Tehinguaktiivsus kinnisvaraturul kõigutab finantsstabiilsust

Allpool keskpanga teade 19. aprillist 2017 muutmata kujul.

Enamik Eesti finantsstabiilsust ohustavatest riskidest on lähiajal väikesedEttevõtete laenuteenindamise võimet toetab majanduskasvu taastumine ja palgakasvu aeglustumineKinnisvaraturul suurenes tehinguaktiivsus ja kiirenes hinnakasv, seni on see siiski olnud kooskõlas sissetulekute kasvugaEttevõtete ja majapidamiste pangalaenud kasvavad endiselt kiireltReaalsektori võlakoormus SKP suhtes vähenes tänu tagasihoidlikule välislaenamisele ja Eesti Pank jätab vastutsüklilise kapitalipuhvri 0% tasemeleFinantssektori maks võib avaldada negatiivset kõrvalmõju finantsstabiilsusele ja majanduse rahastamisele

Eesti majanduskasv oli 2016. aastal väike, kuid kiirenes aasta teises pooles. Lisandväärtus kasvasenamiku majandusharude puhul, seejuures ka eelnevalt langust näidanud põlevkivisektoris ja energeetikas. Märke kiiremast majanduskasvust ilmnes ka 2017. aasta esimeses kvartalis. Ettevõtete müügitulu kasv 2016. aasta neljandas kvartalis pisut kiirenes ja tööjõukulude kasv aeglustus. Ettevõtete kasumlikkus on siiski endiselt madal ja palgasurve püsib suur. Kasumite edasine langus ohustaks ettevõtete laenuteenindamisvõimet.

Majanduskasvu taastumist ohustab investeeringute jätkuv madalseis. Ettevõtete investeeringud on vähenenud neli aastat järjest. Investeerimisaktiivsus sõltub kindlustundest tuleviku suhtes, mida omakorda määrab majandus- ja maksupoliitika usaldusväärsus. Maksusüsteemi sagedased ja vähe reageerimisaega jätvad muudatused suurendavad ebakindlust. Olukorras, kus tööturg on pigem ülekuumenenud ja siseturule suunatud ettevõtete kasvul pole olulisi takistusi olnud, teeks lisakulutuste tegemine valitsemissektori eelarve puudujäägi arvelt pikaajalist majanduskasvu silmas pidades rohkem kahju kui kasu. Valitsus peaks majanduskasvu toetama võimalikult stabiilse ettevõtluskeskkonna loomisega.

Kavandatav finantsteenuste maksustamine võib tuua kaasa negatiivseid kõrvalmõjusid Eesti finantsstabiilsusele ja pärssida majanduse rahastamist. Sellepärast tuleb enne maksu kehtestamist hoolikalt analüüsida selle võimalikku mõju. Kui maks kehtestada, siis oleks mõistlik see kehtestada mitte ainult kommertspankadele, vaid võimalikult laiale finantsasutuste ringile, et vähendada finantsstabiilsusele negatiivset mõju avaldavaid turumoonutusi. Arvestades teenuste ja kapitali vaba liikumist Euroopa Liidus ning Eesti finantssektori integreeritust võib varapõhine maks lisaks tuua kaasa finantsstabiilsuse tagamiseks oluliste likviidsus- ja kapitalipuhvrite vähendamise Eestis.

Hinnakasv Eesti kinnisvaraturul 2016. aasta viimases kvartalis kiirenes, kuid on samas suurusjärgus sissetulekute kasvuga. Kinnisvaraturul tehti rohkem tehinguid kui aasta tagasi ning tehingute keskmise hinna kasv osutus 2016. aasta neljandas kvartalis ja ka 2017. aasta alguses kiireks. Samas tõid kinnisvaraarendajad aga rohkem uusi eluasemeid turule, mistõttu varasemast suurem osa tehingutest toimus uute ja kallimate eluruumidega, mis mõjutas tehingute keskmist hinda. Kui tehingute struktuur nii korterite asukohalt kui ka vanuselt oleks jäänud samaks, mis aasta tagasi, oleks korteritehingute keskmine hind kasvanud 2016. aasta teisel poolel hinnanguliselt 5–6%.

Eestis tegutsevate pankade laenuportfelli kiire kasv jätkus 2017. aasta esimestel kuudel. Ettevõtetele antud laenud kasvasid enamikus sektorites. Ehkki kõige kiiremini kasvas kaubandussektori laenujääk, andis suurima panuse ettevõtete laenuportfelli kasvu kinnisvara- ja ehitussektor. Kinnisvara- ja ehitussektorile on laenu antud ärikinnisvara arenduseks, mis tähendab, et pankade krediidirisk on üha enam seotud ärikinnisvara turu arenguga. Samas püsib pankade kasumlikkus eelmise aastaga võrreldaval tasemel ja omakapitali tase on kõrge.

Eluasemelaenude laenustandardid ja -tingimused on hetkel sobivad ning Eesti Pank ei pea vajalikuks eluasemelaenudele kehtestatud nõudeid muuta. Palkade ja kinnisvarahindade kiire kasvu ja madalate intressimäärade perioodil varitseb siiski oht, et nii laenuandja kui ka laenusaaja ülehindavad tuleviku laenumaksevõimet ja suurendatakse laenusaaja võlakoormust ebamõistlikul määral. Kuigi praegusest laenukeskkonnast ei tulene kiiret vajadust muuta pankadele kehtivaid eluasemelaenunõudeid, jälgib Eesti Pank finantsvõimenduse ja laenumaksevõime muutusi eluasemelaenude turul ning on valmis nõudeid vajadusel karmistama. 

Eesti Pank jätab hetkel vastutsüklilise kapitalipuhvri määra 0% tasemele. Reaalsektori võlakoormus ehk võla ja SKP suhtarv on viimastel aastal püsinud sama ning jääb Eesti Panga 2016. aasta detsembriprognoosi järgi ka lähiaastatel ligikaudu samale tasemele. Samas kätkevad madalad intressimäärad ja kiire palgakasvu püsimine ohtu, et kinnisvaraturul võivad tehinguaktiivsus ja hinnad veelgi tõusta, mis võib tuua kaasa laenukoormuse kasvu. Ka ettevõtete võlakoormus võib kindlustunde ja investeeringute kasvades hakata taas suurenema. Seetõttu jälgib Eesti Pank riskide võimalikule kuhjumisele viitavaid näitajaid ja võib vajadusel tõsta vastutsüklilise kapitalipuhvri määra 0%st kõrgemale tasemele.

Eestis tegutsevate pankade emapankadega seotud riskid, mis tulenevad Rootsi eraisikute kõrgest võlakoormusest ja kinnisvarahindade kasvust tulenevad riskid ei ole oluliselt vähenenud. Kinnisvarahindade kasv Rootsis 2016. aasta esimeses pooles küll pisut aeglustus, kuid aasta lõpus kasv taas kiirenes. Elanikkonna kasv, linnastumine ja madalad intressid hoiavad nõudluse eluasemelaenude järele tugevana. Eestis tegutsevate pankade emapankade finantsseisund on kiire eluasemelaenude kasvu taustal jätkuvalt haavatav, kuna oluline osa rahastamisest saadakse finantsturgudelt. Sellest omakorda moodustavad poole kaetud võlakirjad, mida kasutatakse eluasemelaenude finantseerimisel.

Euroopa Liidu finantsstabiilsust ohustavaks suurimaks riskiks on hindade võimalik langus rahvusvahelistel võlakirjaturgudel. Turuintressimäärad on ajaloolises võrdluses madalad ja võivad majanduskasvu väljavaate paranedes tõusta. Turuintressimäärade tõusu ja võlakirjade turuväärtuse langus avaldaks Eestis negatiivset mõju eelkõige pensionifondide ja kindlustusseltside finantstulemustele.