Autor: Tõnu Palm • 13. märts 2014

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Nordea värskelt avaldatud majandusprognoos Economic Outlook näeb samas ette maailmamajanduse kasvu elavnemist järgmisel aastal 3,9%-ni. Eesti majandusele on see hädavajalik, sest ekspordituludega taastuvad investeeringud ja ka sissetulekute jõuline kasv saab tuge tootlikkuse kasvust.

Kui esilekerkinud geopoliitilised  ja arenevate turgude (Hiina ja tooraine eksportööride) riskid kõrvale jätta, on väljavaade,  et arenenud majandused  näitavad aasta teises pooles USA suurmajanduse eestvedamisel  head  tulemust.  Täna on riskid taaskord kõrged, kuid pikem horisont lubab mõõdukat optimismi.  Näiteks euroala lagunemisest täna enam ei räägita ja kriisiriikide intressikulud on märkimisväärselt alanenud, valdavalt madalamad kriisieelsest tasemest.  Lisaks piirab nii USA kui ka euroala majandust vähem fiskaalpoliitika.  Erasektor on tugevdanud bilansse ja tööpuudus on mitmes juhtivriigis alanenud ootustest kiiremini. 

Pole saladus, et tugevamates majandustes on toimunud märkimisväärne finantsvarade ja kinnisvarahindade kasv.  Miks mitte ei peaks jätkuma kinnisvarahindade tõus riikides, kus elanike sissetulekud kasvavad,  tööpuudus kahaneb ja kuhu rahvusvaheline kapital pageb.  Eeldusel, et Ukraina sündmused ei eskaleeru pikaajaliseks konfliktiks ja Hiina majandus ei valmista pettumust, on aasta teisest poolest oodata taaskord positiivsemaid uudiseid kasvavast kindlustundest ja majanduskasvust. 

Määramatuse kahanedes on pikaajaliste investorite jaoks, kel on vabu finantsvahendeid või  kindlus sissetulekute osas, soodus aeg mõelda kinnisvara investeeringute peale.  Euro intressid on jätkuvalt madalad ning kinnisvarahinnad erinevalt aktsiatest ei ületa Euroopas kriisieelset taset.  Kahtlemata ei eksisteeri üldist retsepti, sest investeeringud on alati individuaalsed.  Antud varaklass on lihtsalt vägagi konkurentsivõimeline muude alternatiivsete rahapaigutuste kõrval. 

Olukord Eestis

Eesti puhul täheldavad kinnisvara ettevõtjad pigem stabiilset arengut, mille puhul eelmise aasta kiire hinnakasv tõmbub madala majanduskasvu puhul tagasi. See oleks tervitatav, sest hinnakasv jooksis sissetulekute kasvust ette. Tööpuuduse kiire langus on läbi ja tööhõivet piiravad lisaks nõrgale majanduskasvule negatiivsed demograafilised trendid.  

Panga poolt näeme võrdluses möödunud aastaga laenutaotluste mõõdukat kasvu nii korterelamute, eramute kui tööstuskinnisvara finantseerimiseks. Kvaliteetsete büroopindade nappus on julgustanud ettevõtjaid alustama uute projektidega. Eelmisel aastal taaskäivitati nii mõnigi külmutatud projekt. Samas ollakse teadlikud riskidest ja jälgitakse teraselt arenguid naaberriikides (sh Soomes aga Norras), kus on toimunud ehitusturu. Norra puhul näeme jätkuvat kinnisvarahindade langust.

Kuivõrd  Eestis on EL rahastatud riigitellimusi vähem, majanduskasv aeglane ja ka Põhjamaades leiab aset kinnisvaraturgude jahtumine (v.a. Rootsi puhul) kutsub ettevaatusele, on tulemuseks vaoshoitud nõudlus.  Ehitushindade kasvu on vedanud jõuline palgakasv. Loogiline oleks näha tagasihoidlikumat hinnasurvet olukorras, kus välisturgudel on tööd vähem ja Eesti inflatsioon jõuliselt aeglustub. 

Kindlasti ei ole Eestis tegemist 2006. aasta ülekuumenemisega,  sest kinnisvara ost pole laiahaardeline ega tugine jõudsal laenukasvul.  Laenumahud on jätkuvalt tagasihoidlikud ning projektide finantseerimiseks tuleb kasutada senisest rohkem omakapitali.  Eesti ei ole kiire kinnisvarahindade kasvuga erand.  Piisab, kui heidame pilgu Euroopa keskustesse, kas Londonisse või Saksamaa suurlinnadesse, kus kasv on kohati kahekohaline.

Eestis tärganud mõõduka kinnisvaraostuhuvi püsimiseks võiks kinnisvara hinnakasv ühtlustuda sissetulekute kasvuga.  Skandinaavia investorid on käesoleval aastal tõenäoliselt investeeringute osas ettevaatlikud, seega väline hinnasurve püsib arvatavasti madal. Samas Venemaa kriisi puhul võib pagev kapital leida aga tee osaliselt Eesti turule.  Arvestades tarbijate kindlustunnet teha suuri oste tundub kinnisvara investeeringu tegemine paljudele liialt riskantne.  Suuri oste ja nendega kaasnevaid riske tuleb põhjalikult kaaluda. Pikem perspektiiv ja maailma majanduse eesseisev elavnemine soosivad kvaliteetseid kinnisvara investeeringuid.  Aeglasem hinnakasv jätab tänavu eraisikute taskusse rohkem raha ja see paneb nii mõnegi uue valiku ette, kas on aeg küps elamistingimuste parandamiseks.