Kohus: pikaaegne omanik teab vara olulisi puudusi

Advokaadibüroo Teder kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht Pille Pettai ja samas büroos töötav Rasmus Õisma lahkasid kinnisvaraalases uudiskirjas riigikohtu lahendit nr 3-2-1-53-17, mis selgitas puudusega kinnisasja müüki ja puudustest teavitamise kohustust.

Kohtunik selgitas selles kohtuasjas mitmeid olulisi küsimusi seoses asja puudusega, ostja puudusest teadma pidamisega ja puudustest teavitamise teate kätteandmisega. Asjaolude kohaselt osteti elamiseks kinnisasi, millel asus suvilast ümberehitatud elumaja. Pärast valduse üleandmist avastas ostja, et kaevus on vesi kasutamiskõlbmatu, elamu küttekolded on kasutuskõlbmatud (pliidi küttekolle on amortiseerunud, kamin ei tõmba ning ajab suitsu sisse, korsten on pragunenud) ja reovee kogumiskaev ei ole vettpidav. Müüjad olid müügilepingus andnud standardse kinnituse, et lepingu esemel ei ole neile teadaolevaid varjatud puudusi. Enne lepingu sõlmimist vaatasid ostjad lepingu eseme üle ilma eriteadmistega isiku abita.

Ostja saatis müüjale hinna alandamise teate tähitud kirja teel, mida ei õnnestunud müüjale  kätte anda ja see tagastati ostjale hoiutähtaja möödumise tõttu.

Otsuses selgitati järgnevat.

Kui kinnisvarakuulutuse järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja, said ostjad sellisest müügikuulutusest lähtuda.

Elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada. Loetletud tingimused on elementaarseteks tingimusteks, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese eelduslikult vastama, see tähendab, et tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad eraldi kokku leppima. Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega. Müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud.

Kohus luges puudusest teatamise õigeaegseks, sest tõendati, et kiri saadeti müüjale tähitud kirja teel ja seega valis ostja mõistliku viisi puudusest teatamiseks. Teate võis müüjale kättetoimetatuks lugeda seaduse sätte järgi, mis ütleb, et kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi (TsÜS § 70).

Ostja võib puudusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või puudusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja puudusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

Kohus selgitas müüja teadma pidamist järgmiselt: kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Müüja teadma pidamise hindamisel on muuhulgas oluline, kui kaua on asi müüja omandis olnud ja sõltumata sellest, kas müüja oli ka asja kasutajaks. Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui selline müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Pikemat aega asja omanud müüja puhul saab eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.