Igor Habal: soov uusarendusse kolida on endiselt suur

Ostuhuviliste soov soetada korter uude majja - eriti Harjumaale väljaspool Tallinnat - pole hinnatõusule vaatamata kuhugi kadunud, kirjutab Uus Maa analüütik Igor Habal.

Esialgsetel andmetel sõlmiti augustis üle Eesti 1880 korteriomandi ostu-müügitehingut, mis küll tänavuse aasta lõikes ei platseerunud aktiivseimate kuude hulka, ent seda oli rohkem kui mulluse “vindumise” ajal. Tehingute mediaanhind oli 1378 eurot/m² ehk 8,8% kõrgem kui mullu. Kui võtta juurde laiem pilt ehk aasta esimesed kaheksa kuud, siis näitab statistika, et tehingute arv on kasvanud valdavalt väljaspool Tallinna ning peamiselt piirkondades, kus uusarendusturu areng on edenenud pealinna tuules.

Nii oli Tartumaal tehingute arv 55 võrra mullusest suurem, Pärnumaal 75 võrra ning Ida-Virumaal koguni 80 võrra. Kõige enam suurenes tehingute arv aga Harjumaal väljaspool Tallinna (+160 võrreldes eelmise aasta kaheksa kuuga), mis viitab ühelt poolt uusarenduste pakkumise vähenemisele Tallinnas, teiselt poolt aga ostujõu ning mahu kasvamisele väljaspool Tallinna.

Tehingute arvu kasvu on valdavalt enim panustanud linna lähipiirkonnad, mis eelmise tõusu ajal jäid rongist maha (Rae vald, Saue vald), samas kui Viimsi vallas realiseeriti suurem ehitusmaht just eelmise kümnendi ajal. Uusarendusturul on näha liikumist ka kaugemates piirkondades (Anija vald, Kose vald).

Tallinn on aeglustumas

Esimese kaheksa kuu jooksul on Tallinnas võrreldes mullusega tehingute arv langenud enam kui 180 võrra (6408 → 6224), samas kui tehingute mediaanhind on suurenenud 6,5% (1858 eurot/m²). Tehingute arvu aktiivsuse tipp jäi Tallinnas 2017. aasta lõppu ja 2018. aasta algusesse, pärast seda on üha aktuaalsemaks muutunud sisendhindade kiire kasv ning omakapitali rentaabluse vähenemine, samuti on aeglustunud uusarenduste pakkumine ning ka ehituslubadejärgne eluruumide arv.

Tõenäoliselt oleme juba liikunud stabiilsemasse faasi, kus suuremat kasvu on keeruline oodata, samas kui väheneva konkurentsi tingimustes pole hinnatõus märkimisväärselt aeglustunud.

Tallinna turu jätkusuutlikkus on aga tugev, sest hoolimata rahvaarvu vähenemisest ja vananemisest maakondades, on tulevikus peamiste kinnisvaraostjate arv pealinnas endiselt suur. Viis aastat tagasi oli Tallinnas 20-24aastaste elanike arv 27 561, sel aastal aga 29 683. Kui majanduspilt ning trendid drastiliselt ei muutu, siis ei tohiks nõudlus ka järgmise 10 aasta lõikes oluliselt muutuda.

Tartus sündis rekord

Tartu turu kohta oleme varemgi rääkinud, et võrreldes Tallinnaga on seal nii arendajate kindlustunne kui ka ehituslubade statistika positiivsem. Augustis käisid läbi mitme suurema arenduse (Kristalli, Kummeli, Riia kvartal) tehingud, mistõttu sõlmiti koguni 225 tehingut, mis oli ka viimaste aastate parim tulemus. Tänavuse aasta paremuselt teisel kuul, juulis, sõlmiti 186 tehingut ehk ligi 40 vähem. Kuna uusarenduste turuosa oli ka tavapärasest suurem, oli väga kõrge ka korteritehingute mediaanhind – 1556 eurot/m² ehk 100 euro/m² võrra kõrgem kui juulis.

Aasta esimese kaheksa kuu lõikes näitajad siiski nii roosilised pole olnud: esialgsetel andmetel suurenes korteritehingute arv mulluse sama ajaga võrreldes 17 võrra (1309 → 1326), tehingute mediaanhind aga 100 eurot/m² ehk 7,4% võrra.

Pärnus ja Narvas tasapisi

Pärnus oli august käesoleva aasta lõikes üsna tavapärane, sõlmiti 73 korteritehingut. Aasta esimese kaheksa kuuga on tehingute arv uusarenduste mahu suurenemise tõttu kasvanud mullusega võrreldes 79 võrra ning jõudnud mediaanhind tasemele 1247 eurot/m² ehk + 54 eurot/m² võrra.

Narvas oli august aga aasta loium, sõlmiti vaid 45 tehingut, mis oli väikseim näitaja pärast eelmise aasta maid. Võrreldes mullusega on Narvas tehingute arv kerges plussis, stabiilsena on püsinud ka tehingute mediaanhind (selle aasta esimese kaheksa kuu lõikes 391 eurot/m²), mis viimaste aastate kiire inflatsiooni keskkonnas tähendab sisuliselt siiski kinnisvara hinna odavnemist ning mahajäämist üldisest kinnisvaraturu arengust.

Allikas: Uus Maa