate omavaheline asetus.
Aga keskendugem seekord vaid ühele turu ja tsükli indikaatorile, mis on sentiment.
Arvestades ilmuvate artiklite tonaalsust, paistab meeleolu olevat üsna kõikuv ja päris suures skaalas. Eestis ei ole välja töötatud ühtki kvantifitseeritavat indeksit kinnisvaraturu sentimendi kohta, kuid tunnetuslikult on mul artikleid lugedes jäänud mulje pigem ülekaalukalt ettevaatlikust suhtumisest kinnisvaraturgu, kui mitte isegi krahhi ootusest. Statistiliselt tuleb nentida, et sellistes tingimustes tavaliselt krahhi ei tule, vähemasti mitte sentimendi põhjusel. Buume iseloomustab tavaliselt meeleolu, mis on massiliselt eufooriline. Kui soovida paralleele minevikuga tõmmata, on eelmise buumi tipu meeleolude meenutamine siinkohal täiesti paslik. Mida aga ei saa teha, on tõmmata paralleele eelmise buumi tipuga sel viisil, et tõmmata kinnisvara hinnagraafikul horisontaaljoon eelmise buumi tipust praeguse tasemeni ning sealt järeldada, et kuna praeguseks on saavutatud eelmise buumi tipu hinnatasemed, on järelikult praegu buum. See väide on kindlasti meelevaldne. Sama ebakorrektne on väide, et kuna viimasest kriisist või buumist on möödunud x aastat, on nüüd järelikult järgmise aeg. Majandusnäitajaid tuleb alati vaadata teiste näitajate kontekstis. Aga naasegem sentimendi juurde.
Et tunnetuslik tõlgendus liiga meelevaldsena ei tunduks, on sentimendi või meeleolu tuvastamise tarbeks olemas ka täiesti kvantifitseeritud indikaatoreid. Nendeks on näiteks tarbijate kindlustunde indeks, ettevõtete kindlustunde indeks ning kinnisvaraturu kontekstis oleks üheks heaks indikaatoriks kinnisvara soetamise soovi indeks. Tarbijatekindlustunde indeks on viimasel ajal üsna meeldival kerge optimismi tasemel, mis on mõõdukas taganttuul nii kinnisvarasektorile kui ka kaupmeestele ja kõigile teistele kodumaise tarbimise tuules purjetavatele majandusharudele. Samas kui tervet graafiku ajalugu vaadata, ei paista see tase eriti millegi poolest silma. See on tase, mida nägime ka näiteks 2010-2011. aastal ning ei erine palju ajaloolisest keskmisest. Indikaatori 2006-2007 eufoorilist taset ei ole nähtud ei enne ega pärast. Sama võib öelda tarbijate soovi kohta soetada maja või korter. Seda näitav indikaator ei ole alates 2010. aastast kuigipalju muutunud.
Kuna majandus on sotsiaalteadus ning inimloomuse käitumine ei ole kuigi täpselt ennustatav ega selliseid indikaatoreid, mille peale vaadates võib 100%lise kindlusega öelda, et siit edasi kulgevad sündmused siia või sinna suunas ning kui palju täpselt. Siiski on mitmeid indikaatoreid, mida on piisava ulatusega uuritud ja tõestatud näitama edasist suunda ja ka ulatust üsna suure tõenäosusega. Võti nende tõlgendamisel seisneb nende näitajate põhjal tervikpildi nägemise oskuses. Vähemasti kindlasti suurema tõenäosusega kui lihtsalt tunnetuslik „mulle tundub, et see pidu on siin liiga kaua kestnud“ stiilis argumentatsioon.
Artikkel ilmus septembrikuu erilehes Kinnisvara.
Vaata SIIT, mida Ruta Arumäe räägib kinnisvaraturu mullistumise ohust.
