Autor: Kristjan Kurg • 5. märts 2024

Eesti eluasemeturult endiselt erilisi rõõmuhõiskeid ei kostu. “Ostja on harjunud euriboriga,” kostis Arco Vara Kinnisvarabüroo tegevjuht Elari Tamm. “Millega nad leppida ei taha, on ... hind. See peab ju tulema allapoole. Täna on ostjate turg. Saaks 15 000 alla, siis oleks nii mõnelgi korteril ostja olemas.”

Äripäeva ajakirjanik Kristjan Kurg annab annab üle kuu "Ruutmeetrite taga" uudiskirjas ülevaate olulisimatest uudistest, millega kokku panna Eesti ehitus- ja kinnisvaraturu pilt. Uudiskirja saab tasuta tellida Äripäeva uudiskirjade lehelt.

Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand näeb hoopis, et kätte hakkab jõudma tasakaalupunkt, kus nii suuri järeleandmisi ei pea tegema. “Minu taktika on olnud: läbirääkimisi tehakse viisakalt, jäädakse hinnaalanduse 3–6% vahemikku. Kui inimene tahab alla 10%, siis jään viisakaks ja juhatan ta uksest välja.” kirjeldas Allekand.

On aeg minna sooja päikese alla?

Paistab aga, et ühel osal kinnisvara omanikel on jalg värisema hakanud. Maaklerid räägivad, et aina rohkem paisatakse kinnisvara müüki selleks, et raha välismaale viia.

Enim räägitakse Hispaaniast, mis on eestlasi meelitanud juba aastaid päikesepaiste ja sooja kliimaga. Nüüd on aga esile kerkinud murettekitavamad motivaatorid. “Päris üllatav on see, et viimasel ajal on kuidagi tugevamaks läinud sõjaohu tunne,” viitas sõjahirmule 1Estate Kinnisvara partner ja kinnisvaramaakler Algis Liblik.

Ta tõi näiteks, et müüb praegugi ühe kinnisvarainvestori Eesti portfelli. Investor oli tunnistanud, et praeguste sõnumite valguses ei ole tal Eestis turvatunnet, mistõttu paneb ta raha parem Hispaaniasse. Libliku sõnul pole see üksikjuhtum – kodumaise raha Eesti kinnisvaraturult lahkumine on juba hall argipäev.

Teisalt on Hispaanias elavate eestlaste sõnul kinnisvara Eestiga võrreldes odavam. „Kodu ostmine on siin soodsam kui Tallinnas. Siin saab 100 000 euro eest osta korteri, mis maksaks Eestis 200 000,“ rääkis õpetaja Svetlana Skrebneva.

Samal ajal näib Hispaania üüriinvestorite paradiisina. Svetlana sõnul võib ta sarnase korteri eest küsida soojal maal pea kaks korda rohkem üüri kui Tallinnas. Hispaanias tegutseva maakleri Marina Eksi sõnul võib üüritootlus kerkida seal tõesti 5–6 aastaga 12–15 protsendini.

Sellistest numbritest võib Eestis laenuga korteri ostnud investor praeguse intressi juures vaid und näha. „See on jumalast tõene jutt. Ma arvan, et pikaajalise üüriinvesteeringuna äriplaan praegu välja ei vea,“ kinnitas Hüpoteeklaenu juhatuse liige Toomas Paju.

Riskialtimaid investoreid tõmbavad ka eksootilisemad sihtkohad. Liblik teadis rääkida, et eestlased vaatavad ka Dubai, Mehhiko ja Lõuna-Ameerika poole, kus võib lühiajalise üüriga isegi üle 20protsendilist tootlust püüda.

Loomulikult ei tasu võõrale turule ummisjalu joosta. Kohalikke seadusi või piirkondi tundmata võid kergesti maksudega endale karuteene teha või kriminaalsesse rajooni sattuda. Juristide ja maakleriteta võib olla isegi võimatu võõral kinnisvaraturul hakkama saada.

Hispaaniaski tuleb olla valmis, et korteri ostmisel ei järgita samu reegleid mida enamikus teistes riikides. Näiteks kasutatakse seal maksude optimeerimist üsna avalikult. Kortereid müüakse ametlikult registris märgitud hinnaga, kuid müüjad tahavad saada ka veel sularaha kätte.

Raputus kodulaenude turul

Finantsinspektsioon ja Eesti Pank üritavad samal ajal kohalikule kodulaenuturule ärksust juurde raputada.

Kodulaenu teise panka viimist tuleb pigem harva ette. Isegi kui konkureeriv pank teeb sulle odavama pakkumise ja teatad senisele laenuandjale rõõmsalt, et hakkad nüüd astuma, siis lahkumine siiski nii muretu pole. Laenulepingu lõpetamise eest küsivad pangad üldjuhul kolme kuu intressi suurust leppetrahvi. Kolm kuud oodates saaks tasust üldjuhul pääseda, kuid tülikas ettevõtmine siiski. Koos leppetrahvi, notaritasu, kinnisvarahinnangu ja muude tasudega võib laenu teise panka viimine minna maksma isegi 2000–3000 eurot. Sellised summad viivad nii mõnelgi pangavahetuse idee kiirelt peast.

Eesti Pank ja finantsinspektsioon pakkusid probleemile lihtsa lahenduse: leppetrahvid tuleb kaotada ning notarite ja kinnisvarahindaja töö tuleb panga hoolde jätta. Eesti Panga hinnangul võiks see tuua pangandusse sellise elavnemise, nagu nägime mobiilioperaatorite seas, kui numbrite üleviimine lihtsamaks tehti.

Notarid ja kinnisvarahindajad, kelle laualt plaan tükikese leiba ära võtaks, puhusid kohe hoiatusvilet. Notarite Koja esimehe Merle Saar-Johansoni hinnangul vajavad inimesed notari näol siiski erapooletut ja asjatundlikku nõustajat, kes aitaks kontrollida, et laenuandja ei nõuaks näiteks liiga ulatuslikke tagatisi või ei jääks lepingusse muid kliendile kahjulikke karisid.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse esimees Aivar Tomson märkis, et kuigi osa panku korraldab juba praegu kinnisvara hindamist ise ja peab enda huvides jälgima tagatise adekvaatset väärtust, siis paratamatult tõstatab refinantseerimiste puhul kontrolli täielikult pankadele andmine erapooletuse küsimuse.

„Aga kunagi ei tea. Mingist ärihuvist lähtuvalt siiski kiusatus midagi teistmoodi näidata, kui see tegelikult on, võib ikka olla,“ tõdes Tomson. „Seepärast neid sõltumatuid eksperte kaasataksegi, et lõplikult kindel olla, et kõik on korras.“

Finantsinspektsiooni juhatuse liige Siim Tammer rahustas, et pangad peavad juba praegu hoidma kinnisvara hindamise ja laenuteenused üksteisest sõltumatud ja inspektsioon ka kontrollib, et see nii oleks. Ta tõdes, et loomulikult on panga kinnistusraamatusse toimetama laskmine risk, kuid siingi on panga huvides, et hüpoteegi kanne saaks õigesti muudetud.

Tekib ka küsimus, kas klient ikka lõpuks sellest midagi võidab, kui pank peab ise hakkama tegema notari ja kinnisvarahindajale tööd – laenuandja võiks ju need kulud veidi suurema intressimarginaali näol kliendile edasi kanda. Samas saaks inimene trahve ja muid kulusid kartmata muretult oma laenuga teise panka jalutada. Küllap leiaksid laenuandjad siis leti alt kliendile juba mõne soodsama pakkumise.

Need olid alles ettepanekud ja omaette küsimus on, kas ja kui kiirelt need praktikasse jõuavad. Samas pole pangad ise sellele plaanile sõrgu vastu ajanud. Kuigi kõik usuvad, et konkurents suureneks, on iga pank muidugi kindel, et just neil õnnestuks hakata rohkem kliente enda juurde meelitama. Mõni pank on juba lubanud ise kliendi eest notaritasu kinni maksta, nii et mingi elavnemine juba toimub.

Mis edasi?

Vaadates maa-ameti statistikat tundub, et arendajad pingutasid, et jõuludeks kõik korterid ostjatele üle anda, kuna jaanuaris anti Tallinnas ainult 48 uue korteri võtmed kliendile kätte – see on viimaste aastate põhi. Samas järelturul jäi sel aastal tavapärane jaanuari langus tulemata ja omanikku vahetas isegi rohkem kortereid kui detsembris – 444.

Samas antakse üle aina kallimaid korterid – jaanuaris põrutas keskmine hind ruutmeetri kohta läbi 4500 euro piiri. Mitmenda ringi korterite hind kõigub jätkuvalt 2700 ja 2800 euro piirimail.

Nagu ütles Uus Maa kinnisvarakonsultant ja investeerimisportfelli juht Eduard Sorokin, siis hoiab elukondlikus kinnisvaras turgu elus neli faktorit: sünnid, surmad, pulmad ja matused. “Siiski on hinnad elukondlikus kinnisvaras laias laastus langenud järgmiselt: uusarendus –5%, järelturg –10%, paneelmajad –15%,” rääkis Sorokin.

Luminori peaökonomist Lenno Uusküla usub, et sellega pole langus läbi. “Väike hinnalangus võib jätkuda, kuid see ei tähenda, et iga objekti hind langeks ning kinnisvara ostmise edasilükkamisega kindlasti võidaks. Kuna müügiperioodid on pikad, siis võivad üksikute korterite ja majade hinnad langeda juhul, kui müüjatel on müügiga kiire.”

Teisedki analüütikud ja arendajad näevad siiski märke, mis elukondliku kinnisvara turgu veel allapoole suruvad. “Nii on üsna paratamatu prognoos, et elamispindade tehingute arv tõmbub 2024. aastal kokku. Nagu öeldud, siis suur küsimus on, millises ulatuses tehinguid vähemaks jääb,” arutles kinnisvaraekspert Tõnu Toompark.

Äripäeva ajakirjanik Kristjan Kurg annab annab üle kuu "Ruutmeetrite taga" uudiskirjas ülevaate olulisimatest uudistest, millega kokku panna Eesti ehitus- ja kinnisvaraturu pilt. Uudiskirja saab tasuta tellida Äripäeva uudiskirjade lehelt.