Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Kas üürilepingut saab lõpetada enne tähtaega?
Koroonakriisi valguses on üürisuhetes päevakorda tõusnud ka vääramatu jõud. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
Et koroonakriisi vääramatu jõuna lepingulises suhtes saaks käsitleda, siis peaks see takistama lepingu täitmist. Näiteks peab olema koroonaviirusest tingitud eriolukorra tõttu kehtestatud piirang, mis otseselt piirab üürnikul üüripinda kasutada. Kui selline piirang on olemas, siis saab põhimõtteliselt üürnik muuhulgas ka üürilepingu üles öelda.
Eesti üüriturg on aktiivne ja erinevate osalistega. On professionaalseid elu- ja äriruumide üürileandjaid, aga ka väga palju eraisikuid, kes endale kuuluvat korterit välja üürivad. Kuigi üldjoontes turg toimib ja kõik laabub, tekib poolte vahel aeg-ajalt ikka erimeelsusi, millest märkimisväärne hulk puudutab lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk.
VAJAD ROHKEM INFOT? REGISTREERU VEEBISEMINARILE!
Veebiseminar "Üürilepingute ennetähtaegne lõpetamine" toimub 27. mai kell 10:00-11:30 internetis Äripäeva veebiseminaride keskkonnas. Registreeri end kuulajaks SIIN
Järgnevas artiklis selgitan, millistel alustel saab või ei saa üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Kinnisvara üürilepingu võivad osapooled sõlmida mistahes vormis, kuid vaidluste vältimiseks lepingu olemasolu või selle oluliste tingimuste osas tasub see sõlmida kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks, et seda saaks vajadusel välja printida). Kõige muu kõrval tuleb ühe olulise tingimusena selgelt määrata, kas leping on sõlmitud tähtajatult või tähtajaliselt, kuna sellest oleneb, kuidas lepingut lõpetada saab.
Mis on mis?
Tähtajatu leping tähendab, et üürilepingu kindlat kestvusperioodi määratud ei ole ja kumbki pool võib lepingu neile sobival hetkel teist poolt ette teatades üles öelda.
Kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Möbleeritud tubade üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu. Mõlemal juhul tuleb jälgida, et üürilepingu ülesütlemisavaldus oleks koostatud korrektselt ja vastavalt seaduses toodud nõuetele, vastasel juhul on ülesütlemisavaldus tühine.
Tähtajaliste lepingute puhul on üürilepingu kestvusperiood kindlaks määratud (näiteks 1 aasta). Tähtajalist lepingut korraliselt üles öelda ei saa, nagu tähtajatut lepingut, vaid eeldatakse, et leping kehtibki kuni lepinguperioodi lõpuni.
Loomulikult on ka sel juhul võimalik, et leping lõpetatakse varem poolte kokkuleppel, kuid siis peavad mõlemad osapooled sellega nõustuma. Kui üksmeelt ei saavutata ning üks osapooltest soovib siiski lepingu enne tähtaega lõpetada, siis tuleb toetuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise sätetele.
Põhjus olgu mõjuv
Üürilepingut saab erakorraliselt lõpetada, kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Mõjuvaks põhjuseks loetakse näiteks üürniku olulisi lepingurikkumisi või ka näiteks üürileandja tungivat vajadust korterit ise elamiseks kasutada, kui üürileandja huvid kaaluvad üles üürniku huvid (näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elamispinna kaotamine). Lisaks on erakorralise ülesütlemise põhjused eraldi välja toodud võlaõigusseaduse §-des 314-319 (näiteks, kui üürnik viivitab üüritasu maksmisega mitu kuud, kasutab üüritud kinnisvara lepinguvastaselt jne).
Hetkel kuum
Muide - mõjuvaks põhjuseks ei loeta korteri müüki.
Kui seadusest tulenevad erakorralise ülesütlemise tingimused on täidetud, siis saab lepingu põhimõtteliselt koheselt üles öelda (ka tähtajatu üürilepingu), väljaarvatud juhtudel, kui seadus selgelt sätestab, et ülesütlemisest tuleb ette teatada (näiteks, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist).
Loomulikult on olemas risk, et lepingu erakorralisel lõpetamisel võib osapool, kellele ülesütlemisavaldus esitatakse, mitte nõustuda ülesütlemisavalduses toodud põhjendustega ning pöördub üürikomisjoni või kohtu poole, et kindlaks teha, kas üürilepingut on võimalik erakorraliselt üles öelda või mitte. Sellisel juhul võtab kohus juhtumipõhiselt arvesse, kas ülesütleval poolel on olemas mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks lõpetamiseks või mitte.
Kui leitakse, et mõjuvat põhjust pole, võib tekkida teisel poolel kahjunõue ülesütlevale poolele. Seega soovitan ülesütlemisavalduse koostamisel kindlasti kasutada pädeva juristi abi, kes suudab motiveerida ning põhjendada erakorralist lepingu lõpetamist.
Kokkuvõtteks, korrektse kinnisvara üürilepingu sõlmimine on esmatähtis, vältimaks hilisemaid võimalikke vaidlusi või koguni kohtuteed. Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine on võimalik mõjuval põhjusel, kuid jälgida tuleb, et vastav avaldus on põhjalikult motiveeritud ning korrektselt koostatud.
Seotud lood
Lõviosa ehitusprojekti eelarvest ja kvaliteedist pannakse paika lähteülesannet koostades. Kui ehitaja sel hetkel koos tellija ja projekteerijatega laua taga ei istu, võib lõpphind kujuneda valusaks üllatuseks. Ehitusfirma Rand ja Tuulberg AS partnerlussuhete- ja müügijuht Kristjan Mardna räägib, kuidas ehitaja varajane kaasamine aitab vältida lisakulusid ja tagab, et unistused püsiksid kooskõlas reaalse eelarvega.
Enimloetud
2
Järjest olulisemaks muutub nüüd arendajate kapitaliseeritus. Üüriturul väljakutsed kasvavad.
5
6
Varjendi rajamise nõue jõustub 1. juulil 2026
Viimased uudised
Vaata, kes kõik avamisel olid ja mida nad tegid! Lisaks kvartalis välis- ja sisevaated.
Konverentsid
Hetkel kuum
Järjest olulisemaks muutub nüüd arendajate kapitaliseeritus. Üüriturul väljakutsed kasvavad.
3,5 aasta pärast on Tallinnal olemas üldplaneering. Vanalinna arendamise osas leiti koostöökoht. Kivisaar ja Karro avaldasid, milline on nende nägemuses Tallinn aastal 2035.
Riim: Meie turu tüüpne eluase on magalapiirkonna tüüpkorter, mitte Kalamaja mereäärse uusarenduse luksuskorter, ja magala tüüpkorter on keskmist palka teenivale leibkonnale vägagi kättesaadav
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele