Tallinna kesklinna korteriturg jätkab mõõduka hinnakasvuga

2019 II kvartalis tehti Tallinna kesklinnas 548 korteritehingut, mis on pigem kõrgemapoolne näitaja. Kogu Tallinna 7-protsendilise tehingute arvu aastase languse kõrval kasvas kesklinna korteritehingute arv 13%. Tehingute arvu kasv kesklinnas ei tähenda, et kesklinn üldiste turutrendidega võrreldes vastassuunas liiguks. Tehingute arvu märgatav kasv oli siiski ühekordne ja põhjustatud mõne uue projekti suuremast asjaõiguslepingute sõlmimise ühekordsest mahust.

Tehingute arvu kasvu taga on tehingud väiksemate ehk kuni 41 m² korteritega. Sellised korterid on sobilikud üksi-kahekesi elavatele koduostjatele. Samuti on väikekorterite agarad ostjad üüriinvestorid, kes näevad väikese pindalaga korterites üüriturul likviidset eluaset. Üüriinvestorite ostuaktiivsus ehk valmidus väljaüürimiseks soetada uusi kortereid on küll ehk mõnevõrra vähenenud, kuid kadunud nad elamispindade turult ei ole. Nii on Tallinna kesklinna augustikuine üüripakkumine kasvanud üle 200 ühe- ja kahetoalise korteri.

Kesklinna korteritehingutest on ligikaudu kolmandik tehingud korteritega, kus pinda enam kui 70 m². Selliste korterite tehingute keskmine ruutmeetrihind on enamasti kogu kesklinna keskmisest pisut kõrgemal. Kõrgema hinna põhjus on asjaolus, et suurema pindalaga nõukogudeaegseid ehk odavamaid kortereid on vähe. Seega kergitavad tehinguhindu uued suurema pindalaga korterid või vanalinna korterid, kus samuti hind kogu turu keskmisest üleval pool.

Kesklinna korterite keskmine tehinguhind oli 2019 II kvartalis 2544 €/m². Tegemist on kõigi aegade kõrgeima näitajaga. Aastatagusega võrreldes on see 7% kõrgemal. Nii kiire hinnatõus on siiski tavatu ja põhjustatud kesklinnas tehtud kallimate korterite tehingutest. Viimaste kvartalite kinnisvaratehingute keskmine kallinemine on olnud pigem suurusjärgus 2-4%.

Üldise hinnatõusu kõrval on mõnevõrra allapoole liikunud korterite tehinguhinnad, mis on valminud ajavahemikus 1990-2010. 10-20 aastat vanade korterite hinna protsendi-paari võrra languse taga võib näha asjaolu, et ostjad eelistavad tänase laia pakkumise kõrval kaasaegsemaid ja energiasäästlikumaid hea planeeringuga värskeid kortereid. See jahutab huvi eelmise buumi või eelmise sajandi lõpu pehmelt öeldes mitte nii hea kvaliteediga korterite järele.

Lähituleviku osas prognoose tehes võiks eeldada mõninga surve jätkumist tehingute arvule ja sellest tulenevalt korterite hinnale. Pakkumist on pisut palju ja see ei luba hindadel kiirelt ülespoole minna. Lai pakkumiste valik loob kesklinna korteriostjatele positiivse keskkonna, kus on piisavalt valikuvõimalust ja aega rahulikult ostuotsust langetada ilma, et peaks liialt kartma pakkumisest ilma jääda.

Kauaks laia pakkumist hulka siiski ei jätku, sest n-ö eilse odavama ehitushinnaga korterid muutuvad järk-järgult ostjatele taskukohasemaks ja kaovad tasahilju pakkumisest. Tänane kõrgem ehitushind puudutab aga paratamatusena kõiki kinnisvaraarendajaid ja see tähendab, et järgmised turule tulevad projektid on juba kallima hinnaga.

Pisut kaugemale paar aastat ettepoole vaadates võiks arvata, et kui maailmamajandust suured tuuled-tormid meid ei taba, jätkab kinnisvaraturg viimastel aastatel püsinud rahulikku teekonda, kus näeme inflatsioonist õige pisut kõrgemat kinnisvara kallinemist, mis jääb siiski korteriostjate keskmise palga kasvule alla. Arvestades eluasemelaenude soodsama püsimist ja intressimäärade tõusuprognooside ümberpöördumist võiks ennustada pigem kõrget tehingute arvu.