Autor: Kristi Kool • 27. mai 2019

Äripäeva Kinnisvaraarenduse konverentsil rääkis Bigbanki äriosakonna juht Aimar Roosalu muuhulgas, et arendajate seas on muutumas äriplaani osaks jätta endale liiga suur osa valminud korteritest üürile andmiseks. Pealtnäha hea plaan võib tema sõnul kinnisvaraturu languse korral põhjustada väga negatiivseid tagajärgi.

Koidu Ehituse juhatuse liikmel Karin Vinkelil tekkis Bigbank Aimar Roosalu mõtteid lugedes mitmeid küsimusi: “Kui arendaja äriplaan näeb ette jätta enda kätte osa korteritest, siis on pangal juba laenuotsuse langetamisel sellekohane info ning pank saab arendaja plaane mõjutada ja korrigeerida juba enne laenu väljastmist. Miks arvab Roosalu, et pangad on selle tegemata jätnud ja lasknud tekkida riskantsel olukorral?”

Vinkeli juhitav Koidu Ehitus arendab ja üürib ka väikekortereid, mida tõi oma sõnavõtus näiteks Aimar Roosalu. „Suhtumine, et kui maja saab valmis, küll me siis kätte jäänud korterid üüriturul ise välja anname, on täna ligi pooltel arendajatel – eriti räägivad seda mikrokorterite arendajad. Näen õudusunenägusid sellest, kui kinnisvaraturu languse ajal on müügiportaalid üüri-mikrokortereid täis. Neid jäetakse endale liiga palju kätte,” ütles Roosalu oma ettekandes.

“Mikrokorterid on turulanguse korral likviidsemad, kui suuremad korterid, eriti kui need on rahavooga, mis sobivad hästi investeeringuteks,” ei mõista Karin Vinkel, miks peaks just väike- ja mikrokorterite arendajate pankrotioht teistest suurem olema.

“Üürikorterid tulevad turule uusarenduste valmimise tulemusena ja arendajatel tekivad makseraskused siis, kui müügid ei õnnestu. Miks ei näe pank seda positiivsena, et arendajad on võimelised müügiriski maandama korterite üürile andmisega?” küsib Vinkel. Ta ei nõustu ka selle väitega, et kapitalitootluses pannakse majad püsti kiirustades ning lohakalt. “Mõistlik arendaja, kes jätab korterid endale, on huvitatud, et ehituskvaliteet oleks hea ja tänu sellele haldus võimalikult probleemivaba.”

Turg liigub üürimajade areduse suunas

Koidu Ehituse juhi hinnangul näitab arendajate valmisolek müümise asemel üürida pigem seda, et turu olukord on hea ja projektid on piisavalt kapitaliseeritud, et arendajatel ei ole ilmtingimata tarvis ehitatavaid kortereid müüki panna.

“Kui projektid on piisavalt kapitaliseeritud, et välja kannatada projekti arenduslaenu refinantseerimise, siis pigem mulle tundub, et tegu on hea projektiga. Pankrotid tulevad tõenäoliselt liigsest võimendusest, eks pangad saavad seda statistikat paremini välja tuua. Rahavoo peale antakse tihtipeale 50%-60% ulatuses laenu. Pankrot tekib siis kui laene enam ei suudeta tagastada. Kui nüüd tekib tõesti selline olukord, kus üüriturul tuleb 50% hinnalangus, siis meil kõigil on palju suuremad mured, kui mikrokorterite arendajate pankrot,” selgitab Vinkel.

Küll aga on Karin Vinkel seda meelt, et üürihaldus on täiesti omaette äri ning seda peab oskama teha. “Üürimajade arendus on veel Eestis väga lapsekingades, aga olen seisukohal, et turg järjest liigub üürimajade arenduse suunas, sest kui ühes majas üüritavaid kortereid omavad erinevad väikeinvestorid, puudub ühtne süsteem, millega kaasneb kvaliteedi ebaühtlus, mis omakorda langetab vara hinda. Hea haldusteenusega saab üürimajas hoida hinnad kõrgemal tasemel, üürnikud on rahul ja maja ning selle ümbrus on korras.”