• 13.06.14, 12:31
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Kas Legal Due Diligence on ajalooline relikt?

Kinnisvara omandamisel peab äriühingu juhatus kindlasti täitma oma hoolsuskohustusi ühingu enda ees. Üheks võimaluseks õiglase hinna väljaselgitamisel ja kokkuleppimiseks kasutatakse Ameerikast pärinevat due diligence'i protsessi, millele eesti keeles vastet ei ole.
SORAINENi büroo vedamisel läbi viidud M&A dealpoint study näitab, et 88% äride omandamisele eelneb due diligence, mida võiks otsese tõlkena nimetada ka hoolsuse ülesnäitamiseks või hoolsuskontrolliks. Kuna rahavoo-kinnisvara ost on sisuliselt äri omandamine ja ettevõtte (või selle osa) üleminek, koos sellest tuleneva müüja kohustuste ületulekuga, ning mitterahavoo kinnisvara võib pikaks ajaks vähendada  likviidsust, siis suuremat õigustust hoolsuskontrolli tegemata jätmisele ei ole. Pigem on see siis õnne küsimus kui hilisem juhatus (või pankrotihaldur) loodetud kasumlikkuseta vara omandamise või likviidsuse likvideerimise endiste juhatuse liikmete vastu solidaarselt pöörab.
Kohustuse mittetäitmisele järgneb reeglina vastutus ja mõnel juhul ka juhatuse liikme vastutuse realiseerumine. Hoolsuskohustused näeb seadus ette ühingu huvide kaitseks ja kohtupraktika sisustab seda mõnevõrra nõudlikumalt kui seadusest esimese hooga välja saaks lugeda. Kui seadus ootab tavaliselt hoolsuse üles näitamist, siis praktikas ei piisa nö. keskmise inimese tavalisest hoolsusest vaid vajaduse korral peab juhatuse liige tõendama, et täidetud on kõrgendatud hoolsusstandard. Seda peaks sisustama kui keskmise professionaali käitumist samas olukorras.
Selline hoolsusstandard nõuab ka piisavat informeeritust ja põhjendamatute riskide vältimist. Aegumisest juhatuse liikme vastutuse puhul suuremat abi pole, sest ühing saab esitada nõudeid juhatuse liikme vastu 5 aastat ja vastutus kehva vara omandamise eest võib juhatuse liiget külastada ammu pärast ventilaatori seiskumist.
Juhatuse liikme vastutuse kontekstis on positiivne aga see, et hoolsuskohustuse täitmiseks ja due diligence tegemiseks ei pea alati kaasama välist nõustajat. Kohtupraktika aktsepteerib nõustaja mittekaasamist kui juhatuse liige on seda tüüpi tehingute tegemises spetsialist. Siin tuleb muidugi arvestada, et piisavat kvalifikatsiooni hakatakse vaagima kui häda käes ja kahju kannatanud ühing esindab tagantjärele tarkust, mille vastu võitlemine võib olla keeruline ja kulukas. Abiks võib olla siiski väide, et hea ühingujuhtimise tava seda teemat (veel) ei käsitle.
Hoolsuskontrollil, mille viivad läbi välised nõustajad, on ka mõningaid ootamatult positiivseid aspekte. Näiteks kaob sellega harilikult tõendamiskoormus, et hoolsust üleüldse üles näidati – milline juhatuse liige hoiaks oma eraasjade hulgas 5 aastat vanade tehingute materjale? Vahel tuleb ette ka olukordi, kus nõustajad kaasatakse lepingu läbirääkimistele viimastel päevadel, kus on objekti ja äri iseärasustega piisavalt põhjalik tutvumine võimatu. Sellises olukorras on lepinguni jõudmine palju raskem kui olukorras, kus nõustajal on selge ülevaade enda või mõne teise nõustaja koostatud hoolsuskohustuse aruannete sisust. Üha nõudlikumaks muutuvad ka finantseerijate-poolsed tingimused hoolsuskohustuse aruannete sisu osas.
Kokkuvõtteks tuleb öelda, et kuigi ostjate hulgas näib liikuvat mõte sooritada hoolsuskohustus piiratud mahus, siis seaduse nõuded, kohtulahendid ja tehingute praktika seda mõtet ei toeta. Pigem on juhatuse vastutus kiirelt arenev kontseptsioon. Need, kes ei taha just õigussüsteemi arendamise objektiks sattuda, peaks välised nõustajad kaasamata jätma vaid väga selgete põhjuste ja kõrgemalseisva organi protokollitud nõusolekul.

Seotud lood

  • ST
Sisuturundus
  • 23.01.25, 11:50
Pesa on igas mõttes kaasaegne turvakodu
Millega ja miks paistab silma Tallinna Laste Turvakeskuse uus hoone Tondil, sellest räägivad maja autorid, Kontsept Arhitektuuribüroo arhitekt/partnerid Kaidi Põder ja Margo Koppel, büroo Sirkel & Mall arhitekt Marit Aripmann ja hoone tellinud Tallinna Linnavaraameti arhitekt Katre Jõgeva.

Hetkel kuum

Raha tahab tuulutamist, see paneb rattad käima.
Uudised
  • 31.01.25, 13:20
Arendajate 4 kvartali käibemiljonäride TOP: miljoniklubi kasvas
Numbrid on kõnekad ja võrdluspilt suisa paradoksaalselt reljeefne
Arco Vara juhatuse liige Kristina Mustonen osutab investorite huvi kasvamise võimalusele.
Uudised
  • 05.02.25, 06:00
Riigiarhitekt, arendajatel ja arhitektidel on Sulle kindlad soovitused
SUUR LUGU. Karm kriitika ja 3 konkreetset ning õpetlikku soovitust turuosalistelt
Selgus uute kodude müügi pingerida
Uudised
  • 05.02.25, 09:26
Selgus uute kodude müügi pingerida
Bigbank peaökonomist Raul Eamets.
Uudised
  • 31.01.25, 11:22
Rõõmustage - intresside langetus tuleb kiirem
1,7%-1,8% tase ei ole enam kaugel.
Uut arendada on ikka tore - valmides see särab ja läigib. Kuid kõik möödub. Arendaja, kas oled valmis ka hoone otstarvet muutma? Kas selle võimaluse sinna sisse üldse planeerisid?
Uudised
  • 29.01.25, 06:00
Valmistu muutma hoone otstarvet või hääbu - ärikinnisvara saab uue näo
SUUR LUGU. Ärikinnisvaraturg vahetab hoogsalt käiku. Investor hoia silmad lahti
Jüri Tehnopargis asuv Capitalica Depot36 ärihoone valmis viis aastat tagasi.
Uudised
  • 05.02.25, 10:30
1Partner hakkab haldama Leedu kinnisvarafondi vara
P113 tervisemaja projekteeris arhitektuuribüroo PLUSS (Foto: Hepsor).
Uudised
  • 30.01.25, 14:41
Hepsori tervisemaja üüripinadest on vaba veel 20%
Hoone pea 4000 ruudust on väljaüüritud 80%. Vaata galeriid
Pesa kuju tingisid krundi suurus, turvakeskuse ruumivajadused ning traumapõhise arhitektuuri põhimõtted.
  • ST
Sisuturundus
  • 23.01.25, 11:50
Pesa on igas mõttes kaasaegne turvakodu

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Kinnisvarauudised esilehele