Kas üürilepingut saab lõpetada enne tähtaega?

Et koroonakriisi vääramatu jõuna lepingulises suhtes saaks käsitleda, siis peaks see takistama lepingu täitmist. Näiteks peab olema koroonaviirusest tingitud eriolukorra tõttu kehtestatud piirang, mis otseselt piirab üürnikul üüripinda kasutada. Kui selline piirang on olemas, siis saab põhimõtteliselt üürnik muuhulgas ka üürilepingu üles öelda.

Eesti üüriturg on aktiivne ja erinevate osalistega. On professionaalseid elu- ja äriruumide üürileandjaid, aga ka väga palju eraisikuid, kes endale kuuluvat korterit välja üürivad. Kuigi üldjoontes turg toimib ja kõik laabub, tekib poolte vahel aeg-ajalt ikka erimeelsusi, millest märkimisväärne hulk puudutab lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk.

Järgnevas artiklis selgitan, millistel alustel saab või ei saa üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada. Kinnisvara üürilepingu võivad osapooled sõlmida mistahes vormis, kuid vaidluste vältimiseks lepingu olemasolu või selle oluliste tingimuste osas tasub see sõlmida kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks, et seda saaks vajadusel välja printida). Kõige muu kõrval tuleb ühe olulise tingimusena selgelt määrata, kas leping on sõlmitud tähtajatult või tähtajaliselt, kuna sellest oleneb, kuidas lepingut lõpetada saab.

Muide - mõjuvaks põhjuseks ei loeta korteri müüki.

Kui seadusest tulenevad erakorralise ülesütlemise tingimused on täidetud, siis saab lepingu põhimõtteliselt koheselt üles öelda (ka tähtajatu üürilepingu), väljaarvatud juhtudel, kui seadus selgelt sätestab, et ülesütlemisest tuleb ette teatada (näiteks, kui üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist).

Loomulikult on olemas risk, et lepingu erakorralisel lõpetamisel võib osapool, kellele ülesütlemisavaldus esitatakse, mitte nõustuda ülesütlemisavalduses toodud põhjendustega ning pöördub üürikomisjoni või kohtu poole, et kindlaks teha, kas üürilepingut on võimalik erakorraliselt üles öelda või mitte. Sellisel juhul võtab kohus juhtumipõhiselt arvesse, kas ülesütleval poolel on olemas mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks lõpetamiseks või mitte.

Kui leitakse, et mõjuvat põhjust pole, võib tekkida teisel poolel kahjunõue ülesütlevale poolele. Seega soovitan ülesütlemisavalduse koostamisel kindlasti kasutada pädeva juristi abi, kes suudab motiveerida ning põhjendada erakorralist lepingu lõpetamist.

Kokkuvõtteks, korrektse kinnisvara üürilepingu sõlmimine on esmatähtis, vältimaks hilisemaid võimalikke vaidlusi või koguni kohtuteed. Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine on võimalik mõjuval põhjusel, kuid jälgida tuleb, et vastav avaldus on põhjalikult motiveeritud ning korrektselt koostatud.