Autor: Alar Voogla, Domus Kinnisvara ärikinnisvara valdkonna juht • 30. juuli 2019

Milline on ettevõtte suund viie, kümne, kahekümne aasta pärast?

Kas teil on teada millises suunas liigub teie firma kümne aasta pärast? Võttes näiteks tootmise, teevad paljud firmad teevad allhanketeenust ja sellest sõltuvalt on vaja ka ruume ja seadmeid. Tellija võib ära kaduda ja tootmine tuleb ümber spetsailiseeruda. Võib ka juhtuda, et olemasolev hoone on näiteks liiga madal ja oleks vaja uut hoonet. Kui vaadata, mida teevad ehitushind ja heade kruntide kättesaadavus, siis Tallinna lähiümbruses võib see tegevus muutuda päris suureks peavaluks. Kui üürida endale pind, siis olete selle pinnaga seotud maksimaalselt lepingu ulatuses ja pärast selle lõppemist olete "vaba firma vabal maal" ja saate liikuda endale sobivama pinna poole.

Kas peaks investeerima tehnoloogiasse või kinnisvarasse?

Kuidas toimetab teie ettevõte viie aasta pärast? Kas ettevõte on valmis ja saate edaspidi teha nn copy- paste töölõiku? Eeliseks on, et saate panna energia näiteks suhetele partneritega. Või olete siiski olukorras, kus teil on vaja konkurentsis püsimiseks igal aastal investeerida tehnoloogia uuendamisesse. Kas olete näiteks veonduse või logistikaga seotud firma ja peaksite iga viie aasta tagant pigem investeerima transpordivahendiste uuendamisesse ehk liisima uued masinad? Mis annaks, et edestate konkurente innovatsiooniga ja personali paremate töötingimustega?

Pane tähele!

10. oktoobril toimub Ärikinnisvara halduse konverents 2019.

Vaata lisainfot ja soeta soodushinnaga pääse SIIT.

Kas ettevõtte asukoht on jääv või muutuv?

Kui kindlel on teie ettevõte lokaalselt viie aasta pärast? Võib juhtuda, et olete toitlustust pakkuv firma, millel on söögikoht magistraali kõrval, aga Maanteeamet otsustab teie ümber oleva teedevõrgustiku ringi planeerida ja klient ei pääse enam nii mugavalt teile ligi. Mis te teete? Kas arvestate edaspidi 20-40% väiksema käibega või on lihtsam olla rendipinnal ja liikuda edasi kohta kus on soodsamad võimalused käivet teha? Lõppude lõpuks on hea ettevõtte toimimiseks kinnisvara asjus ikkagi kõige olulisem asukoht!

Kui stabiilne on meeskond?

Start-up ettevõtted, tehnoloogiafirmad jne. paistavad silma väga suure personali liikumisega. Start-up firmadel on väga palju määramatust ja plahvatuslikku kasvu: kus saab viiest viiskümmend, võetakse korrusekaupa pinda juurde. Samas on võimalik pind ka välja osta ja lisanduv pind üürida, kui majas on selline võimalus.

On teil huvi tegeleda kontori amortisatsiooniga?

Kinnisvara on hoone ja hoone teatavasti elab oma elu. Kord on stabiilsemad aastad, aga samas on ka aastaid, mis vajavad väga palju kinnisvaraga tegelemisele fokusseerimist. On see siis lumekoristus õuest või läbilaskvad katused, külmunud torud või hoopistükkis hoone emotsionaalne vananemine.

Kui lihtne on büroomajas, kus on koos palju erinevaid firmasid, kes on endale pinna ostnud, leida kokkulepet ühiste majaosade välja vahetamsiel? Kaasajastada võib vaja olla ventilatsiooni, küttelahendusi jne.

Kui palju on firmal vaba raha?

Kas võib juhtuda, et teie tegevuse marginaal ja kasum polegi tegelikult nii suur, mis võimaldaks teenindada pangalaenu või suunata vabasid vahendeid kinnisvara ostu? Kas on mõistlik vaadata üüri kui üht kulurida, mis samas annab teile valikuvabaduse kinnisvarasektoris?

Aga ehk siiski peaks ostma?

Teil on firma, mille töötajskond kasvab homogeenselt 5% aastas ja kindel asukoht, mida ei ole mõistlik välja vahetada: trammipeatus ukse ees, toidukauplus kõrval, piisavalt parkimist jne.

Sel juhul peaks vaatama, kui suur on teenindatav pangalaen ja milline oleks potensiaalne üür teie tulevasele kinnisvarale. Kui see asub suures büroomajas, on ehk mõistlik kasutada kõrvalkulude real olevat haldusteenust ja ei ole vaja maja amortisatsiooni pärast paarkümend aastat muretseda.

Kokkuvõtlikult on minu arvamus, et kui firma on stabiilne, on mõistlik omada kinnisvara. Kui on palju määramatust, tasub minna üürikinnisvara teed.

Artikkel on ilmunud Domus Kinnisvara blogis.