Colliers: ärikinnisvara karavan ei peatu

Positiivseks võib 2018. osas pidada büroopindade turu head tervist, kus oodatud vakantsuse kasv ja kaasnevad kõrvalnähud jäid tulemata. Negatiivse koha pealt tuleb tõsta esile investeeringute turu selget lati alt läbijooksu – nägime kolmandat aastat järjest langevat kogumahtu. 2018. aasta tõstis taaskord esile kogemuse ja pädevuse olulisust – tark ei torma! Aasta teises pooles ilmnesid selgemalt muutused pankade laenupoliitikas, tulenevalt nii regulatsioonidest kui ka kesisemast konkurentsist. Midagi drastilist finantseerimises ei ole toimunud, kuid nõksu kallimaks ja tülikamaks on protsess küll muutunud, mida tunnistavad ka mitmed arvamusliidritest turuosalised.

Ärikinnisvara turg käib käsikäes üldise majandusega ja 2018. aastal see suhe töötas endiselt. Peamiste investorite ja arendajate kapitaliseeritus on hea ja soov kapitali teenima panna tugev. Muretu tegutsemise peamine takistus saab olema piiratud nõudlus ning kasvanud ehitushind, mistõttu spekulatiivse riski võtmise edukus eeldab nii kogemust kui ka head vaistu.

Millises turufaasis me siis ikkagi oleme? 10 aastaga on Tallinnas lisandunud 70% büroopinda (sh 58% spekulatiivset), 61% kaubanduspinda ja 128% tootmis-laopinda. Numbrid on ärevad ning sama tempoga jätkamiseks peab eeldama taustsüsteemi korrelatiivset kasvu, mis on pigem ebatõenäoline. Tervikturu kontekstis oleme jõudnud ilmselt tippu või platoole, mis on küll natuke kitsas. Pudenemisoht on eelkõige vanemate ja kehvema asukohaga varade puhul, kus veelgi olulisemaks kujuneb omanike oskus ja tahe tegeleda probleemidega enne kui nad tekivad. Küsimus ei ole ainult hinnas, vaid pinna kasutaja vajaduste ja arusaamade tajumises. Siinkohal on oluline professionaalsete varaomanike osakaal. Nt erasektori büroopindadest Tallinnas on ca 1/5 ainuüksi kolme suure – Technopolis Ülemiste, Colonna ja EfTEN Capital – hallata.

Büroopindade turult ootame ka 2019. aastal stabiilsust, nihked on võimalikud, kuid endiselt pigem lokaalsed kui turuülesed. Colliersi baromeetri kohaselt on büroopindade turu seis 10-palli skaalal nõudluse osas 7,7 ja pakkumise osas 5,7. Pakkumise poole hinnangut mõjutab ilmselgelt eelkõige suure pinnavajadusega klientide piiratud võimalused. Uusarendust, eelkõige spekulatiivset, kammitsevad ehitushinna kasv ja turupõhiste üürihindade suhteline paigalseis. Järgneva paari aasta jooksul on oodata kokku ca 138’000 m2 pinna lisandumist, millest üle 80% on spekulatiivne.

Viimaste aastate kuum seriaal – kaubanduspinnad – sai 2018. aastal koos T1 Mall of Tallinn kaubanduskeskuse valmimisega vähemalt ühe tegelaskuju võrra selgemaks. Nüüd jääb vaid oodata ca 1 aasta, hindamaks kas ja kui palju üks keskus mõjutab turgu tervikuna. Järgmisena kandub vaade ilmselt jõulisemalt e-kaubanduse ning uute jaekaupmeeste turule sisenemise suunas. Usume, et aastal 2019 jõuame selles osas taas sammukese nirvaanale lähemale. Jaekaubanduse taustpilt on endiselt kena – jaekaubandusmaht ja inimeste palgad kasvavad.

Tootmis- ja laopindade turgu toetab eelkõige logistika ja laondus, kuigi viimasel paaril aastal on selgelt pildile tõusnud ka tootmissektor. Tootmis- ja laopinnad rajatakse valdavalt omatarbeks või built-to-suit lahendusena, mistõttu ei tajuta reaalselt lisanduvat mahtu sarnaselt büroo- või kaubanduspindadega. Antud sektor on olnud viimase dekaadi suurima juurdekasvuga, sh on kasv väljendunud nii kvaliteedi kui ka kontseptsiooni võtmes. Tipp üürihinnad on püsinud stabiilsena aastaid ja nii ka 2019. Jätkuvalt näeme soodsaid võimalusi 10-15 aastat vanades hoonetes, kus üürihinnad on kuni 25% tipust soodsamad.

Turuosalisele saab 2019 olema vast kõige huvitavam investeeringute turg, mis 2018. aastal tegi kogumahus taas vähikäiku, olles 100 miljoni, ehk ca 30% väiksema mahuga kui 2017. Samas on see statistika hea näide, et numbrid võivad ka valetada. Mahu vähenemine ei tähenda investeerimishuvi kadumist või probleeme turu tervises. Mahu alanemise sisuline põhjus on eelkõige objektide vähesus ning teatud regulatiivsed aspektid, mis mõjutasid välisinvestorite aktiivsust. Investeerimishuvi on endiselt kõrge ning sentiment soodne.

Tootlustel on jätkuvalt surve peal, kuid kaine mõistus prevaleerib - klassikaliste rahavoo objektide tootlused ei ole Eestis seni murdnud 6% taset. Endiselt toimub valdav enamus tehingutest objektidega kuni 5 miljonit eurot. 2019. aastalt ootame stabiilsete tootluste taustal siiski kogumahu kasvu tasemeni 300 miljonit eurot, aasta algus on ses osas paljulubav.

Ärikinnisvara karavan läheb edasi! Aegajalt tuleb teele mõni lohk või muhk, mõni vanker ägiseb või kipub lagunema, kuid muutustega tuleb harjuda ja olla nendeks valmis.