Autor: Henno Viires • 19. detsember 2019

Millised on hetkel bürooruumide üürnike seas kõige populaarsemad piirkonnad? Sellele küsimusele leiab hõlpsasti vastuse kui esmalt vaadata - millise tegevusala ettevõtted hetkel enim bürooruume otsivad. Viimastel aastatel on kõige aktiivsemalt bürooruume otsivaid ja suure hulga bürooruumide üürilepingute sõlmijaid pärit IT-sektorist.

Kuna IT-sektoris värbamisel on konkurents väga suur, siis lisaks töötasule on üliolulised ka muud faktorid, mille seas üks domineerivamaid on töökeskkond. Ei ole harvad olukorrad, kus IT-sektori ettevõtte esindaja mainib oma büroopinna otsingusoovist rääkides esimesena, et “soovime ägedat bürood, midagi teistsugust, tavalised büroohooned meile sobi”.

Industriaalne disain ja südalinn jalutuskäigu kaugusel

Äge büroo IT-sektori jaoks on enamasti kõrgete lagede ja industriaalse disainiga, tihti mitte uus, vaid vanast renoveeritud tööstushoone. Lisaks hoonele endale on oluline asukoht. Eelistatakse südalinna või selle lähedust ja seda mitmel põhjusel. Suur osa töötajaid on noorema põlvkonna esindajaid, kes kasutavad tööle jõudmiseks pigem ühistransporti - asukoht südalinnas, kuhu saabuvad ühistranspordi liinid kogu Tallinnast võimaldab erinevatest linnaosadest tööle jõuda mõistliku ajakuluga. Samuti töötab ettevõtetes palju välismaalt pärit spetsialiste, kes liiguvad tööle jalgsi üürides meelsasti kortereid vanalinnas, Rotermanni kvartalis, Kalamajas, Kadriorus jmt piirkondades.

Lisaks on hästi oluline ka sotsiaalne ja meelelahutuslik aspekt - IT-sektori ettevõtetes on tavapärane luua büroosse puhke- ja mängualasid, suuri köögi- ja söögialasid jms. Sarnast keskkonda soovitakse mitte ainult büroosse endasse, vaid ka selle ümber.

Seega on lihtne järeldada, et populaarseim on Põhja-Tallinn, eriti selle Telliskivi ja Kalamaja asumid, mis piirnevad südalinnaga. Kõrged laed, industriaalne disain, renoveeritud ajaloolised tööstushooned - check! Palju toidukohti ja meelelahutusasutusi ümbruses - check! Ligipääs nii busside, trammide kui rongiga - check! Südalinn ja vanalinn jalutuskäigu kaugusel - check!

Viimastel aastatel on Põhja-Tallinnas arendatud bürooruumid ilma suurema müügikampaaniata edukalt üürile antud - nii 2018. aastal Telliskivi kvartalis valminud I-hoone esimene etapp kui selle 2020. aasta alguses valmiv teine etapp, Telliskivi loomelinnakus asuv Punane Maja, ruumid Arsenali keskuses ja Noblessneri sadamas. Kõigis nimetatud asukohtades on lähiaastatel oodata ka uusi arendusi, millele ennustan müügiedu.

Kontor eksklusiivses hoones kui osa ettevõtte identiteedist

Eelöeldust tulenevalt on populaarsuselt järgmine asukoht südalinn, mis lisaks IT-sektorile sobib hästi ka ettevõtetele, kellele on südalinnas eksklusiivses hoones paiknemine visiitkaart ja osa identiteedist – advokaadibürood, finantssektori ettevõtted jms. Sellised ettevõtted on näiteks täitnud pea kogu Maakri kvartali.

Pannes kokku südalinna asukoha ja ägeda disaini, siis väga suur huvi on üürnikel Rotermanni kvartali vastu, kus aga vabade ruumide pakkumisi napib. Kvartalis valmib 2021. aastal R6 ärihoone, mis toob turule piiratud mahus ajaloolise hoone ja kaasaegse arhitektuuri ühendamisel loodavaid büroosid - ka nende müük on väga hästi läinud ja rohkem kui aasta enne valmimist on juba üle 50% büroopindadest üürile antud.

Transpordisõlmede lähedus ja väljakujunenud infrastruktuur

Menukuselt kolmas piirkond on Ülemiste City, millest on südalinna järel saanud Tallinna teine keskne ärirajoon. Piirkonnad paelub potentsiaalseid üürnikke muuhulgas lennujaama (linnakus on palju rahvusvahelisi ettevõtteid), samuti tulevase Rail Baltica terminali lähedus. Lisaks on Ülemiste Tallinna mõistes suhteliselt mugavas asukohas enamikust linnaosadest tööle tulemiseks – kui Lasnamäelt, Piritalt ja Viimist sõidavad töötajad Lääne-Tallinnasse tööle kauem kui sealsed asukad, siis Ülemiste City on nii Ida-Tallinna kui Lääne-Tallinna elanike ja tähtsamate linnaäärsete piirkondade jaoks üsna võrdsel kaugusel. Oluliseks eeliseks on ka piirkonna hea infrastruktuur, sest linnakus on käe-jala juures nii ohtralt äri- kui ka olmeteenuseid ja vaba aja veetmise võimalusi nagu lasteaed, algkool, spordiklubi, tervisemaja, toidupood, paljud toidukohad jne.

Vastupidiselt levinud arvamusele saab Ülemiste Citysse mugavalt ka autoga ning parkimisvõimaluste üle ei saa kurta. Tõepoolest, aastatel 2017.-2018. oli mitmete paralleelselt toimuvate tee-ehituste tõttu linnakusse ligipääs ja sealt väljasõit tõsiselt häiritud ning linnaku-sisesed ehitustööd tekitasid parkimises ajutise kaose. Täna on mõlemad probleemid olulisel määral lahendatud tänu ümbritseva liiklusvõrgu ja mitme parkimismaja valmimisele. Piirkonnal on ka hea ühistranspordi ühendus - seitse bussiliini ühendavad Ülemistet erinevates Tallinna piirkondadega, rääkimata tihedast trammiühendus südalinnaga

Kokkuvõtteks võib öelda, et Tallinna südalinnas ja lähiümbruses on lähiaastatel valmimas mitmeid omanäolisi büroopindu, mille seast saavad sobiliku leida nii kiiresti kasvavad IT- aga ka teiste valdkondade ettevõtted. Büroopindade valimisel tasub aga läbi mõelda just need aspektid, mis on ettevõttele, töötajatele ja klientidele kõige määravamad, nii vastab leitud pind kõige enam vajadusele ning toob kaasa rahulolu kõigile osapooltele.