- ST
Mis saab endistest kasiinosaalidest? Mängukohtade kadumine muudab äripindade kasutust
Eestis on füüsiliste kasiinosaalide arv aastatega märgatavalt vähenenud, samal ajal kui hasartmänguteenused on üha enam liikunud internetti. Kinnisvaraomanike jaoks tõstatab see küsimuse: mis saab vabanevatest äripindadest ja kui lihtne on neile uus kasutus leida?
Kujuta ette, et sinu ärikinnisvara esimesel korrusel on aastaid tegutsenud kasiino. Ruumidel on oma sissepääs, aknad on kaetud ning sisekujundus on kohandatud mänguautomaatide ja laudade jaoks. Siis otsustab operaator tegevuse lõpetada.
Esmapilgul tundub lahendus lihtne: kuulutus üles ja uus üürnik sisse. Tegelikult võib aga selguda, et kaupluse, restorani või teenindusettevõtte jaoks vajab pind põhjalikku ümberehitust.
Kasiinosaalide sulgemine on seega üks näide sellest, kuidas muutuvad tarbijaharjumused mõjutavad ärikinnisvara kasutust.
Kasiinosaalide arv on aastatega märgatavalt vähenenud
Veel 1990. aastatel oli kasiino Tallinna linnapildis üsna tavaline nähtus. Mängusaale leidus nii kesklinnas, hotellides kui ka suuremate tänavate ääres.
ERR-i 2024. aasta augustis avaldatud ülevaate kohaselt tegutses Eestis toona 51 kasiinosaali, samas kui 1990. aastatel oli ainuüksi Tallinnas neid 93. Eelneva aasta jooksul oli suletud viis mängusaali.
Füüsilise mängusaali pidamine tähendab ettevõtjale märkimisväärseid püsikulusid. Lisaks üürile tuleb arvestada töötajate, turvalisuse, seadmete hoolduse ja ruumide ülalpidamisega. Kui asukoht ei too piisavalt kliente, võib selle sulgemine osutuda äriliselt mõistlikuks.
Kinnisvaraomaniku jaoks tekib aga teine küsimus: kui kaua jääb pind tühjaks ja milline ettevõte võiks sinna järgmisena sobida?
Internetti liikuv hasartmänguturg vähendab vajadust mängusaalide järele
Hasartmänguturu muutused on osa laiemast digitaliseerumisest. Sarnaselt pangakontoritele ja teistele teenindusettevõtetele ei vaja ka kõik hasartmänguteenused enam füüsilist klienditeeninduspunkti.
Seda arengut illustreerivad interneti kasiinod, kus erinevad mänguvõimalused on koondatud veebikeskkonda. Teenuse kasutamine ei eelda kohale minekut ning operaatoril puudub vajadus pakkuda kõiki mänguvorme eraldi füüsilistes saalides.
See ei tähenda, et traditsioonilised kasiinod täielikult kaoksid. Suuremad mängukohad võivad jätkuvalt olla osa hotellide ja meelelahutuskomplekside tegevusest. Küll aga võib operaator eelistada väiksemat hulka suuremaid asukohti mitmele tagasihoidliku külastatavusega saalile.
Ärikinnisvara seisukohalt tähendab see muutust senises üüripindade nõudluses. Samas ei saa iga sulgemist põhjendada üksnes interneti levikuga. Otsuseid mõjutavad ka tegevuskulud, regulatsioonid ja konkreetse asukoha majandustulemused.
Hetkel kuum
Miks ei saa endisest kasiinost alati kohe kauplust?
Kasiinosaalid on sageli kujundatud teistsuguste põhimõtete järgi kui tavalised äripinnad. Mängusaalis ei pruugi olla oluline loomulik valgus ega tänavalt avanev vaade ruumidesse. Uue üürniku vajadused võivad olla hoopis vastupidised.
Näiteks rõivakauplus soovib üldjuhul nähtavat vitriini ja avatud sissepääsu. Kohvik vajab sobivat ventilatsiooni, veevarustust ja köögiseadmete paigaldamise võimalust. Spordistuudio puhul võivad määravaks saada ruumide kõrgus ja õhuvahetus.
Oletame, et kaubanduskeskuses vabaneb 250-ruutmeetrine mängusaal. Pind võiks suuruse poolest sobida nii ilusalongile kui ka väiksemale treeningstuudiole. Enne lepingu sõlmimist tuleb siiski hinnata, kas olemasolevad tehnosüsteemid vastavad uue kasutaja vajadustele.
Mõnel juhul piisab valgustuse muutmisest ja siseviimistlusest. Teisel juhul võib ümberehitus kujuneda nii kulukaks, et uus üürnik pole valmis seda enda kanda võtma.
Seetõttu ei määra pinna atraktiivsust ainult asukoht ja ruutmeetrihind, vaid ka vajalikud kohandamiskulud.
Uus üürnik ei pea tingimata olema kauplus
Kaubanduskeskuste roll on viimastel aastatel muutunud. Traditsiooniliste kaupluste kõrval otsitakse üha rohkem teenuseid ja tegevusi, mis annaksid inimestele põhjuse keskusesse tulla ka väljaspool tavapärast ostlemist.
Kaubanduskeskuste muutuvat rolli on rõhutanud ka T1 keskuse juht Tarmo Hõbe, kelle sõnul muutuvad traditsioonilise jaekaubanduse kõrval üha olulisemaks erinevad teenused ja vaba aja veetmise võimalused.
Endise kasiinosaali uus kasutus võib olla näiteks tervise- või iluteenus, spetsialiseerunud kauplus, treeningstuudio või mõni hobitegevusega seotud ettevõte.
Kõik sõltub asukohast. Kui keskuses tegutseb juba mitu spordiklubi, ei pruugi järgmine treeningstuudio üürnike koosseisu midagi olulist juurde anda. Samas võib seni puudunud teenus tuua hoonesse uue külastajaskonna.
Kinnisvaraomanikul tasub seega hinnata nii potentsiaalse üürniku maksevõimet kui ka tema sobivust ülejäänud hoonega.
Tänavaäärne äripind ja kaubanduskeskus vajavad erinevat lähenemist
Tänavaäärse äripinna puhul on sageli määrava tähtsusega nähtavus, jalakäijate liikumine ja võimalus ruumidesse otse tänavalt siseneda. Kui endisel kasiinol on suured aknad, mis on seni olnud kaetud, võib nende avamine muuta pinna uue üürniku jaoks atraktiivsemaks.
Kaubanduskeskuses sõltub sobiv kasutus rohkem sellest, millised ettevõtted läheduses tegutsevad ja kuidas külastajad hoones liiguvad. Keskuse kõrvalises osas paiknev pind võib vajada teenusepakkujat, kelle juurde tullakse spetsiaalselt kohale.
Oluline on ka üürilepingu paindlikkus. Mõni ettevõte võib soovida väiksemat pinda, mistõttu tuleb kaaluda ruumide jagamist. Teine vajab pikaajalist lepingut, et mahukam ümberehitus end ära tasuks.
Need otsused mõjutavad nii investeeringu suurust kui ka pinna tulevast tootlust.
Millal tasub pind ümber ehitada ja millal oodata?
Vabanenud äripinna puhul võib tekkida kiusatus alustada kohe remonti. Kui uue üürniku vajadused pole veel teada, võib liiga varajane ümberehitus aga tähendada topeltkulu.
Teisalt võib pikalt tühjana seisev ruum vähendada hoone atraktiivsust ja tuua kaasa saamata jäänud üüritulu.
Enne otsustamist tasub võrrelda kohandamiskulusid, eeldatavat vakantsusperioodi ja uue üürniku maksevõimet. Samuti tuleb kokku leppida, kes rahastab vajalikud tööd ning kuidas investeering kajastub üürihinnas või lepingu pikkuses.
Kõrgeimat üüri pakkuv ettevõte ei pruugi olla parim valik, kui tema tegevus eeldab suuri lisainvesteeringuid või üürisuhe võib jääda lühiajaliseks.
Kasiinosaalide kadumine on osa suuremast muutusest
Füüsiliste kasiinode vähenemine näitab, kuidas ühe tegevusvaldkonna muutused jõuavad lõpuks ka kinnisvaraturule. Kui osa teenuseid liigub internetti, väheneb vajadus teatud tüüpi äripindade järele. Samal ajal otsivad teised ettevõtted ruume, kus pakkuda teenuseid, mida veebikeskkond asendada ei saa.
Endise kasiinosaali väärtus ei kao koos senise üürnikuga. Küll aga võib muutuda see, millise investeeringu ja üüristrateegiaga on võimalik pind uuesti kasutusse võtta.
Kinnisvaraomaniku jaoks on kõige olulisem leida kasutus, mis sobib nii ruumidele kui ka piirkonnale pikemas perspektiivis.
Tähelepanu! Tegemist on hasartmängu reklaamiga. Hasartmäng pole sobiv viis rahaliste probleemide lahendamiseks. Tutvuge reeglitega ja käituge vastutustundlikult!
Seotud lood
Ikka ja jälle kuuleme uudistest, kuidas mõni tundlikke isikuandmeid omav ettevõte satub küberrünnaku ohvriks. Tõsi, tihti ei olegi süüdi otseselt ettevõte ise, vaid hooletu on olnud hoopis mõni koostööpartner. Siiski tasub igal ettevõttel järele mõelda, kas neil on tehtud kõik selleks, et tagatud oleks vähemalt küberturvalisuse baastase. Sama tasub uurida ka koostööpartneritelt, rõhutab Telia küberturbeekspert Henri Vajak.
Enimloetud
1
Täiendatud! Merko Kodud OÜ kuine brutotasu langes kolmandiku võrra
5
Viimased uudised
Suur kaart eestlaste arendustest Riias
Täiendatud! Merko Kodud OÜ kuine brutotasu langes kolmandiku võrra
“Tore, et nad sotside eelnõud toetavad”
Konverentsid
Hetkel kuum
Kas valdkonnas jalad juba põhjas? Vaata, kuidas konkurendil läks! Rivis käibed, kasumid ja omanikud. Tutvu analüütilise ülevaatega
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele