Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Kas üürilepingut saab lõpetada enne tähtaega?
Eesti üüriturg on aktiivne ja erinevate osalistega. On professionaalseid elu- ja äriruumide üürileandjaid, aga ka väga palju eraisikuid, kes endale kuuluvat korterit välja üürivad. Kuigi üldjoontes turg toimib ja kõik laabub, tekib poolte vahel aeg-ajalt ikka erimeelsusi, millest märkimisväärne hulk puudutab lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk.
Järgnevas artiklis selgitan, millistel alustel saab või ei saa üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Kinnisvara üürilepingu võivad osapooled sõlmida mistahes vormis, kuid vaidluste vältimiseks lepingu olemasolu või selle oluliste tingimuste osas tasub see sõlmida kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks, et seda saaks vajadusel välja printida). Kõige muu kõrval tuleb ühe olulise tingimusena selgelt määrata, kas leping on sõlmitud tähtajatult või tähtajaliselt, kuna sellest oleneb, kuidas lepingut lõpetada saab.
Mis on mis?
Tähtajatu leping tähendab, et üürilepingu kindlat kestvusperioodi määratud ei ole ja kumbki pool võib lepingu neile sobival hetkel teist poolt ette teatades üles öelda.
Kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Möbleeritud tubade üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu. Mõlemal juhul tuleb jälgida, et üürilepingu ülesütlemisavaldus oleks koostatud korrektselt ja vastavalt seaduses toodud nõuetele, vastasel juhul on ülesütlemisavaldus tühine.
Tähtajaliste lepingute puhul on üürilepingu kestvusperiood kindlaks määratud (näiteks 1 aasta). Tähtajalist lepingut korraliselt üles öelda ei saa, nagu tähtajatut lepingut, vaid eeldatakse, et leping kehtibki kuni lepinguperioodi lõpuni.
Loomulikult on ka sel juhul võimalik, et leping lõpetatakse varem poolte kokkuleppel, kuid siis peavad mõlemad osapooled sellega nõustuma. Kui üksmeelt ei saavutata ning üks osapooltest soovib siiski lepingu enne tähtaega lõpetada, siis tuleb toetuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise sätetele.
VAJAD ROHKEM INFOT? REGISTREERU VEEBISEMINARILE!
Veebiseminar "Üürilepingute ennetähtaegne lõpetamine" toimub 19. septembril kell 10:00-11:30 internetis Äripäeva veebiseminaride keskkonnas. Registreeri end kuulajaks SIIN
Põhjus olgu mõjuv
Üürilepingut saab erakorraliselt lõpetada, kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Mõjuvaks põhjuseks loetakse näiteks üürniku olulisi lepingurikkumisi või ka näiteks üürileandja tungivat vajadust korterit ise elamiseks kasutada, kui üürileandja huvid kaaluvad üles üürniku huvid (näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elamispinna kaotamine). Lisaks on erakorralise ülesütlemise põhjused eraldi välja toodud võlaõigusseaduse §-des 314-319 (näiteks, kui üürnik viivitab üüritasu maksmisega mitu kuud, kasutab üüritud kinnisvara lepinguvastaselt jne).
Muide - mõjuvaks põhjuseks ei loeta korteri müüki.
Kui seadusest tulenevad erakorralise ülesütlemise tingimused on täidetud, siis saab lepingu põhimõtteliselt koheselt üles öelda (ka tähtajatu üürilepingu), väljaarvatud juhtudel, kui seadus selgelt sätestab, et ülesütlemisest tuleb ette teatada (näiteks, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist).
Hetkel kuum
Loomulikult on olemas risk, et lepingu erakorralisel lõpetamisel võib osapool, kellele ülesütlemisavaldus esitatakse, mitte nõustuda ülesütlemisavalduses toodud põhjendustega ning pöördub üürikomisjoni või kohtu poole, et kindlaks teha, kas üürilepingut on võimalik erakorraliselt üles öelda või mitte. Sellisel juhul võtab kohus juhtumipõhiselt arvesse, kas ülesütleval poolel on olemas mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks lõpetamiseks või mitte.
Kui leitakse, et mõjuvat põhjust pole, võib tekkida teisel poolel kahjunõue ülesütlevale poolele. Seega soovitan ülesütlemisavalduse koostamisel kindlasti kasutada pädeva juristi abi, kes suudab motiveerida ning põhjendada erakorralist lepingu lõpetamist.
Kokkuvõtteks, korrektse kinnisvara üürilepingu sõlmimine on esmatähtis, vältimaks hilisemaid võimalikke vaidlusi või koguni kohtuteed. Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine on võimalik mõjuval põhjusel, kuid jälgida tuleb, et vastav avaldus on põhjalikult motiveeritud ning korrektselt koostatud.
Seotud lood
Ehkki tehisintellekt on üha hoogsamalt sisenemas ka kinnisvarasektorisse, on täna veel selle kasutamise osas rohkem küsimusi kui vastuseid. Peamurdmist ei tekita niivõrd see, millist AI-lahendust kasutada, vaid kas ettevõtte andmed on üldse sellisel kujul olemas, et tehisintellekt neist midagi mõistlikku välja lugeda suudaks.
Enimloetud
1
Kes moodustavad siin eliidi? Tulemuste võrdlev analüüs ilmestab olukorda.
2
Vaata, kes kohal olid ja mida nad tegid ning milline hakkab kompleks välja nägema!
5
Uusarenduste turul koidab hinnalangus. Liven ja Lumi Capital panevad koostöös Tallinna bussijaama kõrvale püsti ühise üürimaja.
6
Viimased uudised
Sunly: vajadusel kaitseme oma investeeringut
Kes moodustavad siin eliidi? Tulemuste võrdlev analüüs ilmestab olukorda.
Konverentsid
Hetkel kuum
Uusarenduste turul koidab hinnalangus. Liven ja Lumi Capital panevad koostöös Tallinna bussijaama kõrvale püsti ühise üürimaja.
Kes moodustavad siin eliidi? Tulemuste võrdlev analüüs ilmestab olukorda.
Kahjumis tammuval ettevõttel on kaelas kümnete miljonite eest laenukohustisi
Vaata galeriist, kuidas arendus välja hakkab nägema
Uuri näiteid edukatest tehingutest, mis näitavad, kus raha tegelikult liigub!
Möödunud aasta võrdlusbaasi mõjutas maadiil
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele