Tõnu Palm • 4 juuli 2019

Kinnisvara populariseerimist ei vaja, ta on lihtsalt in

Kinnisvara jääb tõenäoliselt veel nii mõnekski ajaks köitvaks traditsiooniliseks investeeringuks, mida eelistatakse ikka pigem omada kui rentida, kui rahakott seda lubab, kirjutab Luminori Eesti peaökonomist Tõnu Palm.

Foto: Liis Treimann

Vaadates pikemat ajalugu Euroopas, on kinnisvara endiselt eraisikute seas üks kõige populaarsem investeering teiste kaalukate valikute reas, edestades näiteks autoostusid. Loomulikult nutitelefoni vastu ei saa vist ükski teine toode, kuid see ei ole ka püsikaup ja vajab sagedast uuendamist. Kui sind ei ole Facebookis, WhatsAppis või Instagramis, siis ei ole sind ju olemas. Aga kui sa ei oma kinnisvara või autot, siis võid seda rentida, mis telefoni puhul hästi ei kipu veel töötama.

Tulevikus, kui lisanduvad isejuhtivad autod, muutuvad tänu uutele paindlikele võimalustele veelgi populaarsemaks autorendi ja sõidujagamise teenused. Ka hea ühistranspordi võrgustik ja kosuvad parkimistasud kahandavad motivatsiooni omada linnas neljarattalist sõpra, mille väärtus autosalongist välja sõites kahaneb rohkem kui 10%. Samas kinnisvara jääb tõenäoliselt veel nii mõnekski ajaks köitvaks traditsiooniliseks investeeringuks, mida eelistatakse ikka pigem omada kui rentida, kui rahakott seda lubab.

Milles peitub kinnisvara atraktiivsus?

Kui nimetada kaks peamist põhjust, miks kinnisvara omamine on Euroopas endiselt populaarsem kui rentimine, siis esiteks on selleks üldinimlik soov omada kindlust, et saad elukeskkonda ise kujundada ja sellest rõõmu tunda. Erinevalt rendipinnast on selleks omanikul nii suurem vabadus kui ka motivatsioon.

Teiseks põhjuseks on inimese loomulik soov omada midagi reaalset, mis hoiab väärtust ja lisab perele kindlust, nagu ka kinnisvara mõiste iseenesest juba osutab („real“ ja „estate“). Kui renti nähakse pigem kui igakuist kuluartiklit, siis kinnisvaraost on ühtlasi investeering tulevikku. Teisisõnu, kinnisvara võimaldab akumuleerida sääste. Loomulikult võib selle lähenemise üle vaielda, sest mitte kõik kinnisvarainvesteeringud ei tooda omanikule tulu ega säilita väärtust. Näiteks enamasti ei anna tulu uhked ja ilusad mõisad, sest sel juhul ostetakse ka ajaloolist väärtust ja prestiiži, mis kaalub üles suured püsikulud.

Kinnisvara ei vaja praeguste euro baasintresside juures reklaami

Faktid räägivad kõnekalt iseenda eest. Nimelt on hea asukohaga atraktiivne kinnisvara pikemas perspektiivis suhteliselt hästi väärtust hoidnud. Tuleb kohe mainida, et kinnisvara on oma olemuselt riskantne varaklass, sest selle hind võib kõikuda pea samas suurusjärgus kui aktsiahinnad. Seejuures leidub metropolide kinnisvara, mille hind aastast aastasse komeedina taevasse ronib, ja ka nn kustuvaid tähti, mille vastu huvi puudub isegi nullilähedase hinna puhul.

Siiski võib teha üldistuse, et kui võtta vaatluse alla suhteliselt objektiivne pikem periood, mis hõlmab viimast suurt majanduskriisi ja algab veidi enne buumi tippu, siis on keskmised tehinguhinnad keskuste lähedal tõusnud valdavalt juba kõrgemale kriisieelsest tasemest. See on jõuline sõnum, et hea kinnisvara hoiab ajas oma väärtust. Seega võivad isegi need kinnisvarainvestorid, kes soetasid pealinnades kodu päris majandusbuumi tipus ehk 2006.-2007. aastal, praegu väljuda investeeringust ligikaudu sama rahasummaga (arvestamata loomulikult vahepealset inflatsiooni).

Seejuures on väide, et kinnisvara kui varaklass on väärtuse hoidmisel pikemas horisondis edukas, Euroopas laiemalt pigem reegel kui erand. Nimelt on alates 2006. aasta algusest valdavas osas Euroopa riikides eluasemehinnad (Eurostati eluaseme hinnaindeks) praegu isegi kohati kõrgemad kriisieelsest tipptasemest.

Näiteks Balti tiigrite ehk Eesti, Läti ja Leedu puhul on eluaseme hinnaindeks ca 40–60% kõrgem kui 2006. aasta alguses. Arvestades kiiremat sissetulekute kasvu, on ootuspärane, et kinnisvarahinnad on kerkinud Balti riikides kiiremini kui euroalas keskmiselt (ca 20% kasv). Samas on Baltikum jäänud valitud perioodil hinnakasvu poolest selgelt maha kinnisvarahinna kasvu liidritest Rootsist ja Norrast (100% kasv vahemikus 2006. aasta I kvartal kuni 2018. aasta IV kvartal).

Kui Eesti hinnad juba pisut ületavad kriisieelset absoluutset tippu (2007. aasta lõpus), siis ka Lätis ja Leedus ei kulu praeguse hinnakasvu tempo puhul palju aega endise mäetipu vallutamiseks. Samas on nüüdne mägironimise varustus palju parem, sest majandusareng ja laenukasv on tasakaalukamad ning sissetulekud märksa suuremad. Kodanike heaolu seisukohast on alati kasulik pigem stabiilne ja mõõdukas kui hüplik ja sissetulekute kasvu ületav hinnatõus. See iseloomustab ka tänaseid kinnisvaraturu hinnatrende Eesti keskustes.

Kinnisvara atraktiivsuse kõrval tuleb rõhutada vastutustundlikku laenamist

Selge on see, et kinnisvara soetamise ahvatlus kasvab madalate intressimäärade püsides ja laenuvõime kasvades veelgi, mida toetab hinnatõusu ületav palgakasv. Samas ei saa kõige selle juures mööda minna riskidest, sest kinnisvara soetamine on pikaajaline laenukohustus, mida tuleb täita ka halvematel aegadel. Ülelaenamine ei pruugi tähendada kohe probleeme laenu tagasimaksmisel, küll aga võib see põhjustada soovimatut stressi ja kokkuhoidu näiteks pere muude oluliste kulutuste (sh laste huvialaringid ja haridustee) arvelt.

Vastutustundlik laenamine peab olema nii laenuandja kui ka investori kaugem eesmärk. Möödunud majanduskriisi valusad õppetunnid vajuvad üha sügavamale minevikku, seega on põhjust ka uutele generatsioonidele vanemate kogemust edasi anda.

See ei tähenda kindlasti seda, et noored pered peaks heaolu ja kindlust loovatest uue kodu soetamise plaanidest loobuma, kuniks on kogutud mahukad omasäästud. Oluline on lihtsalt oma finantsvõimekust objektiivselt hinnata, et tulevikuinvesteering oleks suure tõenäosusega edukas ja tooks rõõmu. Lihtne talupoja tarkus ütleb seda, et võlg on võõra oma. Seega ei maksa esimesel korral kohe tormata selle kõige säravama ja hinnalisema kinnisvara või automargi järele. Loomulikult peab valikuvabadus indiviidile jääma ja pank on kohustatud lükkama tagasi liiga optimistliku laenutaotluse. Samas teenib see kõik kokkuvõttes ühte eesmärki, et klient oleks kuningas ja rahul ka pikemas perspektiivis.

Oluline on, et Balti riikide kodanikud on jätkuvalt kinnisvarausku ja see on ennast õigustanud, sest enamik varade väärtuse kasvust on Euroopas toimunud just kinnisvaras. Eri allikatel küündib kodu omamise määr Eestis, Lätis ja Leedus ca 80%-ni, mis on 20% rohkem kui euroalas keskmiselt. Koos heaolu kasvuga saab kohalikust majandusest sõltuva kinnisvara kõrval kosuda ka perede muu finantsvara (sh pensionisäästud). Just koduturust eemale paigutatud globaalse haardega finantsvara täiendab Euroopa riikides kinnisvara rikkust, hajutades ühtlasi investeeringuriske.

Jaga lugu:
KINNISVARA UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad kinnisvarauudised igal nädalal enda postkasti.

Kinnisvara.ee toetajad:

Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhituse ja kinnisvara konverentside korraldajaTel: 58 552 554
Kristi Kool
Kristi KoolKinnisvarauudised.ee toimetajaTel: 53 003 098
Rivo Habakuk
Rivo HabakukReklaami projektijuhtTel: 56 861 806