Intervjuu: millega Ida-Virumaa kinnisvaraturg võlub?
Majanduskasvu jätkudes vaatavad tööstusettevõtted üha rohkem Ida-Virumaa poole. Mullu toimus seal ka Eesti kalleim tööstuskinnisvara tehing, rääkis SA Ida-Virumaa Tööstusalade Arendus (IVIA) juhatuse liige Teet Kuusmik.
Kinnisvaraarenduse konverentsi programmijuhi Lisandra Treimanni küsimustele vastab Teet Kuusmik.
Ida-Virumaa kinnisvaraturg erineb ülejäänud Eesti maapiirkondade kinnisvaraturust päris palju. Milliseid erinevusi Teie oma tegevuses tunnetate ning mida saate välja tuua piirkonna eelistena?
Ida-Virumaa on rahvaarvult kolmas maakond Eestis. Iseloomulik on kõrge linnastumise tase. Seetõttu on eluasemeturule iseloomulik korteritehingute rohkus. 2017. aastal teostati 2082 tehingut, mis on 10% vähem kui Tartumaal ja 67% rohkem kui Pärnumaal.
Maatulundusmaaga seotud tehingute arv on Ida-Virumaal üks madalamaid Eestis. Peamiste põhjustena võib välja tuua kaks: põlevkivi kaevandamise tõttu on palju maad karjääride all, lisaks on maakonnas palju soiseid alasid, mis on võetud looduskaitse alla.
Ida-Virumaa on tööstusliku taustaga maakond. Seetõttu on maakonnale iseloomulik keskmisest suurem äri- ja tootmismaa tehingute arv.
Hoonestamata tootmismaaga tehti 2017. aastal Ida-Virumaast tehinguid rohkem vaid Harjumaal. Seejuures oli Tallinnas tehtud tehinguet arv väiksem kui Ida-Virumaal kokku.
Tähelepanuväärne on, et 2017. aastal tehti kõrgeima maksumusega kinnisvaratehing hoonestatud ärimaaga just Ida-Virumaal, Narvas.
Milliste suuremate riskidega peab investor ja kinnisvaraarendaja Ida-Virumaal arvestama?
Kinnisvaraarendusprojektide peamiseks väljakutseks on Ida-Virumaal, nagu ka teistes piirkondades väljaspool Tallinat ja Tartut, projektide finantseerimine pankade abiga. Peamiseks takistuseks on (kinnisvara – toim) madalamad turuhinnad. Eriti puudutab see elamuarenduprojekte.
Kuidas soovitate neid riske maandada?
Projektide hea ettevalmistus, nutika raha kaasamine turult ning erasektorist. Tootmiskinnisvara projektide realiseerimine on mõistlik tööstusparkides, kus planeerimisprotsess on juba läbi viidud ja taristu rajatud.
Millega olete veennud või veenate panku, et nad Ida-Virumaale investeerida soovijaile laenu annaks? Kui palju ja millega peaks riik Ida-Virumaa elluäratamisele täiendavalt kaasa aitama?
Tööstusobjetide finantseerimisel on ettevõtjad kasutanud lisagarantiide võimalusi: Maaelu Edendamise Sihtasutus, Kredex.
Tööstusettevõtete huvi kasv Ida-Virumaa vastu kasvatab lähiaastatel järelturu likviidsust, mis muudab ka uute projektide finantseerimise lihtsamaks.
Veebruaris 2018 kiitis valitsus heaks Ida-Virumaa programmi. Programm on plaanis rakendada alates juulist 2018. Sealt tuleb tööstusettevõtete arendamiseks aastatel 2018-2019 kokku 9,3 miljonit eurot. Otsetoetused aitavad ettevõtjatel vähendada tööstusinvesteeringutega seotud omafinantseeringu määra ning tasakaalustada turuväärtuse ja ehitushinna vahet.
Kui kiiresti tekib vajadus Ida-Virumaale uut elukondlikku kinnisvara arendada, kui piirkonda ehitatakse uusi tööstusettevõtteid, mis vajavad tööjõudu ja elanike maksejõud kasvab?
Uute tööstusettevõtete rajamine mõjutab kindlasti tööjõuturgu ja elanikkkonna maksevõimet. Kui IVIA portfellis olevate ettevõtete plaanid realiseeruvad tähtaegselt, võib olulist mõju elukondlikule kinnisvara turule näha 3-4 aasta pärast. Praeguse seisuga toetab eeldust jätkuv majanduskasv ja tööstusettevõtete suurenev huvi Ida-Virumaa vastu.
Mis hakkab lähiaastail toimuma Ida-Virumaa vanema ja praegu pooltühja elamufondiga? Kui palju sellest võidakse lammutada?
Ida-Virumaa omavalitsused on olnud aktiivsed tühjaks jäänud kortermajade lammutamisel, et toetada nõudluse-pakkumise tasakaalu. Jätkutegevusteks on rahalised vahendid ette nähtud ka Ida-Virumaa programmis.
