Mainor Ülemiste arvestab võimalusega minna tulevikus börsile

Suurtest plaanidest omaaegse mahajäetud tööstuspiirkonna arendusel, millest praeguseks on saanud Eesti tehnoloogiakeskus ja omamoodi linn linnas, rääkis Kinnisvarauudised.ee korraldatud Ärikinnisvarasse investeerimise konverentsil Mainor Ülemiste juhatuse esimees Margus Nõlvak.

"Isegi minu silmad võib-olla ei näe, kas kogu linnak kunagi valmis saab ja mis sinna tuleb,” nentis Margus Nõlvak.

Ülemiste City on nüüdseks kujunenud omaette piirkonnaks Tallinnas, mille arengutempo on kõigile üllatuseks. Viimase paari aastaga on see trööstitu, lagunenud tööstushoonete piirkond muutunud tõeliseks linnaks. Kuid see on alles algus – praeguseks on kavandatud arendusest valmis vaid 20%. Kogu ala maht on 36 hektarit, millel detailplaneeringute kohaselt on ehitusõigust 700 000 m2 jagu. Kui arvestada, et praegu on spetsialistide hinnagul Tallinnas kokku ligikaudu 800 000 m2 büroopinda, on potentsiaal tohutu. Lisaks on alal veel 125 000 m2 tööstuspinda.

Hiigelmaht sunnib plaane korrigeerima

“Oleme esimese 13 aastaga teinud 130 000 ruutmeetrit kaasaegset büroopinda. Isegi minu silmad võib-olla ei näe, kas kogu linnak kunagi valmis saab ja mis sinna tuleb,” nentis Nõlvak.

Ta tunnistas, et hiigelmaht sunnib linnaku arendajaid iga viie aasta tagant oma masterplan’i korrigeerima. “Kui Dvigateli piirkond 1996. aastal erastati, oli mõte, et toome siia tööstuse ja teeme tööstusrevolutsiooni, aga ajad muutusid. Milline kõhutunne küll Ülo Pärnitsal oli, kui ta pani ette teha siia hoopis targa äri linn, et Eesti noored ei peaks minema välismaale tööle, vaid hoopis meie juurde tuldaks,” muigas Nõlvak.

Praegune visioon näeb ette linnakus lisaks büroopindadele ka eluhoonete ja mitmesuguste teenuste arendamist. Üks huvitav idee on rajada nn rahvusvaheline maja, kus Eestisse tulnud välismaalane kõikvõimalikud asjaajamised ühes kohas korda saaks.

“Näeme palju vaeva, et inimene ei peakski linnakust välja minema.” Mainor Ülemiste eesmärk on tuua linnakusse 2025. aastaks 20 000 elanikku. Suurimaks väljakutseks linnaku arendamisel peab Nõlvak transporti ja logistikat: et teed ja tänavad oleks suure läbilaskevõimega, parkimiskohti jaguks ja nende leidmine oleks hõlbus ning ühendus teiste linnaosadega hea.

Arendus nõuab investeeringuid

Oma tegevust nimetab Nõlvak spekulatiivseks arendamiseks, sest ettevõte arendab pindu vastavalt oma äranägemisele ja eellepinguid ei tee. “Julgeme seda teha, sest pooled kliendid tulevad juba linnaku seest.

Kui praguseks on linnakusse investeeritud ligikaudu 200 miljonit eurot, siis aastaks 2025 soovivad Ülemiste Cityt arendavad ettevõtted linnakusse investeerinud olla 400 miljonit eurot.

Ettevõttena on Mainor Ülemiste läbi teinud klassikalise arengutee – alates isikliku kapitali ja pangalaenu kasutamisest strateegilise investori kaasamise ja ettevõtte võlakirjade emiteerimiseni. Juba 30 aastat Läänemere ümbruses ärilinnakuid arendanud Technopolise kaasas ettevõte 2010. aastal. Praeguseks arendatakse linnakut kahasse.

“Technopolis Ülemiste on edukaim linnak Technopolise 20-linnakulises portfellis. Ilmselt nad praegu krigistavad hambaid, et oleks tahtnud rohkem, kui naid said,” muigab Nõlvak.

“Kui aga tahame kogu oma mahtu täis arendada, siis üksi me seda ei tee ja kahekesi me seda ka ei tee, peame kaasama üha rohkem ja rohkem kapitali.” Kui praguseks on linnakusse investeeritud ligikaudu 200 miljonit eurot, siis aastaks 2025 soovivad Ülemiste Cityt arendavad ettevõtted linnakusse investeerinud olla 400 miljonit eurot.

Üürivoost tuleb raha aeglaselt

Võlakirjade väljastamiseni jõudis ettevõte 2015. aastal. “Loomulikult oli mõistlik kaasata lisakapitali, sest ettevõtte kogu tulu tuleb üürivoost. Üürivoost tuleb raha aga natukene aeglasemalt, kui ta idealis võiks tulla. Teeme suure maja valmis, investeerime 20 miljonit ja läheb kaua, enne kui me järgmise objekti omakapitali saame kokku panna. Tahaksime kiiremini, seepärast kasutamegi võimendusena võlakirju,” selgitas Nõlvak.

“Jutt on tagamata võlakirjadest. Siiski olid mõlemad emissioonid edukad, mis tähendab, et investorid usaldavad meid,” kinnitas ta.

Börsile 2021. aastal

Kui ühisrahastuse platvormid võimaldavad pakkuda investoritele kinnisvarainvesteeringutelt kuni 12–14 protsenti aastas, siis Mainori Ülemiste võlakirjad pakuvad ainult 7 ja 5,5 protsenti aastas, mis on pigem tagasihoidlik kasumlikkus, arvestades investorite praegust isu. Sellegipoolest suudeti emissiooni kaudu meelitada kokku 15 miljonit eurot, mis omakorda kinnitab investorite usaldust ettevõtte vastu, kusjuures investorite ring ei piirdu ainult Eesti investoritega.

Kui esimesel emissioonil koguti 61 protsenti kapitalist Eesti investoritelt, 29% Leedust ja 10% Lätist, siis tänavusel emissioonil saadi 50% Eesti investoritelt, 40% Leedust ja 10% Lätist.

“Praegu on meie võlakirjad noteeritud First North börsil, kuid seal on madal likviidsus. Kuid ettevõtte aruandluse ja läbipaistvuse nõuded on peaaegu samasugused kui klassikalisel börsil. Seetõttu kaalume ettevõtte arengus järgmise loogilise sammu astumist – siseneda Tallinna börsile.” Kui Tallinna börsile tõesti minnakse, siis mitte varem kui 2021. aastal.

Autor: Dmitri Fefilov, DV.ee Eva Kiisler, ehitusväljaannete juht