- ST
Millal jääb korteriühistu juhatus hätta? Märgid, et maja vajab professionaalset haldust
Korteriühistud on erinevad: ühes veereb elu tegusa juhatuse eestvedamisel nagu hernes, teisel on kõik ligadi-logadi: remonditööd, mis ette võetakse, kipuvad venima jääma, trepikojad on räpased, majaümbruse heakord jätab soovida ja majaelanikud nurisevad. „Kui on näha, et asju kuidagi järje peale ei saada, tasub ehk kaaluda lepingu sõlmimist mõne haldusfirmaga,“ ütleb Ronald Tõnisson, korteriühistute haldusteenust pakkuva Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht.
„Põhjus, miks elu ei edene, on tihtilugu selles, et juhatuse liikmed, kes ise on enamasti sama maja elanikud, annavad küll oma parima, aga neil on ka oma põhitöö ja pere ning pole just ülearu aega süvenenult ühistu asjadega tegelda. Ennekõike on see keeruline suuremates majades, kus probleeme on palju, aga aega, mida majale panustada, napib. Ka pole juhatuse liikmetel väga sageli põhjalikumaid teadmisi kinnisvarahaldusest, tehnosüsteemidest, raamatupidamisest või juriidikast, küll aga on neil kogu vastutus nii kõigi tegemiste kui ka tegematajätmiste ja vigade eest. See pole lihtne,“ räägib Tõnisson.
Millal tuleks abi otsida?
„Korteriühistu võtab elu edendavad otsused teadupärast vastu üldkoosolekul. Kui pärast otsuse vastuvõtmist pole näha, et tulemuse suunas üldse mingeid samme tehtaks, on juba see üks märk, et abi kuluks ära,“ toob Ronald Tõnisson näite. „Kui aga elanikud peavad järjest taluma igasuguseid rikkeid, ventilatsioon ei toimi korralikult, sageli on elektrikatkestused ja ühtelugu mingid ummistused, suvel on muru niitmata ja talvel lumi lükkamata – siis on küll viimane aeg hakata nõudma, et abi otsitaks. Meie praktikas tuleb seda päris sageli ette, et ühistu juhatus pöördub meie poole, loeb üles kõik maja murekohad ja tunnistab, et neil napib kõigega tegelemiseks aega, nii mõneski asjas aga ka teadmisi.“
Viimane põhjus tuuakse eriti sageli esile siis, kui plaanis on maja renoveerimine. „Olgem ausad: kui võtad ehitusprojekti ette, siis need etapid, mis kõik tuleb läbida, et asi saaks nõuetekohaselt ja korrektselt tehtud – see nõuab tohutut teadmistepagasit,“ tõdeb Tõnisson. „Kui ühistu juhatuses pole ka ühtki ehituse asjatundjat, siis ongi palju tahta, et nad suudaksid kõiges selles orienteeruda. See ka põhjus, miks meie tegime paari aasta eest endale juurde ehituse ärisuuna – on ju näha, kui karjuv vajadus korteriühistutel sellise teenuse järele on.“
Korteriühistu võtab elu edendavad otsused teadupärast vastu üldkoosolekul. Kui pärast otsuse vastuvõtmist pole näha, et tulemuse suunas üldse mingeid samme tehtaks, on juba see üks märk, et abi kuluks ära.
Tõnisson märgib, et ühistu juhatusel ja majaelanikel võib maja seisukorrast ja remondivajadusest olla erinev arusaam: üks peab kõige olulisemaks katusevahetust, teine niiskeid keldreid, kolmas nuriseb fassaadi üle, neljas nõuab torustikuvahetust jne. Seepärast on oluline lasta asjatundjail elamu seisukorda hinnata – see annab selgema ülevaate hoone olukorrast ja aitab aru saada, millised tööd on üldse vajalikud ja millest tuleks tingimata alustada. Sellise teenuse pakkujaid on mitmeid.
„Meie pakume praegu oma uutele liitujatele tasuta maja nii-öelda tervisekontrolli,“ ütleb Tõnisson. „Tulevad meie tehnojuht ning ehitus- ja müügijuht ning vaatavad üle, mis seisus maja on.“ See annab ühistule lähtekoha, mille alusel saaks hakata pikemaid plaane pidama - ja seda pikka plaani oleks tema sõnul väga vaja.
Tõnisson toob näiteks äriinvestori käitumise. Kuhugi investeerides hakkab investor esimese asjana paika panema pikaajalist plaani: paneb kirja vajalikud renoveerimistööd, nende tegemise aja, arvutab välja amortisatsiooni jmt, sest tahab aru saada, kas 10-20 aasta jooksul see investeering tasub ennast ära.
„Korteriühistute puhul pole selline pikk plaan seni paraku tavaks saanud, nemad plaanivad asju enamasti aasta-kahe peale. Neid, kes teevad plaane näiteks viieks või kümneks aastaks ette, on kahjuks väga vähe,“ tõdeb ta. „Kui aga ühistul oleks selline plaan olemas, oleksid hädavajalikud tööd tähtsuse järgi ritta seatud ja õigel ajal tehtud. Palju lihtsam oleks korraldada rahaasju, sest ootamatuid remondivajadusi pigem ei teki. Tulevikku suunatud pika tegutsemisplaani peale tasuks ühistutel kindlasti mõelda.“
Kuidas haldurit valida
Korteriühistu juhatus peaks koostama täpse nimekirja kõigist teenustest, mida ühistu vajab, ning küsima hinnapakkumise mitmelt haldusfirmalt. Pakkumisi omavahel võrdlema asudes ei tohiks kindlasti otsustada hinna järgi: odav hind mõistagi ahvatleb, aga kõiki vajalikke teenuseid ei pruugi selle eest saada. Oluline ongi hoolikalt jälgida, mis täpselt hinnas sisaldub ja mida pakutakse lisatasu eest: kas hinnas on ka halduri kohapealsed visiidid, juriidiline nõustamine, tööde korraldus ja järelevalve, hooldusgraafikud, infomaterjalid elanikele jm – või esitatakse nende eest hiljem eraldi arved.
Tihti tuleb ka otsustada, kas valida üksiktegija või suurem firma. „Mina soovitan alati valida suure maineka firma,“ ütleb Ronald Tõnisson. „Põhjuseid on mitu, aga kõige olulisem on vastutus. Turg on täis neid üksiktegijaid, kes pakuvad haldusteenust: 10–15 korteriühistut ja üks haldur, kes nendega tegeleb. Aga kui päriselt midagi juhtub – mis siis saab? Üksi tegutseja peab ju kasutama alltöövõtjaina teisi firmasid ja tegijaid, paraku ei saa neile alati kindel olla, mõni võib poole töö pealt üldse ära kaduda – kes siis vastutab?
Või kui halduril pole piisavalt pädevust ja ta annab alltöövõtjale vale lähteülesande: töö saab tehtud, aga majarahva probleem püsib. Kellelt nad siis lahendust saavad nõuda? Teadmisi on ühe kortermajaga, eriti selle renoveerimisega tegeldes vaja tohutult palju.
„Üks inimene ei suudagi seda kõike endale peensusteni selgeks teha. Suure firmaga on lihtne: kõik vajalik tehakse ära ja tehtule antakse ka garantii,“ ütleb Tõnisson. „Meil on olemas oma ehituspartnerid, tehnohoolduses töömehed kõigile eriosadele, meil on juristid kutselised haldurid – seda suunda, kusjuures, me väga hoiame. Kõik see annab võimaluse vastutada hoone kui terviku eest.“
Hetkel kuum
Mida ühistu võidab?
Leping haldusfirmaga tähendab ühistule küll lisakulu, aga annab ka palju kompetentsi, selgust ja kindlustunnet, sest hõlmab raamatupidamist, majandusaasta aruannete koostamist, dokumentatsiooni haldamist, tehnosüsteemide ja kogu hoone ning majaümbruse hooldamist, remontide kavandamist, suhtlemist teenusepakkujatega jpm.
„Oma suureks plussiks peame läbipaistvust: ükski küsimus ei jää kunagi vastuseta, kogu aeg on kõik läbi tarkvara dokumenteeritud, ükski arve ei liigu niisama, alati on täpselt teada, miks võeti, kellelt võeti, kes kinnitas – kõik on selge,“ märgib Tõnisson. „Meie haldur tegutseb nagu juhatuse parem käsi, kes aitab kõiki asju lahendada, kindlustusest kuni remontide ja auditite korraldamiseni. Lisaks on aga raamatupidaja kes igakuiselt arved koostab, on koristajad, kes hoiavad trepikojad ja majaümbruse korras, terve hulk asjatundlikke töömehi alates nõrkvooluspetsialistidest kuni ehituseni välja.“
Lühidalt: haldusfirma aitab ära korraldada ühistu igapäevatöö, juhatus saab aga keskenduda olulistele strateegilistele otsustele ning ei pea ise igapäevast halduskoormust ja -vastutust kandma – kõige eest, mis haldusfirma lepinguga enda kanda on võtnud, ta ka vastutab.
Vaata lähemalt Pindi Kinnisvarahalduse kodulehelt ja esita päring SIIN.
Seotud lood
Olulisimad teemad Business Arena 2026 kinnisvarafoorumil
Aprilli algul Kultuurikatlas toimunud kinnisvarafoorum Business Arena Baltics 2026 tõi kokku kinnisvarasektori eksperdid Baltikumist ja Põhjamaadest. Kahe päeva jooksul arutleti nii suurte investeerimisvõimaluste, linnaruumi arengu kui ka sektori tulevikusuundade üle. Samuti tõusis mitmete vestluste keskmesse ka praktiline küsimus: kuidas projekte päriselt kiiremaks ja sujuvamaks muuta?
Enimloetud
2
Pealinnas on pakkumises 2 aasta jagu uusi kortereid. Kuidas lugeda uusarenduste laoseisu? Mis on siin potentsiaal?
5
Viimased uudised
20% kortereid on juba ette välja müüdud
Konverentsid
Hetkel kuum
Mida tuleb arendajal teha teisiti?
Pealinnas on pakkumises 2 aasta jagu uusi kortereid. Kuidas lugeda uusarenduste laoseisu? Mis on siin potentsiaal?
Tallinna ja Harjumaa uusarenduste laojääk on umbes 3000 eluaset, ent turg toimib
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele