Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Kas üürilepingut saab lõpetada enne tähtaega?
Eesti üüriturg on aktiivne ja erinevate osalistega. On professionaalseid elu- ja äriruumide üürileandjaid, aga ka väga palju eraisikuid, kes endale kuuluvat korterit välja üürivad. Kuigi üldjoontes turg toimib ja kõik laabub, tekib poolte vahel aeg-ajalt ikka erimeelsusi, millest märkimisväärne hulk puudutab lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk.
Järgnevas artiklis selgitan, millistel alustel saab või ei saa üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Kinnisvara üürilepingu võivad osapooled sõlmida mistahes vormis, kuid vaidluste vältimiseks lepingu olemasolu või selle oluliste tingimuste osas tasub see sõlmida kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks, et seda saaks vajadusel välja printida). Kõige muu kõrval tuleb ühe olulise tingimusena selgelt määrata, kas leping on sõlmitud tähtajatult või tähtajaliselt, kuna sellest oleneb, kuidas lepingut lõpetada saab.
Mis on mis?
Tähtajatu leping tähendab, et üürilepingu kindlat kestvusperioodi määratud ei ole ja kumbki pool võib lepingu neile sobival hetkel teist poolt ette teatades üles öelda.
Kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Möbleeritud tubade üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu. Mõlemal juhul tuleb jälgida, et üürilepingu ülesütlemisavaldus oleks koostatud korrektselt ja vastavalt seaduses toodud nõuetele, vastasel juhul on ülesütlemisavaldus tühine.
Tähtajaliste lepingute puhul on üürilepingu kestvusperiood kindlaks määratud (näiteks 1 aasta). Tähtajalist lepingut korraliselt üles öelda ei saa, nagu tähtajatut lepingut, vaid eeldatakse, et leping kehtibki kuni lepinguperioodi lõpuni.
Loomulikult on ka sel juhul võimalik, et leping lõpetatakse varem poolte kokkuleppel, kuid siis peavad mõlemad osapooled sellega nõustuma. Kui üksmeelt ei saavutata ning üks osapooltest soovib siiski lepingu enne tähtaega lõpetada, siis tuleb toetuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise sätetele.
VAJAD ROHKEM INFOT? REGISTREERU VEEBISEMINARILE!
Veebiseminar "Üürilepingute ennetähtaegne lõpetamine" toimub 19. septembril kell 10:00-11:30 internetis Äripäeva veebiseminaride keskkonnas. Registreeri end kuulajaks SIIN
Põhjus olgu mõjuv
Üürilepingut saab erakorraliselt lõpetada, kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Mõjuvaks põhjuseks loetakse näiteks üürniku olulisi lepingurikkumisi või ka näiteks üürileandja tungivat vajadust korterit ise elamiseks kasutada, kui üürileandja huvid kaaluvad üles üürniku huvid (näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elamispinna kaotamine). Lisaks on erakorralise ülesütlemise põhjused eraldi välja toodud võlaõigusseaduse §-des 314-319 (näiteks, kui üürnik viivitab üüritasu maksmisega mitu kuud, kasutab üüritud kinnisvara lepinguvastaselt jne).
Muide - mõjuvaks põhjuseks ei loeta korteri müüki.
Kui seadusest tulenevad erakorralise ülesütlemise tingimused on täidetud, siis saab lepingu põhimõtteliselt koheselt üles öelda (ka tähtajatu üürilepingu), väljaarvatud juhtudel, kui seadus selgelt sätestab, et ülesütlemisest tuleb ette teatada (näiteks, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist).
Hetkel kuum
Loomulikult on olemas risk, et lepingu erakorralisel lõpetamisel võib osapool, kellele ülesütlemisavaldus esitatakse, mitte nõustuda ülesütlemisavalduses toodud põhjendustega ning pöördub üürikomisjoni või kohtu poole, et kindlaks teha, kas üürilepingut on võimalik erakorraliselt üles öelda või mitte. Sellisel juhul võtab kohus juhtumipõhiselt arvesse, kas ülesütleval poolel on olemas mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks lõpetamiseks või mitte.
Kui leitakse, et mõjuvat põhjust pole, võib tekkida teisel poolel kahjunõue ülesütlevale poolele. Seega soovitan ülesütlemisavalduse koostamisel kindlasti kasutada pädeva juristi abi, kes suudab motiveerida ning põhjendada erakorralist lepingu lõpetamist.
Kokkuvõtteks, korrektse kinnisvara üürilepingu sõlmimine on esmatähtis, vältimaks hilisemaid võimalikke vaidlusi või koguni kohtuteed. Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine on võimalik mõjuval põhjusel, kuid jälgida tuleb, et vastav avaldus on põhjalikult motiveeritud ning korrektselt koostatud.
Seotud lood
Üha rohkem ostjaid ja investoreid hindab tänapäeva kinnisvara puhul lisaks asukohale ja ruutmeetritele ka hoone jätkusuutlikkust, energiatõhusust, elukeskkonna kvaliteeti ja mugavust. Üks peamisi kvaliteedi ja jätkusuutlikkuse sümboleid on rohesertifitseerimine. LEED-sertifikaat – maailmas üks tunnustatumaid rohehoonete kvaliteedimärke – on Põhjamaades juba tavapraktika.
Enimloetud
1
Eluasemearendus ja -turg söövad endil jalgu alt - ees on pikk ja valuderikas kümnend
2
11,25 hektarit: vaata muljeavaldavat galeriid tervest tuleviku tõmbekeskusest
4
Ahnuse kättemaks on valus. Näiteks Everaus Kinnisvara koondas ehitajad. Siin vormub arendusvaldkonna tulevik, mis ei ole kõigile jõukohane.
Viimased uudised
Vaata ülevaatlikku graafikut, kuidas käibed aastases võrdluses üle Eesti muutusid.
Konverentsid
Hetkel kuum
Ahnuse kättemaks on valus. Näiteks Everaus Kinnisvara koondas ehitajad. Siin vormub arendusvaldkonna tulevik, mis ei ole kõigile jõukohane.
Tegemist on kinnisvaraarendajate seas maad võtva laiema trendiga. Uuri lähemalt!
Eluasemearendus ja -turg söövad endil jalgu alt - ees on pikk ja valuderikas kümnend
11,25 hektarit: vaata muljeavaldavat galeriid tervest tuleviku tõmbekeskusest
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele