Ehitusaasta mõjutab kinnisvara hinda arvatust rohkem

Kõige kallimad on korterid siiski Tallinna vanades asumites, kus enne 1939. aastat ehitatud majades maksab ruutmeeter keskmiselt 1 920 eurot.

Analüüsi aluseks on Tallinna 2016. aasta esimese 10 kuu korteritehingute keskmised hinnad. „Tulemused kinnitavad, et aastakümneid raiutud dogma, justkui kinnisvara väärtust mõjutab ainult asukoht, on poolik. Tegelikult määrab paraja annuse kinnisvara väärtusest ka korteri ehitusaasta, täpsemini küll konkreetse ajastu projekteerimistrendid ning ehitusstandardid- ja materjalid,“ kommenteeris Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Pindi Kinnisvara analüüsis korterite maksmust nende ehitusaasta järgi esmakordselt ja kirjeldab tulemust kui terviklikku ülevaadet sellest, millise ajastu varatüübid on kõrgemas ja millised madalamas hinnas.

Järgneb Peep Soomani kommentaar muutmata kujul.

Enne 1939 aastat ehitatud hoonete keskmise kõrge hinnataseme puhul mängib siiski suurt rolli asukoht. On ju nii igihaljas Vanalinna asum kui ka Kadriorg linna tsentris, mis mõjutab omakorda vara väärtust. Samas kuuluvad siia gruppi ka vanad üles vuntsitud toonased linna äärealad, mis täna on kesklinna osaks või selle lähipiirkonnaks- Uue Maailm, Kassisaba, Kalamaja jms. Asukoht on hinnas, selles pole kahtlustki. Kuid hinnas on ka ajalugu, mis selgitab ka selle kategooria kõige kõrgemat ruutmeetrihinda.

Aastatel 1940-1970 ehitati korralikke kivimaju. Iseloomulikuks olid kõrgete lagedega Stalini-aegsed avarad korterid ja väga kompaktse ruumijaotusega tellisest või tuhaplokist nn hruštšovkad. „Kivimaja on ikka kivimaja“, ütlevad nii eestlased kui venelased ja maksavad parema heliisolatsiooni ja soojapidavuse eest ka kõrgemat hinda. Samas on paljude selliste majade tehnosüsteemid juba mitmendat ringi mädad ja vajavad taas vahetuskuuri.

1971-1990 oli paneelmajade ajastu. Ehkki ehitati veel ka hruštšovkasid, kerkisid kümned tuhanded kõigi mugavustega magalarajoonide korterid just sellel ajastul- loodi meile praegusel kujul tuttavad Väike-Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe. Tehingute keskmine hind indikeerib ostjate seisukohta paneelmajade suhtes väga üheti mõistetavalt- paneelmajad on elamufondi autsaiderid, mida ostavad need, kellel raha rohkemaks ei jagu. Piirkonnal pole mingit vahet- ka kesklinna paneelmajad on muudest sama piirkonna korteritest tugevalt odavamad.

1991-2000 loodi väga piiratud hulgal elamuid, kusjuures suur osa neist rajati Lasnamäele Pirita-Kose poolsesse serva. Ehkki vahemaa kesklinnaga on suur, annab eramajade ja metsatukkade lähedus hinnalisa, suurimat rolli mängib aga viimaste paneelmajade värskus võrreldes 70ndatel või 80ndatel ehitatud majadega. Hilisemad Lasnamäe mikrorajoonid olid projekteeritud ka märksa elanikesõbralikemaks ning puudust ei ole mänguväljakutest ega haljasaladest.

2001-2010 ehitatud korteritest rajati enamus kinnisvarabuumi eel või ajal. Mõni tegi hästi, mõni halvemini, kuid visuaalselt ehitati need majad siiski uue ajastu standardite kohaselt ning ka nende amortisatsioonitase on keskmisest madalam. Lisaks välisele esteetikale ajab hinna kõrgeks ka asjaolu, et 10-15 aastat vanas korteris on palju sisustust veel kasutuskõlbulik ning sellest tulenevalt on võimalik täielikult möbleeritud korteri eest ka väärikat tasu küsida.

2011-2016. Siin polegi midagi ülearu kommenteerida. Nagu uhiuus auto maksab pruugitust rohkem, maksab rohkem ka uus korter, ükskõik, kas ta asub Koplis, Mustamäel või Kesklinnas. Üks märksõna siiski- tänased uued majad on muutunud oluliselt energiasäästlikemaks ning kõrvalkulude alanemise nimel on ostjad valmis pinna enda eest rohkem maksma.