Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Väikelinnades otsitakse kortermajade arenduskinnistuid
Tallinnast ja Tartust väljaspool on viimastel aastatel kasvanud arendustegevus ennekõike Pärnus, kirjutas Arco Vara kinnisvaraanalüütik Mihkel Eliste oma hiljutises turuülevaates.
Väiksemaid arendusprojekte on seni näha olnud nii Rakveres, Kuressaares, Viljandis kui ka näiteks Haapsalus. Väikelinnades tugevalt alanenud pakkumise ning kasvanud tehinguhindade tõttu on paralleelselt pideva meediakajastusega asunud kasvama ka kinnisvaraarendajate huvi uute kortermajade ehitamiseks.
Kinnisvaraarenduse konverents 2018
Vaata 18. aprillil toimuva Kinnisvaraarenduse konverentsi kava ja registreeru SIIT.
Kohalikud müüvad krunte
Sealjuures ei ole kohalike ettevõtjate huvi uute korterelamute ehitamiseks kuigi oluliselt suurenenud. Kohalikud kinnisvaraomanikud või -arendajad on pigem müüjad, sest nende kätte on eelmisest buumist jäänud mitmed kõrge omahinnaga arenduskrundid, kus ligi kümme aastat tagasi ei jõutudki koppa maasse lüüa. Optimistlikumad on põhiliselt Tallinnas tegutsevad ehitus- ja arendusettevõtted, mis on asunud analüüsima võimalikku sisenemist väikelinnade turule.
Paralleelselt üksikute korter- ja ridaelamute rajamisele on väikelinnades märgata ka tänapäevasemate ärihoonete püstitamist. Nende puhul on omanikeks peamiselt Tallinnas tegutsevad ettevõtted. Äripindade turul nähakse elamispindadega sarnaseid trende, kus parimates asukohtades paiknevad hooned ei vasta enam tänapäevastele nõudmistele.
Potentsiaal kvaliteetse ja madalate kõrvalkuludega pindade eest kõrgemat üürihinda küsida siiski eksisteerib. Sarnaselt ärihoonetele soovitakse ka eluhoonete rajamiseks ainuüksi n-ö eksklusiivseid krunte, mis asuvad kas veekogude ääres või omavad vaadet vanalinnale või mõnele muule miljööväärtustlikule fenomenile. Maa hind on väikelinnades võrreldes ehitushinnaga olenemata asukohast võrdlemisi ühetaoline, mistõttu uute korterite ehitamisel on kõige olulisemaks müüki soodustavaks faktoriks lisaks hoone üldisele olemusele just asukoht.
Olulised takistused ehitamisel
Väga heades asukohtades paiknevate maatükkide puhul on uute hoonete ehitamiseks pea alati mingisugused olulised takistused, mistõttu on ka vastavad kinnisasjad endiselt hoonestamata. Sagedaseks on olukorrad, kus kinnistutel on mitu omanikku ning nad ei saa omavahel läbi. Pea alati on tegemist maareformi tulemusena tagastatud maadega, mille omanikud on praeguseks juba pensioniealised. Lisaks, sellised maatükid paiknevad oma asukohaväärtusest tulenevalt miljööväärtuslikes piirkondades või paikneb neil muinsuskaitsealuste ehitiste varemeid, mida aga ei või lammutada.
Tallinnast on soovinud kõrgelt hinnatud restoranid avada toitlustuskohti väiksemates linnades, kuid sobivat asukohta otsides ning kõikide ehitust takistavate regulatsioonide taustal maetakse mõtted üsna kiirelt maha. Isegi, kui mõne eksklusiivse paiknemisega maatükk jõuab arendajate kätte, tuleb neil aga tööde planeerimisel arvestada oluliste arendust mõjutavate teguritega.
Finantseerimise ja energiatõhususe mured
Esimeseks probleemiks Tallinnast ja Tartust väljaspool on arendusprojektide finantseerimine. Meediast on juba varasemalt läbi käinud, kuidas kommertspankade rahalised piirangud on oluliseks takistuseks Narva ja ka Pärnu arenduste finantseerimisel ja elamufondi uuendamisel. Väiksemates linnades on veelgi keerulisem.
Isegi, kui väikelinnadesse saabuvad arendajad, kehtestatakse planeeringud ja saadakse ehitusload, ei pruugita korterelamuid siiski endiselt püstitada. Väikelinnade õhukesest kinnisvaraturust tulenevalt juba niigi riskantsem olustik muutub veelgi riskantsemaks, kui finantseerimiseks asutakse kasutama alternatiivseid viise nagu näiteks järjest enam populaarsust koguv ühisrahastus.
Hetkel kuum
Arendajad, kes soovivad lähitulevikus väikelinnadesse korterelamuid püstitada, peavad kas kiirustama või käiku lükkama juba kehtestatud detailplaneeringuga krundid. Viimast seetõttu, et 2020. aastast kehtima hakkav liginullenergiahoonete direktiiv ei võimalda alla A-energiaklassi hooneid rajada. Eksklusiivsete kruntide otsijad saavad uue korterelamu püstitamiseks ehitusloa alles peale 2020. aastat, sest detailplaneeringu algatamisest selle kehtestamiseni kulub sisuliselt kõigis Eesti paigus vähemalt kaks aastat. Praegu on Eesti väikelinnades heas seisukorras järelturu tüüpkorterite ja uute korterite hinnavahe optimistlikel stsenaariumitel vähemalt 40% ehk kaks korda rohkem kui Tallinnas.
Energiatõhususe regulatsiooni kehtima hakkamisel kasvavad käärid väikelinnades uute eluasemete kättesaadavuses veelgi, mistõttu on ainult aja küsimus, kui avalik sektor peab lisaks KredExi rekonstrueerimistoetustele välja mõtlema meetodid, kuidas äärealade jätkusuutlikust säilitada ja soodustada.
Alustuseks leevendaks probleeme ainuüksi finantseerimise kättesaadavuse parandamine kas läbi munitsipaalsektori käenduse või näiteks Põhja- ja Lääne-Euroopa riikidele omaselt munitsipaalpanga loomisega. Vastavad meetmed võimaldaksid lahendada ka palju kõneainet leidnud üürikorterite nappuse probleemi, mis on samuti tingitud peamiselt puudulikust või ebasoodsatest finantseerimistingimustest.
Seotud lood
Kinnisvara- ja ehitusprojektide dokumentatsioon kasvab iga aastaga. Joonised, lepingud, koosolekuprotokollid, hooldusjuhendid ja tehnilised kirjeldused kogunevad erinevatesse süsteemidesse ning lõpuks on tükk tegu, et üldse aru saada, kus midagi asub. Ent see kõik saab tehisintellekti abiga olla kordades lihtsam.
Enimloetud
1
Kahjumis tammuval ettevõttel on kaelas kümnete miljonite eest laenukohustisi
2
Möödunud aasta võrdlusbaasi mõjutas maadiil
3
Vaata galeriist, kuidas arendus välja hakkab nägema
Viimased uudised
Uusarenduste turul koidab hinnalangus. Liven ja Lumi Capital panevad koostöös Tallinna bussijaama kõrvale püsti ühise üürimaja.
Vaata galeriist, kuidas arendus välja hakkab nägema
Möödunud aasta võrdlusbaasi mõjutas maadiil
Konverentsid
Hetkel kuum
Viljar Arakas: On heameel tõdeda, et taaskord on suuremahulise kinnisvaraobjekti ostuks kogunenud peamiselt Eesti investorid
Kahjumis tammuval ettevõttel on kaelas kümnete miljonite eest laenukohustisi
Möödunud aasta võrdlusbaasi mõjutas maadiil
Vaata galeriist, kuidas arendus välja hakkab nägema
Millest koosneb hoone pikaajaline remondikava? Mida tuleb laenu võtmisel võrrelda? Mida märkab kogenud haldur? Millest koosneb tark kokkuhoid?
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele