Autor: Kristi Kool • 8. november 2019

„Kinnisvaras räägime üürilepingutest mitte rendilepingutest,“ kinnitas Fred Linnukütt saate alguses ühe olulise põhitõe. „On üürileandjad ja üürnikud. Rentimise jutt, mida turul jätkuvalt kohtab, pärineb ilmselt ajast, kui praegust võlaõigusseadust veel polnud. Võlaõigusseadus sätestab, et rendileping on peamiselt põllumajanduslik leping, mida saab üles öelda vähemalt aastase etteteatamise tähtajaga ning selliselt, et leping lõpeb 1. aprill või 1. oktoober. Renditakse põllumaad. Rentnikul on õigus saada selle vilju ja rendilepingu juurde võivad kuulduda ka loomad, traktorid, muud töövahendid. Nii et kui põllumajandusliku ja metsamaa puhul räägime tõesti rendilepingutest, siis kinnisvaras kehtivad siiski üürilepingud,“ selgitas Fred Linnukütt.

Ta on näinud nii 2- kui ka 20-leheküljelisi ärikinnisvara üürilepinguid, olenevalt sellest, kui detailseks pooled minna tahavad. Mis on aga kindla peale olulised punktid?

1.Lepingu tähtaeg. Nagu elukondliku üürikinnisvara puhul, kehtivad ka äripindade üürileandmisel tähtajaline ja tähtajatu leping. „Tähtajaline leping sõlmitakse kindlaks perioodiks, näiteks aastaks, kolmeks viieks. Tähtajatu lepingu puhul kehtib kummalgi poolel võimalus see 3-kuulise etteteatamisega lõpetada,“ selgitas Linnukütt. Selleks teeb lõpetada sooviv pool avalduse.

Tähtajalise lepingu puhul aga üldjuhul enne kokkulepitud aega lepingut ei lõpetada. „On üks erisus – kui lepingu andja vajab seda ruumi enda tarbeks tungivatel põhjustel, siis võib samuti lepingu lõpetada,“ kinnitas äripindade ekspert lisades, et üleöö niisuguseid otsuseid ei tehta, omanik informeerib muutunud olukorrast üürnikku ette mitu kuud varem, võimalik, et lepitakse kokku ka rahaline kompensatsioon.

„Tähtajaline üürileping annab mõlemale poole kindluse. Omanik teab, et tal on kindlaks ajaks üürnik, pinna kasutaja saab aga teha vajalikke investeeringuid, et olla klientidele nähtav ning kättesaadav,“ ütles ta.

Tähtajatuid lepinguid sõlmitakse ärikinnisvaras harvem, neid kasutavad väiksemad büroopinnad ja laod. „Kui aga üürnikud peavad investeerima ka turundusse, nii on kaubanduses, et kliendid hakkaks käima, siis on kindlasti eelistatud tähtajalised lepingud,“ lisas Fred Linnukütt. Lepingute pikkused on valdkonniti erinevad. Kaubanduses minimaalselt 3-5 aastat. On ka neid, kes tahavad pikemaid lepinguid nagu toitlustuskohad. Pikad üürilepingud on omased ka tootmises

2.Üürihind. Hind kujuneb turu järgi, see võib olla piirkonni ja valdkonniti väga erinev. „On tavaline, et üürileandjal tuleb teha alguses lisainvesteeringuid, sest tulevane üürnik soovib midagi lasta lisada, ümber ehitada, vahesinu maha võtta, valgusteid asendada. Need kulud arvestatakse lepingusse ja üürihinda sisse, enamjaolt ajatatuna. Mõnikord küsitakse aga lisainvesteeringud üürnikult kohe tagasi,“ kirjeldab Linnukütt. Ta lisab, et kõik see pannakse paika läbirääkimiste käigus ja väga palju oleneb objektist. „On objekte, mille puhul pole omanikul mingit mõtet hinnaalandust teha, sest teist sarnast ei ole. Samas osade pindade, nagu vanemad büroohooned, on omanikul vaja olla vastutulelikum hinna ja lisainvesteeringute osas, et üürivoog peal oleks.“

3.Üürihinna tõus. „Lepingus lepitakse kokku iga-aastane üürihinna tõus, mis pooltele vastuvõetav. Levinud praktika järgi tõuseb üürihind 1 kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi tõusule. Seda määratakse vahemikega. Näiteks üürihind tõuseb uuel aastal mitte vähem kui 2 %, aga mitte rohkem kui 4, vastavalt THI tõusule“ selgitas Linnukütt. Levinud on ka sisseelamisperioodid, kus üür väiksem, sest sissekolimine ja esmased investeeringud nõuavad üürnikult suuremaid kulusid.

4.Kõrvalkulud. „See lepitakse kokku taas lepinguga. Tavapäraselt maksab üürnik selle osa, mis ta ise kulutab – elekter, vesi, küte, ka valve. Kui on nii, et mingil perioodil vajab objekt lisateenuseid, näiteks talvel suuremat lumelükkamist, suve muruniitmine, välisakende pesu, siis selle saab esitada eraldi arvena. Kuid kõik see võib olla ka haldustasus juba sees.“ Fred Linnukütt soovitab kindlasti omanikult järele pärida, et kui objektil kehtib haldustasu, mida üürnik maksab, siis millest see koosneb. „Üldjuhul ongi äripindade kõrvalkuludes haldustasu ja siis ülejäänu maksab üürnik vastavalt tarbimisele.“

5.Lepingu rikkumine. „Kõige tavalisem on üürimaksetega hilinemine,“ kinnitas Linnukütt. „Lepingus fikseeritakse ka see, mis sellega kaasneb. Näiteks sätestatakse, et kui maksega hilinemist esineb üle 2 korra aastas, on võimalik üürileandjal võimalik leping nädalaajalise etteteatamisega lõpetada. Seda isegi tähtajalise lepingu puhul,“ rääkis Fred Linnukütt. Üdiselt püüavad omanikud üürnikule võimaluste piires siiski vastu tulla ja kompromissi leida.

6.Maamaks ja kindlus. „Maamaksu maksab omanik ja hoone kindlustab samuti üürileandja,“ kinnitas Linnukütt. Oma kindlustuslepingud on võimalik teha ka üürnikel, seda siis enda inventari, kauba vms jaoks.

Kuula tervet „Kinnisvaratunni“ saadet. Küsimusi esitab Kristi Kool.