Analüütik: kinnisvarakrahhi on võimalik esile kutsuda

Kinnisvaraturg on jälle kuum teema, viimased nädalad on toonud pressi rida artikleid, kuid rohkem on need kajastanud kirjutaja hingeseisundit kui kinnisvaraturu hetkeseisu, leiab Olev Mait Makk analüüsifirma Newseci Eesti harust.

Suht mõttetu on ühe kuu baasil teha järeldusi, võrrelda juulit eelmise kuuga, imestada paari objekti hinnalangetamisi, vms. Samas ei ole liiga informatiivne vaadata ka turu arengut 15 aasta tsüklis, sest eks selle sisse on mahtunud eri turu käitumissuunaga etappe. Lihtsustades võiks öelda, et viimane suurim nihe Eesti kinnisvaraturule saabus 2006.a. lõpul, kui pangad muutsid nii eluaseme kui arendusprojektide finantseerimistingimused konservatiivsemaks, nendib Makk.

Piirates turuanalüüsi vaid suurima mahuga ja likviidseima korterelamu turuga - Tallinnaga - saab Maaameti andmetele tuginedes järeldada:

* Alanud aasta märts-aprill olid tehingu kogumahtudelt (arvestatuna rahas) rekordilised Tallinna turul, hiljem on alanud mahtude kukkumine. Tehingumahtudele on avaldanud mõju kesklinna kui kõige kallimate m2 hinnaga objektide tehingumahtude langus, sellest allpool. Tehingumahtudele avaldab mõju ka viiteaeg uute korterite broneerimisest kuni tehingu registreerimiseni kinnisturegistris, mis sõltudes objektist võib olla 3 kuni 12 kuud. Kuna broneerimislepped puudutavad valdavalt tehinguid uute korteritega, mille osakaal tehingute kogumahtudes on hinnanguliselt 30%, siis kajastavad alltoodud andmed siiski objektiivselt turutrende.

* Tehinguhinnad on olnud suhteliselt stabiilsed läbi alanud aasta. Tehinguhindadele avaldab mõju nii uute kui kasutatud korterite tehingute omavaheline proportsioon, mistõttu korteritehingute keskmise hinna langus ei tähenda otseselt turuhindade langust.

* Tallinna turumahu vähenemine viimasel kahel kuul on toimunud peamiselt kesklinna tehingute mahu vähenemise arvel. Samas seostus varasem tõus mitme objekti tehingute lõpuleviimisega (Merko, YIT, NCC projektid).

* Nõudlust jätkub erinevatele Tallinna elamupiirkondadele. Ajakirjandusest läbi lipsanud vihjed Pirita ja Viimsi turu ummikseisule ei näi statistikast kinnitust leidma. Lihtsalt kasvanud arendusmahu realiseerimine venib pikema müügiperioodi peale. Ainsana kesklinn näitab tehingute mahulangust. See on suures osas seletatav ka pankade konservatiivsema rahapakkumisega, mis on lõiganud eelkõige kallimate korterite ostujõudu.

* Suuremad kõikumised kesklinna korteritehingute keskmises hinnas ei väljenda mitte hinnakrahhi, vaid kallima ruutmeetrihinnaga tehingute vähesust antud ajaperioodil. Näiteks aprilli tehingute keskmine hind kukkus 18% 36 700 EEK/m2-lt juuli 31 000 EEK/m2-ni, kuid maaklerite kinnitusel ei ületanud hinnalangus mõnda protsenti ja sõltus eelkõige objekti kvaliteedist.

"Ehk siis paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks ei ole kinnisvarakrahh juulis saabunud. Küll on krahhi võimalik esile kutsuda, sest turu ja hindade liikumisel on suur osa turuosaliste konsensusel. Nagu ka aktsiaturgudel - kui enamus usub aktsiate kallinemist, siis nii ka läheb. Oma osa on pankadel - kui kahe Eestis tegutseva suurpanga nii eraisikutele väljastatud eluasemelaenude kui ka arenduslaenude maht moodustab kokku 2/3 vastava segmendi laenuturust, siis iga äkilisem muudatus laenutingimustes, tagatistes või kapitalisatsioonimäärades mõjutaks otseselt ka turgu. Jääb loota, et nii kommertspangad kui keskpank tunnetavad oma vastutust turuosaliste ees," rääkis Makk.

Eelnev ei tähenda, et 2007. aasta II pool tuleks korterisegmendis lihtne. Pigem vastupidi. Tehingumahud kukuvad augustis ja septembris veel.

Maki sõnul muudab kinnisvarahindade paigalseis nii kohalike kui välismaa spekulantide ning kinnisvara arendajate vastvalminud korterite hoidmise mõttetuks. Siit võib tulla suur üheaegne surve pakkumisele alates septembrist. Lisaks on arendusprotsessis sadu kortereid, mis valmivad aasta lõpul ja mille hoidmine ületalve suurte kommunaalkulude tõttu on ka suurematele arendajatele-ehitajatele suur kahjumiallikas. Paljud laialtreklaamitud arendusprojektid omavad müümata kortereid 2/3 mahus korterite koguarvust. Ja see võib põhjustada reaalse hinnalanguse sügisel.

"Minu tagasihoidliku arvamuse järgi korterisegmendi hinnalangus nõudlust oluliselt juurde ei tekita. Pakkujate "vähempakkumine" võib kujuneda hinnaspiraaliks, kus objektide realiseerimiseks ja konkurentsis püsimiseks ollakse hindu mitmeid kordi korrigeerima, kuid tehingute koguarv sellest ei kasva," märkis analüütik.

Pakkumise poolele, arendajatest kuni pankadeni, oleks kasulikum tekitada nõudlust juurde - noored pered, erivajadustega inimesed, sotsiaalkorterid jms. Selle asemel, et tõenäolisest turulangusest võtta 10%-15% hinnakärped kahjumina "sisse" võiks arendajad kaasfinantseerida müügitehinguid, sest üha suuremaks takistuseks on paljudele uutele laenajatele omafinantseerimise barjääri ületamine.

Ehk siis olukord pole hoopiski lootusetu. Rohkem analüüsi, planeerimist ja paindlikkust. Uus aeg nõuab uusi lahendusi.

Autor: Haldusuudised.ee