Autor: Aira Tammemäe • 25. märts 2015

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Endover Kinnisvara rekonstrueeritava Heina tänav 5 ühisrahastus toimus läbi Crowdestate platvormi ja oli suunatud nende klientidele.  "Kuna meie eelmine projekt Narva mnt 40 kogus summas üle miljoni euro investeerimishuvi, kuid jäi ajapuudusel tegemata, siis ilmselt oli ootusärevuses huvilisi üsna palju. Avasime projekti investeerimiseks kell 14:00 ning juba 14:04 oli vajalik raha koos," kommenteeris Linnipõld ühisrahastuse märkimist ja vastas Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Vähem kui tunniga tuleb väljapakutud summa kokku ja veelgi enam, hetkel on ülemärkimine summani 243 500 eurot. Kas raha hind on ikka mõistlikul tasemel? 12,25% on väga kõrge tootlus. Kuidas selle protsendini jõudsite, ehk miks te arendajale odavamat raha ei paku?

Loit Linnupõld: Mis puudutab raha hinda, siis siin on kaks erinevat lähenemist.

Kui me vaatame kinnisvara kui varaklassi, siis on üsna madala riskiga võimalik teenida 15% suurust tulusust aastas. Võtame näiteks mõne kesklinnas asuva suurema büroohoone, mis on valmis ja kvaliteetsete, pikaajaliste üürilepingutega kaetud. Kui selline objekt osta ainult omakapitali eest (ilma pangalaenuta ja ilma kellelegi tagatisi andmata), siis võiks sellise kinnisvarainvesteeringu tulusus olla täna ehk 7-8% aastas. Kui aga investor otsustab selle ostmiseks kasutada mõõdukas koguses pangalaenu, siis on üsna lihtsast võimalik saavutada 15% suurune aastane tulusus. Mõnes mõttes võime me sellist investeeringut (parim asukoht, kindel rahavoog tippklassi üürnikelt) pidada mõõdupuuks, mille vastu kõiki teisi kinnisvarasse investeerimise alternatiive mõõta. Kehvem asukoht, rahavoo puudumine, arendusega seotud riskid - need kõik peaks kajastuma finantseeringu hinnas ning võiks sellele 15%-le lisanduda (eeldan, et investeering on tagamata). Ehk siis selles valguses ei ole 12,25% üldse kõrge tootlus.

Teiselt poolt on enamik ühisrahastajatest inimesed, kes otsivad otsivad oma mõnele sajale või tuhandele eurole kasulikku rakendust ning nende jaoks on üldjuhul ainsaks alternatiiviks tähtajalised hoiused oma 1%-lise aastatulususega. Selles valguses on 12,25% jällegi väga atraktiivne.

Ma arvan, et tõde on kuskil vahepeal ning sõltub nii konkreetse kinnisvarainvesteeringu atraktiivsusest, riskitasemest, Arendaja tugevusest jpm.

Crowdestate on loodud ühisrahastajate huvides - ning meie lähtume oma liikmetele mõistlike investeerimisvõimaluste pakkumisel eelkõige punktis 1 kirjeldatud loogikast. Arendajate loomulik huvi on enda omakapitali tootluse maksimeerimine ning võimalikult madala kuluga kapitali kaasamine. 12,25% juurde jõudmine oli kokkuleppe teema :) Samas ei tea kunagi, kuidas ühisrahastajad mingit investeerimisvõimalust hindavad ning kas konkreetselt pakutav tulusus on neile piisav.

Kui palju on teil hetkel analoogseid projekte töös?

LL: Me oleme viimase 9 kuu jooksul välja tulnud 9 investeerimisvõimalusega ning nendest 7 on suutnud olla ühisrahastajatele piisavalt atraktiivsed, et need ära teha. Samas oleme nende 9 võimaluse leidmiseks läbi analüüsinud kolmekohalise arvu investeerimisideid ning pidanud enamikku neist kas vale hinnastamise või liiga suurte riskide tõttu ebakohaseks. Hetkel on aktiivsemas vaatamises ca 10 investeerimisvõimalust, kuid hetkel on raske öelda, kas nad kõik kvalifitseeruvad välja panemiseks või mitte.

Olen aru saanud, et rahastaja jaoks ei ole konkreetselt Heina 5 arendus tagatiseks. Kirjelda lühidalt, mis saab siis, kui suhteliselt viimase piiri peal liikuv eluasemeturg teeb järsu tagasikäigu ning arendus jääb seisma. Kust see raha sellisel juhul tuleb, kui Endover ei maksa.

LL: Me oleme siiani teinud projekte, kus oleme kaasanud raha arendajate omakapitali rahastamiseks ning sellisel juhul on tagatiste pakkumine keeruline. Samas võimaldab selliselt struktureeritud kapital teenida märkimisväärselt kõrgemat tulu - ma ei usu, et ühisrahastajad sooviks hakata arendusprojektide osas konkureerima pankade poolt teenitava 4-5% suuruse intressimääraga, mida esimese järjekoha hüpoteegi eest on mõistlik maksta. Samas võimaldab meie tehingu struktuur vajadusel lisada mistahes tagatist, kui see tundub mõistlik olevat. Siiani oleme me otsustanud seda mitte teha ning pakume seeläbi väga atraktiivset tulususootust.

Selliste investeerimisvõimaluste puhul on oluline pöörata tähelepanu nii arendusprojektile endale kui ka arendaja taustale. Kas arendajal on piisav ajalugu ja kogemus sarnaste projektide tegemisel? Kas arendusprojekti kulupool on “lukus” või lahtine? Kas müüdavate pindade hinnad on realistlikud? Kas arenduse lõpuleviimiseks vajalik kapital on piisava ja olemas? Me teeme suure osa analüüsist ja eeltööst ära ning anname rahastajale piisava info, mis aitaks tal endal oma isiklikku investeerimisotsust teha. Samuti julgustame me rahastajaid olema kriitilised ning vaatama igat projekti enda jaoks kõige sobivama vaatenurga alt.

Tulles tagasi Heina 5 juurde, siis on siin (aga nagu ka meie kõikide eelmiste projektide puhul) olemas väga selge kulueelarve ning rahalised vahendid projekti valmis ehitamiseks ja müügikulude katmiseks. Seega ei põhjustaks kinnisvaraturu seisak või tagasikäik konkreetse objekti "arenduse seiskumist". Suurimaks riskiks on sellisel juhul pigem viimaste korterite müügiperioodi pikenemine, mille tõttu võivad rahastajatele tehtavad viimased väljamaksed toimuda planeeritust hiljem. Samuti on siinkohal oluline müüdavate pindade hinnastamine ja eelmüügi tugevus - mõistlikult hinnastatud kinnisvara on võimalik alati müüa ning ka meie oleme seisukohal, et ühisrahastamiseks sobib pigem tavaline ja keskmise hinnatasemega kinnisvara  - nt ülikallite luksuskorterite müügiga kaasnevad riskid võivad ühisrahastaja jaoks olla liiga suured. Antud juhul on Endover enne ehitustegevuse algust leidnud ostjad üle 60%-le korteritest.

Ühisrahastajate ning Endoveri vahelisi suhteid ning tagasimaksmise tingimusi reguleerib vastava finantseerimisleping (mis on samuti kõikidele osalejatele enne nende otsuse tegemist kättesaadav).