Kinnisvarasse investeerimist pidurdab kõver statistika. Eksperdid: teeme korda!
Kinnisvarasse investeerimist pidurdab kõver statistika. Eksperdid: teeme korda!
Kinnisvaratehingute statistikas on päris palju anomaaliaid, mis eksitavad turgu. Nii hindajate, analüütikute kui pankurite lauale ei jõua Maa-ametilt õiget sisendit, tõdesid Kinnisvarauudised.ee elukondliku kinnisvara saatesarja „Ruutmeetrite taga“ saates Restate´i kinnisvaraanalüütik Julia Linde ja LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing.
„Hea küsimus…,“ kostis kohmetusega Saksing küsimusele, kas kinnisvarasse tasub investeerida, kas oled viie aasta pärast võidus. „Viie aasta pärast kindlasti… investeeringutega kinnisvaramaailmas minu arust on lihtne. Kui sa teed seda oma raha eest ja väga hooletu ei ole valikute tegemisel, siis on peaaegu võimatu kaotada. Kui ma vaatan oma praktikat, neid hindasid, mis olid kroonides väljapandud, siis tänased hinnad väga palju ei erine – selline 15-kordne muutus on hindades kuidagi toimunud. Kui me võtame 2020. aasta tervisekriisi eelse perioodi, siis ka selle hetkega võrreldes tänased hinnad on väga palju kõrgemad.“
„Kinnisvara saaks kasutada ka tagatisena,“ lisas omalt poolt Linde, „Kui sul on laen 10-20 aastaga tagasimakstud, siis tulevaste investeeringute tarvis sa saad seda vara järjepidevalt kasutada tagatisena – see n üks oluline komponent kinnisvaraportfelli kasvamiseks. Eestis on olnud viimase kümnendi jooksul olnud head ajad, kus kinnisvarahinnad on topelt kasvanud – aastane kasv võib olla olnud 10% keskmiselt, lisaks ka üüritulu, mis pakkus lisatulu. Marginaalid olid üle 15%, kui kokku arvutada. Arvestades seda, et pangafinantseering oli üliodav, siis – tõesti – see oli kuldne aeg, kus Eesti turule investeerisid mitte ainult Eesti investorid, vaid ka välismaalt tulid investorid ja nad panustasid meie turgu ja hinnakasvu ka.“
„Statistilisi anomaaliaid tuleb üsna palju,“ nentis Linde turutegelikkuse ja statistika lahknevuse kohta, „Siin on nii palju erinevaid nüansse, mida tulevane investor ja praegune investor peab silmas pidama. Kui me vaatame, kuidas detsembris koos käibemaksuseaduse muutusega tuli niipalju tehinguid – hüppas keskmine ruutmeetri hind kusagil 3300 piiresse ja siis kohe järgmisel kuul jaanuaris langes tagasi 2900 peale Tallinna keskmine ruutmeetrihind. Neid anomaaliaid põhjustavad, kui palju meil on konkreetses kuus uusarendusi müüdud, kui palju on meil teisesel (järel-) turul kortereid müüdud… Siin on sellised suured käärid, mis mõjutavad keskmist hinda. Ainult selle põhjal otsuseid langetada on keeruline“
„Kui sul õiget sisendit ei ole… julgen öelda, et Maa-ameti puhul seda õiget sisendit ei tulegi hindajate, analüütikute ja pankurite lauale. Tegelikult kõik need uusmüügid, mis tehakse olukorras, kus korteriomandit veel ei ole või märkeid ei seata, tegelikult statistikasse üldse ei jõua. Sa võid maha müüa 20-30-50 korterit või ka 100 korterit Tallinna puhul, mis statistikas ei kajastugi,“ kirjeldas turutegelikust Saksing.
„Oleme juba neli aastat kriiside keskkonnas,“ selgidas Linde, „kus iga aasta tuleb midagi veel ja veel ja üllatab..“
„Kas midagi enam üllatab?,“ sekundeeris Saksing muigega.
„Ikka, ikka tuleb midagi uut,“ kostis Linde hooga, „Aga,“ lisas ta tõsisemalt, „kinnisvaraturul on juba poolteist aastat hinnakorrektuur toimunud. Küll on see toimunud erinevates segmentides. Nagu Ingmar rääkis, kuna need uusarenduste hinnad jõuavad statistikasse hilja, siis see statistika on selline… nii nagu ta on,“ lisas Linde diplomaatilisemalt.
„Aga teeme korda, teeme korda!,“ hõikas Saksing vahele. „Tegelikult on ju lihtne: kõik notaribürood esitavad statistikaametile andmeid… See on täpselt ju ainult korraldamise küsimus. Me saaksime väga palju parema kompassi või kaardi, mille järgi turul liikuda.“
„Jah, olen nõus,“ täiendas Linde.
Saates eksperdid analüüsivad kinnisvarasse investeerimise võimaluste, mõistlikkuse ja turutegelikkuse üle. Lisaks turgu suisa eksitava anomaalsele statistikale, räägivad eksperdid üüriturust, üüriinvesteeringutes - „Laiem portfell, rohkem kapitali, vähem võõrkapitali – siis on uni rahulikum“ lisas siin Saksing. Eksperdid teevad lisaks põgusa sissevaate ka ärkinnisvaraturule- üürniku vaatest on üüriturg jätkuvalt väga soodne – „Peab paika,“ kinnitas Linde.
Saatejuht on Kinnisvarauudised.ee toimetaja Siim Sultson.
Seotud lood
Luminor Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebane ütleb, et üürikinnisvara investorid praegu soetamas ei ole.
Kinnisvara ostmine kui kuum trend on rohkem turundusprogramm Hispaania riigile, mitte Eesti kinnisvaraturu trend, liiati täna ei ole näha ka varade müügipakkumiste kasvu, iseloomustab LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing eluasemeturu uusimaid trende.
Jah, optimism on turule naasmas. Ent elamuarendajad on silmitsi väljakutsetega, mida seni pole olnud. Kolm arendajat avavad olukorda ja loetlevad, mida nad oma koostööpartneritelt nüüd ootavad.
Tallinna korterite keskmise ruutmeetri hinna langus viimasel paaril kuul võib tekitada eksliku mulje, et kinnisvara ongi odavamaks muutunud.
Elutsükli analüüs (LCA) on tööriist, mis aitab hinnata hoone keskkonnamõju selle „sünnist surmani“ – alates toormaterjalide kaevandamisest kuni lammutamise ja taaskasutuseni. Ehituses tähendab see näiteks seda, millist mõju avaldab betooni, terase või isolatsioonimaterjalide tootmine, transport, paigaldus ja hilisem hooldus meie kliimale.
Enimloetud
1
Senisest veelgi rohkem betooni, terast, klaasi ja klantsi ei muuda pilti paremaks. Asjaosaline - vaata, et Sa uuest trendist maha ei jää!
2
See teema puudutab aina enam eluasemeid, nende kättesaadavust ja linnaruumi. Rida nimekaid eksperte võtab olukorra osadeks
3
Vaata, kes kõik seal olid ja mida nad tegid
4
https://www.kinnisvarauudised.ee/raadio/episood/arikinnisvaraturult-on-kadunud-viieks-aastaks-fikseeritud-uurilepingud
5
Viimased uudised
Vabaajakeskuse hoonestusõigus seatakse 50 aastaks ning lepinguga kohustub arendaja osutama sporditeenuseid vähemalt 20 aasta vältel
Konverentsid
Hetkel kuum
See teema puudutab aina enam eluasemeid, nende kättesaadavust ja linnaruumi. Rida nimekaid eksperte võtab olukorra osadeks
Vaata, kes kõik seal olid ja mida nad tegid
https://www.kinnisvarauudised.ee/raadio/episood/arikinnisvaraturult-on-kadunud-viieks-aastaks-fikseeritud-uurilepingud
Vaata, mis on pikaajalise edu peamised võtmetegurid ja millal tuleb hakata büroohooneid lammutama.
Vaata, mis seal toimus ja kes kõik seal kohal olid!
Ader: linn ei peaks andma maad ära kopikate eest
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele