• 15.08.07, 12:34
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Analüütik: kinnisvarakrahhi on võimalik esile kutsuda

Kinnisvaraturg on jälle kuum teema, viimased nädalad on toonud pressi rida artikleid, kuid rohkem on need kajastanud kirjutaja hingeseisundit kui kinnisvaraturu hetkeseisu, leiab Olev Mait Makk analüüsifirma Newseci Eesti harust.
Suht mõttetu on ühe kuu baasil teha järeldusi, võrrelda juulit eelmise kuuga, imestada paari objekti hinnalangetamisi, vms. Samas ei ole liiga informatiivne vaadata ka turu arengut 15 aasta tsüklis, sest eks selle sisse on mahtunud eri turu käitumissuunaga etappe. Lihtsustades võiks öelda, et viimane suurim nihe Eesti kinnisvaraturule saabus 2006.a. lõpul, kui pangad muutsid nii eluaseme kui arendusprojektide finantseerimistingimused konservatiivsemaks, nendib Makk.
Piirates turuanalüüsi vaid suurima mahuga ja likviidseima korterelamu turuga - Tallinnaga - saab Maaameti andmetele tuginedes järeldada:
* Alanud aasta märts-aprill olid tehingu kogumahtudelt (arvestatuna rahas) rekordilised Tallinna turul, hiljem on alanud mahtude kukkumine. Tehingumahtudele on avaldanud mõju kesklinna kui kõige kallimate m2 hinnaga objektide tehingumahtude langus, sellest allpool. Tehingumahtudele avaldab mõju ka viiteaeg uute korterite broneerimisest kuni tehingu registreerimiseni kinnisturegistris, mis sõltudes objektist võib olla 3 kuni 12 kuud. Kuna broneerimislepped puudutavad valdavalt tehinguid uute korteritega, mille osakaal tehingute kogumahtudes on hinnanguliselt 30%, siis kajastavad alltoodud andmed siiski objektiivselt turutrende.

Artikkel jätkub pärast reklaami

* Tehinguhinnad on olnud suhteliselt stabiilsed läbi alanud aasta. Tehinguhindadele avaldab mõju nii uute kui kasutatud korterite tehingute omavaheline proportsioon, mistõttu korteritehingute keskmise hinna langus ei tähenda otseselt turuhindade langust.
* Tallinna turumahu vähenemine viimasel kahel kuul on toimunud peamiselt kesklinna tehingute mahu vähenemise arvel. Samas seostus varasem tõus mitme objekti tehingute lõpuleviimisega (Merko, YIT, NCC projektid).
* Nõudlust jätkub erinevatele Tallinna elamupiirkondadele. Ajakirjandusest läbi lipsanud vihjed Pirita ja Viimsi turu ummikseisule ei näi statistikast kinnitust leidma. Lihtsalt kasvanud arendusmahu realiseerimine venib pikema müügiperioodi peale. Ainsana kesklinn näitab tehingute mahulangust. See on suures osas seletatav ka pankade konservatiivsema rahapakkumisega, mis on lõiganud eelkõige kallimate korterite ostujõudu.
* Suuremad kõikumised kesklinna korteritehingute keskmises hinnas ei väljenda mitte hinnakrahhi, vaid kallima ruutmeetrihinnaga tehingute vähesust antud ajaperioodil. Näiteks aprilli tehingute keskmine hind kukkus 18% 36 700 EEK/m2-lt juuli 31 000 EEK/m2-ni, kuid maaklerite kinnitusel ei ületanud hinnalangus mõnda protsenti ja sõltus eelkõige objekti kvaliteedist.

Hetkel kuum

Artikkel jätkub pärast reklaami

"Ehk siis paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks ei ole kinnisvarakrahh juulis saabunud. Küll on krahhi võimalik esile kutsuda, sest turu ja hindade liikumisel on suur osa turuosaliste konsensusel. Nagu ka aktsiaturgudel - kui enamus usub aktsiate kallinemist, siis nii ka läheb. Oma osa on pankadel - kui kahe Eestis tegutseva suurpanga nii eraisikutele väljastatud eluasemelaenude kui ka arenduslaenude maht moodustab kokku 2/3 vastava segmendi laenuturust, siis iga äkilisem muudatus laenutingimustes, tagatistes või kapitalisatsioonimäärades mõjutaks otseselt ka turgu. Jääb loota, et nii kommertspangad kui keskpank tunnetavad oma vastutust turuosaliste ees," rääkis Makk.
Eelnev ei tähenda, et 2007. aasta II pool tuleks korterisegmendis lihtne. Pigem vastupidi. Tehingumahud kukuvad augustis ja septembris veel.
Maki sõnul muudab kinnisvarahindade paigalseis nii kohalike kui välismaa spekulantide ning kinnisvara arendajate vastvalminud korterite hoidmise mõttetuks. Siit võib tulla suur üheaegne surve pakkumisele alates septembrist. Lisaks on arendusprotsessis sadu kortereid, mis valmivad aasta lõpul ja mille hoidmine ületalve suurte kommunaalkulude tõttu on ka suurematele arendajatele-ehitajatele suur kahjumiallikas. Paljud laialtreklaamitud arendusprojektid omavad müümata kortereid 2/3 mahus korterite koguarvust. Ja see võib põhjustada reaalse hinnalanguse sügisel.
"Minu tagasihoidliku arvamuse järgi korterisegmendi hinnalangus nõudlust oluliselt juurde ei tekita. Pakkujate "vähempakkumine" võib kujuneda hinnaspiraaliks, kus objektide realiseerimiseks ja konkurentsis püsimiseks ollakse hindu mitmeid kordi korrigeerima, kuid tehingute koguarv sellest ei kasva," märkis analüütik.
Pakkumise poolele, arendajatest kuni pankadeni, oleks kasulikum tekitada nõudlust juurde - noored pered, erivajadustega inimesed, sotsiaalkorterid jms. Selle asemel, et tõenäolisest turulangusest võtta 10%-15% hinnakärped kahjumina "sisse" võiks arendajad kaasfinantseerida müügitehinguid, sest üha suuremaks takistuseks on paljudele uutele laenajatele omafinantseerimise barjääri ületamine.
Ehk siis olukord pole hoopiski lootusetu. Rohkem analüüsi, planeerimist ja paindlikkust. Uus aeg nõuab uusi lahendusi.
Autor: Haldusuudised.ee

Seotud lood

  • ST
Sisuturundus
  • 19.05.25, 15:00
Millerhawk vähendas hoone süsiniku jalajälge kolmandiku võrra – ilma lisakuluta
Elutsükli analüüs (LCA) on tööriist, mis aitab hinnata hoone keskkonnamõju selle „sünnist surmani“ – alates toormaterjalide kaevandamisest kuni lammutamise ja taaskasutuseni. Ehituses tähendab see näiteks seda, millist mõju avaldab betooni, terase või isolatsioonimaterjalide tootmine, transport, paigaldus ja hilisem hooldus meie kliimale.

Enimloetud

1
  • ST
Sisuturundus
  • 18.06.25, 14:49
Tuleohutuseksperdid 112 häireedastuse muudatusest: päästeauto automaatne kohalesõitmine ei tohi mõjutada meie vara üldist ohutust
Vaata veebihommikut järele!
2
  • ST
Sisuturundus
  • 02.06.25, 17:21
Kinnisvaraekspert: nutikad sisustuslahendused võivad tõsta uue korteri väärtust
3
Suur lugu
  • 18.06.25, 11:26
Vaevast vabaks: büroopindade segmendis on alanud uus trend
Senisest veelgi rohkem betooni, terast, klaasi ja klantsi ei muuda pilti paremaks. Asjaosaline - vaata, et Sa uuest trendist maha ei jää!
4
Intervjuu
  • 20.06.25, 06:45
Tulevikus on noori koduostjad vähem kui varem
Värske EKFL-i esimees näitab, mis hakkab täpsemalt edasi juhtuma. Tal on 3 soovitust arendajale ja 3 soovitust ostjale!
5
Uudised
  • 20.06.25, 11:36
Invego ja Reterra panid 14- miljonilisele Läti arendusele nurgakivi
Läti - see on Eesti arendajate uus suur trend! GALERII: vaata, mis seal toimus ja kes seal olid!
6
Uudised
  • 20.06.25, 09:55
Bigbanki võlakirjad märgiti priskelt üle 4 korra

Viimased uudised

Uudised
  • 25.06.25, 11:24
Baltikumi jaeinvestorid märkisid Summus Capitali võlakirju 25,7 miljoni euro väärtuses
LHV Panga võlakirjaturu juht Silver Kalmus: Summus Capitali võlakirjaemissiooni võib pidada suureks eduks – tegemist on selle aasta suurima Baltikumi avaliku võlakirjapakkumisega kinnisvarasektoris.
Uudised
  • 25.06.25, 10:58
Valitsus kiitis planeerimisseaduse muudatused heaks
Uudised
  • 25.06.25, 10:50
Tartu kiitis Siuru detailplaneeringu heaks
  • ST
Sisuturundus
  • 25.06.25, 10:39
4 sisekujundusnippi poeomanikele: hästi kujundatud pood tagab parema ostuelamuse
Uudised
  • 25.06.25, 10:13
Konkreetne märk, et korteriturg on juba taastumisfaasis
Uudised
  • 25.06.25, 09:57
Äripindade ülepakkumine toob kaasa need 5 tagajärge
Uudised
  • 25.06.25, 09:00
Kodulaenu sõnaraamat: mis on hüpoteek, intress ja krediidikulukuse määr?
Uudised
  • 25.06.25, 09:00
Noobel GALERII: Scandium sai Marienholmi I etapi valmis
Vaata, mis seal toimus ja kes kõik seal kohal olid!

Hetkel kuum

Restate´i nõukogu liige Ardi Roosimaa vaatab olukorrale küpselt, ent avatult.
Suur lugu
  • 18.06.25, 11:26
Vaevast vabaks: büroopindade segmendis on alanud uus trend
Senisest veelgi rohkem betooni, terast, klaasi ja klantsi ei muuda pilti paremaks. Asjaosaline - vaata, et Sa uuest trendist maha ei jää!
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) esimees ja AS Liven nõukogu juhatuse esimees Andres Aavik võtab kinnisvarasektoris toimuva pulkadeks lahti.
Intervjuu
  • 20.06.25, 06:45
Tulevikus on noori koduostjad vähem kui varem
Värske EKFL-i esimees näitab, mis hakkab täpsemalt edasi juhtuma. Tal on 3 soovitust arendajale ja 3 soovitust ostjale!
US Real Estate’i müügiosakonna juht Olari Vokk (Foto: US Real Estate).
Uudised
  • 17.06.25, 15:26
US Real Estate’i müügiosakonda asus juhtima Olari Vokk
Landen kinnisvara tegevjuht Sten Uritam.
Uudised
  • 18.06.25, 06:45
Kompaktsus kui uus normaalsus: kas eluasemeturg enam vastab ostjate ootustele?
Ehitustrusti Sikupilli kodude ala õhuvaade ( allikas:  https://geoportaal.maaamet.ee , Ehitustrust).
Uudised
  • 18.06.25, 10:05
Ehitustrusti arenduse arhitektuurivõistlusele laekus 6 tööd
Siia võrsub linnak. Pealinna esindusliku piirkonna miljöö paneb arendajale, arhitektile ja ehitajale eriti suure vastutuse.
Uudised
  • 19.06.25, 06:45
4 võimast GALERIID: Metro Capital ja EBS panid haridus- ja ettevõtluslinnakule nurgakivi
Võimsad visuaalide ja fotode galeriid näitavad, mis sinna tuleb ning mis nurgakivipanekul toimus ja kes kõik seal olid - uuri lähemalt!
Kinnisvara24 portaali tegevjuht Urmas Uibomäe (Foto: Kinnisvara24).
Arvamused
  • 18.06.25, 09:52
Käibemaksutõus mõjutab enam tulevaste uusarenduste hinda
Käibemaksuga või ilma? Aasta algusest muutus mõiste “uus eluase”
Uus võimalik muudatus ei tohiks mõjutada objektide kohapealset turvalisust. Hoone omanik või valdaja saab väga palju selleks ära teha, et tulekahjusid ennetada ja oma inimeste teadlikkust tõsta, kui signaal läheb päriselt tööle.
  • ST
Sisuturundus
  • 18.06.25, 14:49
Tuleohutuseksperdid 112 häireedastuse muudatusest: päästeauto automaatne kohalesõitmine ei tohi mõjutada meie vara üldist ohutust
Vaata veebihommikut järele!

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Tagasi Kinnisvarauudised esilehele