Arendajad kompavad üürimajade turgu

Arendajad on järjest julgemalt hakanud tegelema korteri haaval välja üürida soovivatele investoritele mõeldud uusehitiste või renoveeringutega, peagi on turule lisandumas ka ühele omanikule kuuluvaid üürimaju.

Selles äris on kaks väga tähtsat poolt: üks on see, kuidas suudad oma objekte rahastada, teine aga halduspool. Haldurina pead olema kogenud inimene, kes suudab eristada musti lambaid valgete seast, siis läheb kõik hästi ja üüriäri ei pea olema närvesööv äri, ütleb Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron.

Tänavu lüüakse kopp maasse Ülemiste City esimese spetsiaalselt välja üürimiseks mõeldud kortermaja ehituseks: ehitusluba on juba olemas. Suunatud on see eelkõige linnaku töötajatele, kes tahaksid elada töökohale võimalikult lähedal. Linnaku esimeses üürimajas on 76 korterit, aga kavandamisel on juba ka järgmine maja.

“Oleme võtnud endale kindla eesmärgi ja suuna üürimajadega tegeleda. Usume, et sellel on õige aeg linnaku arendamisel,” rääkis Mainor Ülemiste juhatuse esimees Margus Nõlvak Kinnisvarauudised.ee korraldatud Ärikinnisvarasse investeerimise konverentsil.

“Kui Ülemiste oli kunagi targa äri linn, siis nüüd näeme ennast rohkem privaatlinnana: tahame tuua siia rohkem elu ka pärast kella viit õhtul. Praegu ongi probleemiks, et linnas on kella üheksast viieni väga palju rahvast, aga pärast seda ei toimu enam midagi.”

Nõlvak usub, et linnakul on elukondliku kinnisvara osas potentsiaali, sest lisaks büroodele on Ülemiste City edukalt arendanud ka koole, samuti tegutseb seal järjest enam mitmesuguseid teenusepakkujaid. Aastaks 2021. soovitakse ehitada suur koolimaja.

“Me ei müü oma klientidele ühtegi ruutmeetrit: me ainult arendame keskkonda. Kõik meie büroohooned on renditud, kõik teenuspinnad on välja renditud ja tulevikus hakkab ka kogu meie elukondlik kinnisvara olema välja renditud. See on meie strateegiline otsus omanikuna üürida vara. Arvan, et see on olnud kogu linnaku arenduse võti, mis on lubanud meil edukas olla,” rääkis Nõlvak.

Üürikortereid hakkab Ülemiste City pakkuma kahel moel: pika- ja lühiajalise AirBnB-tüüpi täisteenusena. “Tahame väga selgelt eristuda sellest, mis turul praegu olemas on. Oleme praegu kaardistanud oma linnakus olukorra ära, et soovi on selle toote järele, aga Eesti noor pere veel Ülemistele kolida ei taha. Hinnastus peab olema paigas. Muuseas, lennujaama lähedal elada ei ole sugugi mürarikkam kui mujal Tallinnas,” rääkis Nõlvak.

Investeeri koos meiega

Eesti kapitalil põhinev Scandium Kinnisvara nimetab ennast professionaalseks üürikinnisvara arendajaks, kes on spetsialiseerunud investorite portfelli sobivate väikekorterite arendamisele. 2010. aastal väikeste projektidega alustanud Scandium avas hiljuti Mustamäel valdavalt mikrokorteritega hoone SpaceCube, kus korterite müük investoritele läks edukalt. Juuni algul teatas ettevõte samuti Mustamäel asuvast uuest mahukamast arendusest. Scandiumi enda portfellis on üle 30 üürikorteri. Lisaks pikaajalistele lepingutele üürib ettevõte ka AirBnB kortereid.

“Scandium Kinnisvara põhimõtteks on, et ära investeeri meie objektidesse, vaid investeeri koos meiega. Oleme igasse arendatud majja jätnud endale mõned ühikud. Näiteks SpaceCube’i oleme endale jätnud 12 väikest korterit, mis on puhtalt Scandiumi portfellis,” rääkis Scandium Kinnisvara arendusjuht Kalle Aron Ärikinnisvarasse investeerimise konverentsil.

“Tahame igasse majasse sisse jääda ka seepärast, et saada uusi kogemusi ja järgmisi arendusi veel paremini teha. Iga maja, mida sa teed, olgu siis arendaja või investori rollis, õpetab sulle midagi,” ütles Aron.

Aron tunnistas vajadust edasi liikuda suuremate projektide poole, sest väikese projekti pealt on raske saavutada reaalset kasumlikkust – näiteks trasside majja toomine ja ehitusluba maksavad sama palju kui suuremate puhul. “Excelit on raske klappima saada. Väikesi projekte on küll tore teha, aga need jäävadki nišiprojektideks.”

Põhimõte: arendame iseendale

Koidu Ehituse juhatuse liige Karin Vinkel tunnistas, et mõte üürikinnisvarasse mahukamalt investeerida tuli orgaaniliselt. “Kui olin kinnisvarasse investeerimisel mõned etapid läbinud, sain aru, et kui ma tahan pakkuda head toodet, saan seda teha vaid nii, et ma ise arendan. Kui hakkan ostma uut toodet, ei tule numbrid välja. Pannes sinna juurde arendusriski ja -võimalused, oli mõistlikum osta kogu maja ja see renoveerida. Põhimõte on see, et me arendame iseendale. Seepärast oleme oma toote peale ka väga kindlad. Müüme ainult seetõttu, et kapitali kasvatada.”

“Üritame teha nii suure omafinantseeringuga projekte, et kui homme tuleb majanduskriis, saame selle mingiks ajaks endale jätta ja välja üürida, kuni 5, 10 või 15 aasta pärast tuleb uus tõus ja saame müüa. Plaanid peavad olema tehtud nii, et erinevad lahendused on võimalikud. Et poleks nii, et kui EURIBOR tõuseb 3%, kukub mu kaardimaja kõpp-kõpp-kõpp kokku,” rääkis Koppel.

Ettevõttel on lisaks renoveeritavatele pindadele projekteerimisel ka 100% nende endi omandusse jääv üürimaja. “Mõnes mõttes tegeleme nišitoodetega, sest tegutseme rahulikus tempos, oleme renoveerinud ajastutruult ja hingega. Sellised arendused on küll kallimad teha ja madalama tootlusega, aga üürnikud hoiavad oma kodu ega jää võlgu. Kaasneb palju hüvesid: piltlikult öeldes saad üürniku käest tagasi lillelõhnalise korteri.”

Tähtsaks kujuneb halduspool

“Selles äris on kaks väga tähtsat poolt: üks on see, kuidas suudad oma objekte rahastada, teine aga halduspool. Haldurina pead olema kogenud inimene, kes suudab eristada musti lambaid valgete seast, siis läheb kõik hästi ja üüriäri ei pea olema närvesööv äri.”

Aron tunnistab, et üürimaja eduka haldamise juures on võtmetähtsusega, et maja oleks spetsiaalselt projekteeritud üürihoonena. Ta tõi näite Stroomi residentsist, kust hilja õhtul saabus kõne, et laest tilgub vett. Selgus, et tegu oli koridoris tuletõrjevoolikuga laamendava narkomaaniga, kes suutis hullushoos üle ujutada mitu korrust. “Õppetund oli selline, et korruste uksed peavad olema kenasti kinni: kui keegi hakkab laamendama, siis ta ei pääse amokki jooksma. Selliseid nüansse ei pane tähele, kui omaniku ja haldaja pilguga ei vaata.”