Mis on renditulu?

Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht Tõnis Elling kirjutab uuel aastal jõustuvast tulumaksuseaduse muudatusest, mis võimaldab füüsilistel isikutel renditulust mahaarvamisi teha. Esmalt aga määratletakse  ära see, mis on üldse renditulu.

Alates 2016. aasta algusest jõustub tulumaksuseaduse (TuMS) muudatus, mille kohaselt saavad füüsilised isikud enda poolt teenitud renditulust teha 20-%lise mahaarvamise. Mahaarvamine ei sõltu kuludokumentide olemasolust ja kohaldub üksnes füüsilistele isikutele, mitte ettevõtjatele (FIE). Ilmselt on seadusandja eesmärk korrastada üüriturgu ja meelitada füüsilisest isikust rendileandjad oma tulusid ise deklareerima. Renditulu deklareerimise eelduseks on renditulu mõiste piisavalt täpne sõnastus.TuMS § 16 lõike 1muudatusega luuakse sarnaselt samas paragrahvis reguleeritud litsentsitasule selge renditulu mõiste ja eeldused selle tululiigi ühetaoliseks kohtlemiseks kogu tulumaksuseaduses. Praegu võib renditulu mõiste sisustamiseni jõuda ainult TuMS-i erinevate sätete (näiteks § 12 lõike 1 punkt 4, § 29 lõige 6, § 313) tõlgendamise teel. Seejuures sisustavad erinevad sätted renditulu erinevalt. Näiteks TuMS § 29 lõike 6 punkt 2 käsitleb rendituluna hüpoteegi seadmise eest makstud tasu, kuid TuMS § 16 lõige 1 seda rendituluna ei käsitle. Lisaks tekitab segadust asjaolu, et renditulu hulka kuuluvad eseme kasutamisest täiesti erineva olemusega tegevusest saadud tulud. Näiteks TuMS § 16 lõige 1 peab rendituluks kinnisasja ostueesõigusega koormamise eest saadavat tasu. Nagu juba mainitud, on selge renditulu mõiste defineerimine eelduseks peagi jõustuvale õigusele teha osast renditulust 20%-line mahaarvamine renditulu teenimisega seotud kulude katteks.Alates 01.01.2016 jõustuva tulumaksuseaduse muudatuse jõustumisest on rendituluks üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest ning seadusest või tehingust tuleneva eseme kasutamise piirangu talumise eest saadud muu tasu. Teisisõnu on maksustatavaks rendituluks igasugune tasu, mis saadakse tsiviilseadustiku üldosa seadus (TSÜS) § 48 mõttes, eseme kasutamise piiramise talumise eest, sõltumata selle tasu saamise õiguslikust alusest ja vormist. Ainsaks erandiks on asjaõigusseaduse § 1582 alusel avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu ja –rajatise talumise eest saadud tasu maamaksu ulatuses, mis on vastavalt TuMS § 19 lõike 3 punktile 15 tulumaksuvaba. Selliseks talumiskohustuseks võib olla mobiilsidemastide talumine, elektri alajaamade talumine või kõrgepingeliinide talumine oma kinnistul.Renditulu mõiste on seadusandja poolt sisustatud maksimaalselt laialt, hõlmamaks kõiki olukordi, mil tulu saadakse oma tegevuse piiramise talumise eest, sõltumata sellest:a) millise tehingu alusel (näiteks suuline üürileping, notariaalne rendileping, kohtuotsusega seatud reaalservituut) ja millises vormis (näiteks üür, rent, muu tasu) tasu saadakse;b) kas tegevus on piiratud vabatahtlikult (näiteks sõlmitud üürileping), poolvabatahtlikult (näiteks seatud reaalservituut) või tahte vastaselt (näiteks asjaõigusseaduse § 1581 alusel avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu ja –rajatise talumine);c) kas tegemist on vallasasjaga (näiteks sõiduk), kinnisasjaga (näiteks põllumaa), piiratud asjaõigusega (näiteks korterihoonestusõigus) või muu esemega (näiteks osaühingu osalus).Seejuures on oluline rõhutada, et erinevalt võõrandamisest saadud tulu maksustamisest, ei ole renditulu saamine piiratud varaga, mis on võõrandatav.Silmas tuleb pidada, et renditulu mõiste sisustamine fraasi „eseme kasutamise piirang“ abil on olnud teadlik valik. Asjaõigus käsitleb omaniku kolme õigust: vallata, kasutada ja käsutada. Võimalikult laia kohaldamisala tagamiseks keskendub renditulu mõiste just eseme kasutusõiguse piirangule, kuna näiteks reaalkoormatis valdamist ja käsutamist otseselt ei mõjuta. Teisalt tähendab valitud sõnakasutus, et tasu valdamise või käsutamise piirangu talumise eest, mis kasutamise õigust ei puuduta, renditulu mõiste alla ei kuulu. Seega kitseneb senine TuMS § 16 lõike 1 kohaldumisala kinnisasja ostueesõigusega koormamise eest saadava tasu võrra, mida maksustatakse edaspidi muu tuluna TuMS § 12 lõike 1 alusel.Võrreldes kehtiva õigusega, on TuMS § 16 lõiget 1 täiendatud teise lausega, mis täpsustab renditulu aluseks oleva esemega seotud kõrvalkulude ja koormistega seonduvat. Lause kohaselt ei kuulu renditulu hulka võlaõigusseaduse § 292 tähenduses kõrvalkulude ja § 293 tähenduses koormiste kandmine renditulu saaja eest või nende kandmise hüvitamine renditulu saajale. Lisatav lause ei muuda renditulu maksustamise põhimõtteid, kuna juba praeguse tõlgenduse kohaselt ei kuulu kõrvalkulud ja koormised renditulu hulka sõltumata sellest, kas neid kantakse renditulu saaja eest (näiteks kommunaalarve ja interneti eest maksab üürnik) või renditulu saajale hüvitatakse nende kandmine (näiteks üürnik maksab üürileandjale iga kuu üürile lisaks kommunaalarve ning interneti eest). Lisatav lause üksnes kordab selle põhimõtte seaduse tasandil üheselt mõistetavuse huvides üle.Oluline on silmas pidada, et renditulu hulka ei kuulu ainult selliste kõrvalkulude ja koormistega seotud maksed, mis kuuluvad võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 või § 293 kohaldumisalasse. Teisisõnu on hõlmatud ainult sellist liiki kõrvalkulud ning koormised, mille osas võimaldab võlaõigusseadus kokku leppida, et need kannab üürisuhte ajal üürnik. Sellisteks kõrvalkuludeks on tasu renditulu saaja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud eseme kasutamisega. Näiteks on korteri üürimise korral kõrvalkuluks niinimetatud kommunaalmaksed, kuid kõrvalkuluks ei ole üüritava korteri laenumakse. Sellisteks koormisteks on esemega seotud avalik-õiguslikest normidest tulenevad eseme igakordse omaniku kohustused. Näiteks maja üürimise korral on koormiseks kinnistuga piirneva kõnnitee lumevaba hoidmine, kuid koormiseks ei ole maamaks.Kokkuvõttes muudetakse TuMS renditulu mõiste tulumaksuseaduses arusaadavamaks. aRenditulu on igasugune tulu eseme kasutamise piiramise talumise eest sõltumata selle tasu saamise õiguslikust alusest ja vormist. Ainsaks erandiks on avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu ja –rajatise talumise eest saadud tasu maamaksu ulatuses, mis on tulumaksuvaba.