SEB: peagi toimub järsk muutus demograafias

Mihkel Nestor arutles SEB nädalakommentaaris keskpankade valikuid olukorras, kus majandus asus reipalt kasvule, kuid hinnad püsivad jonnakalt paigal, kuigi õpikutest võib lugeda, et majandus ning inflatsioon käivad käsikäes. Ühtlasi juhtis Nestor tähelepanu sellele, et vaba tööjõud on sarnaselt Eestile otsa saanud mitmes teiseski riigis ning aktsiahinnad on juba mõnda aega püsinud ajaloo kõrgeimal tasemel, kuid see võib olla vaid vaikus enne suurt tormi.

Järgneb Mihkel Nestori kommentaar aktsiahindade järsu languse ning kinnisvaraturul toimuva seostele.

Kinnisvarahindade järsu languse eelduseks on see, et suur hulk inimesi on sunnitud kiiresti oma vara maha müüma. Sellise riski realiseerumine Eestis tundub praegu suhteliselt vähetõenäoline. Valdavas enamuses soetatakse elamukinnisvara siiski isiklikuks otstarbeks – oma koduks – ja sellest loobumine on inimeste jaoks viimane hädalahendus.

Tööhõive on praegu rekordiliselt kõrge ja majanduskasvu prognoos lähiaastaiks optimistlik, mistõttu eeldab vastupidine stsenaarium mingisugust suurt välist šokki, mis puudutaks ka reaalmajandust. Kindlasti on majapidamised muutuste vastu majanduskeskkonnas ka paremini kaitstud, kui 2008. aastal, kuna kodulaenude puhul on suurenenud esimese sissemakse osa ja suuremad on ka majapidamiste säästud.

Kuivõrd mõjutaks globaalsete aktsiahindade järsk langus siinsete kinnisvarainvestorite meelsust, on suhteliselt raske prognoosida. Üürikinnisvarasse investeerinud inimeste puhul näibki sageli tegemist olevat inimestega, kelle jaoks aktsiaturg liialt riskantne tundub ja seetõttu võiks börside langus nende otsust jääda kinnisvara juurde vaid kinnistada.

Ka kinnisvaraarendajate finantspositsioon on praegu oluliselt tugevam, sest kasutatakse rohkem omakapitali ja vähem laenusid, mis võimaldab arendatavale kinnisvarale pikemat müügiperioodi. Küll saab kinnisvaraturgu mõjutama meid peagi ees ootav järsk muutus demograafias. Nimelt kahaneb peamine esimese kodu soetajate – 25-29-aastaste – vanuserühm järgmise 10 aasta jooksul ligikaudu 40% võrra.