Autor: Kristi Kool • 18. oktoober 2019

Saatekülalised Uus Maa Kadrioru büroo juht Margit Sild ja analüütik Risto Vähi tõdesid, et vanalinn on jäänud vaeslapse ossa.

„Vanalinna tehingute aktiivsus ja hinnatase püsivad viimastel aastatel muutumatult samal taseme. Kui võtta vanalinna ümbrus – Põhja-Tallinn, Rotermanni kvartal, mereäär – igal pool keskmine ruutmeetri hind tõuseb, enamasti küll uute korterite mõjul, aga tõuseb. Kui aga mõelda, et vanalinn võiks olla meie kinnisvaraturu lakmuspaber, kõrgete hindadega piirkond, siis seda see enam siiski pole,“ kinnitas Risto Vähi.

Margit Sild lisas, et inimesed ei taju vanalinna oma kodukohana, seda peetakse turistide linnaosaks. Kardetakse lärmi ja vilgast ööelu.

See on põhjus, miks ei soovi vanalinna tulla pered. „Ma olen jälginud paari suurema vanalinna korteri saatust. Tihti on nende omanikuks olnud vanem välismaalane, kes ostis selle 90ndatel ja tahab nüüd müüa. Ta elab ise mujal ega jaksa enam oma Tallinna korteriga tegeleda. Võiks asrvata, et suur, üle 100 ruutmeetri korter oleks ideaalne perekonnale. Aga ei. Korter seisab ja lõpuks on 3 varianti. Korter ostetakse Airbnb teenuseks, ostja üürib kõik toad eraldi välja või siis ostab selle mõni väga rikas inimene, kes armastab pidutseda. Teda vanalinna ööelu ei häiri,“ rääkis analüütik.

Ühe sihtgrupi tõi Margit Sild välja veel lisaks. „Juba on tekkinud inimesed, kes näevad, mis vanalinna hindadega toimub. Praegu on kohati vanalinna korteri ruutmeetri hind juba madalam kui Mustamäel. Ja on inimesi, kes on hakanud huvi tundma ja esimesi kortereid on hakatud investeerimiseks ostma, muidugi mitte massiliselt.“ Tema sõnul moodustasid 10 rohkem aastat tagasi vanalinna korterite ostjaskonna valdavalt välismaalased, kes kogu meie ajaloolise hoonestuse kokku ostsid. Praegu on huvi välismaalaste seas väiksem. Senised omanikud on aga jäänud vanemaks ning soovivad müüa. Ja enam pole haruldane, et notari juures istuvad laua taga välismaalasest klient ja eestlasest ostja,“ rääkis Sild.

Odav ruutmeetrihind, kuid kallis ülalpidamiskulu

Tehinguni jõudmine võib aga võtta kaua aega, sest müüja hinnaootus on kõrge. „Mõnel juhul ostis rikas välismaalane vanalinna majja kuni 8 korterit. Ta tahaks müüa, aga tema kinnisvara asub näiteks kohe baaride kõrval. Ma olen näinud vanalinna korterit, mille lõpphinnaks kujuneb 1800 eurot ruutmeetri eest. Lihtsalt ei saa lahti,“ täiendas Vähi.

Kui sajanditevanuse maja ostuhind ei olegi kallis, siis odav lõbu korter vanalinnas siiski pole. „Paljud korterid renoveeriti 2000 alguses. Siis oli elekter odav, mistõttu paigaldati elektriküte,“ tõi Sild näiteks. Suurte korterite küttekulu läheb seega väga kõrgeks. Samuti on keeruline ajalooliste hoonete kordategemine ja korrashoid. „Kui majas on kortereid vähe, siis on ühistul seda ka kallis pidada. Remondifondid, laenud, kokkuvõttes lähevad kommunaalkulud suureks,“ lisas ta.

Kultuuripärandi säilitamise ja korrastamise teevad kulukaks ka igasugused erinõuded. Risto Vähi soovitab vanalinna avatud pilguga ringi vaadata – isegi täitsa käidavates tänavates on näha mahajäetud maju, kus aknad kinni löödud. „Need majad on müügis, pakkumishinnad pole suured, aga maja kordategemine on kohutavalt kallis ja keeruline. Renoveerida tuleb kooskülas nõuetega, samas ei saa majja sisse viia kaasaegseid mugavusi nagu ventilatsiooni ja lift, see peletab ostjad eemale.“

Vana maja otsib ajaloohuviline

Saates oli juttu ka teistest vanematest majadest ja nendega asustatud piirkondadest nagu Kadriorg, Kesklinn ja Kalamaja. „Natuke võib täheldada, et uusarenduste buumi kõrval on huvi vanema kinnisvara vastu vähenenud,“ tõdes Margit Sild. „Aga on kindel sihtgrupp kes hindab vana arhitektuuri ja ajalugu.“

Vanemate majade ostubuum jäi eelmisesse buumi, siis taasavastati vanu maju ja hakati neid ostma ning renoveerima. Siis tõusis Risto Vähi sõnul huvi koduloo vastu, hakati avastama ka neid asumeid, mis olid kunagi halvema mainega. „Kui esimesena korrastati juba armastatud piirkondade vanu hooneid Kadriorus, Kesklinnas, siis sealt edasi avastati juba Kalamaja, Kopli, kus ka palju väärikaid kortermaju.“

Paraku on buumiaja renoveerimise kvaliteet ebaühtlane. „Mõned arendajad tegid ülejala tööd ja kõik majad pole väga hästi korda tehtud. Neid vilju näeme tänaselgi päeval. Paljudel sel ajal korrastatud majadel pole korras dokumendid, on tehtud ilma loata ümberehitusi,“ viitas Margit Sild. Maakleri sõnul pole vahel kõiki pabereid tagantjärele võimalik korda ajada. „Müüa-osta neid maju saab, aga pangad laenu ei anna. Aga probleemse kinnisvara vastu on ka ostuhuvi väiksem.“ Samal ajal kui hästi renoveeritud majade vastu on tema sõnul huvi väga suur.

Kus asuvad kõige populaarsemad vanad majad, mis on nende plussid ja miinused ning kes on ostjaskond? Kõik need küsimused saavad vastuse kui kuulad „Uus Maa kinnisvarasaadet.“ Saadet juhib Kristi Kool.